Pavasarį smarkiau pajutus statybų lėtėjimą, nekilnojamojo turto ekspertai teigė, kad, nukritus gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektų paklausai, komercinės paskirties objektų paklausa tik augs, minėjo, kad Lietuvoje yra jaučiamas aukštos klasės komercinės paskirties patalpų badas.
Buvo rekomenduojama imtis neva neišsivysčiusios stadijos rinkos projektų. Tai aukštos klasės viešbučiai ir biurai, kurių pristinga ne tik vietos rinka, bet ir užsienio investuotojai. Nors tąkart ne vienas statybų plėtotojas LŽ teigė, kad komercinės paskirties objektus jam sekasi parduoti greičiau nei gyvenamąsias patalpas, tačiau nepraėjo nė pusmetis ir lėtėjančios šalies ekonomikos nuotaikos įsisuko į komercinio nekilnojamojo turto rinką.
Faktai
Finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Re&Solution“ duomenimis, 2008 metų pirmąjį pusmetį labai sumažėjo naujai sudarytų nuomos sandorių. Vilnius išlieka Lietuvos lyderis pagal esamą biurų plotą, vykdomų ir planuojamų projektų skaičių, kasmet rinkai pasiūlomą papildomą bendrą nuomojamą plotą. Kituose Lietuvos miestuose biurų rinka yra palyginti vangi. Šiuo metu sostinėje yra vykdoma apie 20 naujų projektų, ir tik keletas – likusioje šalies dalyje.
Šiemet Vilniuje buvo atidaryti 2 biurų pastatai, tikimasi, kad iki metų pabaigos bus užbaigti dar 5 projektai. Antrąjį šių metų pusmetį sostinėje rinkai turėtų būti pasiūlyta apie 56 000, o 2009 metais – apie 107 000 kvadratinių metrų nuomojamo ploto. Šį pusmetį tiek A, tiek B klasės biurų nuomos kainos Vilniuje buvo stabilios. Išsinuomoti A klasės patalpas kainavo vidutiniškai apie 60-80 litų už kvadratinį metrą, naujos statybos B klasės patalpas centrinėje miesto dalyje – apie 45-55, o miesto pakraščiuose – apie 40-45 (be PVM) litus už kvadratinį metrą.
Kainos dar kris
Skelbdamos pirmojo pusmečio komercinės paskirties patalpų rinkos apžvalgas šiuo metu visos nekilnojamojo turo konsultacijų bendrovės pažymi, kad pasiūla gerokai viršija paklausą. „Šiandienos situacija lemia nuomos kainų stabilizavimą, o mažėjant statybinių medžiagų kainai ir pingant darbo jėgai galima tikėtis ir mažesnių nuomos kainų naujai statomuose verslo centruose“, – teigia bendrovės „Colliers International“ vystymo direktorius Lietuvoje Mindaugas Kulbokas. Pasak jo, praėjusių metų tendencijos, kai nauji objektai dar prieš juos atidarant būdavo visiškai išnuomoti, per ateinančius keletą metų nepasikartos.
Šiuo metu Vilniuje yra neišnuomota beveik 5 proc. komercinių patalpų ir tai 8 kartus daugiau nei kitose Baltijos šalių sostinėse.
„Sulėtėjus Lietuvos ekonomikos augimui, pesimistiškesnės ateities prognozės padarė neigiamą įtaką modernių biurų paklausai. Be to, šiemet gerokai sumažėjo išankstinės nuomos sandorių, mat potencialiems nuomininkams atsivėrė platesnis nuomos galimybių pasirinkimas, ir jie ėmė daug kruopščiau negu praeityje derėtis dėl nuomos sutarties sąlygų ir nuomos mokesčio. Be to, daugelis bendrovių atideda savo plėtros planus“, – sako bendrovės „Re&Solution“ projektų vadovas Martynas Ivinskas.
Prognozuojama, kad per ateinančius porą metų šalies, ypač Vilniaus, biurų rinka susidurs su pertekline pasiūla ir trumpuoju laikotarpiu laisvo ploto verslo centruose turėtų būti iki 15-20 proc., maždaug tiek kris ir nuomos kaina.
M.Ivinsko teigimu, per šiuos ir kitus metus užbaigus didžiosios daugumos šiuo metu statomų modernių biurų patalpų statybas Vilniuje biurų rinka beveik padvigubės. „Tačiau visai tikėtina, kad dėl sugriežtintos bankų politikos ir ne itin palankios situacijos rinkoje dalis projektų bus atidėta“, – pažymi M.Ivinskas. Pasak jo, tuo metu kituose Lietuvos miestuose tikimasi sklandžios biurų rinkos plėtros.
Krinta investicijų pelningumas
Prieš pusmetį buvo tikėta, kad Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto rinka šiemet turėtų gauti dvigubai daugiau investicijų nei pernai, tačiau investicinių projektų rinka šiemet kaip niekada sulaukė didelės pasiūlos ir regis, kad Lietuvą smarkiai nukonkuravo kitų šalių investicinis komercinis nekilnojamasis turtas. UAB „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu investicijų į komercinės paskirties turtą – modernius verslo, prekybos, logistikos centrus – pelningumas vidutiniškai sudaro 6,5-7,5 procentus.
Tokio tipo objektų vertė per pastaruosius metus sumažėjo 5-10 procentų. Kaip pagrindines komercinių pastatų vertės sumažėjimo priežastis „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkodaros skyriaus vadovas Saulius Vagonis įvardija išaugusias paskolų palūkanas pasaulinėje finansų rinkoje, taip pat prieštaringas mūsų šalies ekonomikos bei nekilnojamojo turto rinkos ateities prognozes, dėl kurių smarkiai sumažėjo stambių užsienio investuotojų susidomėjimas mūsų šalimi. Pasak jo, įtakos pelningumo pokyčiams turėjo ir komercinių patalpų rinkoje fiksuojama nuomos kainų stabilizacija. Šiuo metu potencialūs investuotojai kur kas atsargiau renkasi investicinius projektus ir siekia juos įsigyti jiems patrauklia kaina.
Parūpo kokybė
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros agentūros projektų vadovas Mindaugas Statulevičius LŽ pažymėjo, kad komercinių patalpų sektorius išlieka stabilesnis už gyvenamosios paskirties. „Taip yra todėl, kad biurų sektoriaus paklausai mažiau įtakos turi emocijos, gandai ar kiti nepagrįsti lūkesčiai, todėl ir kainų pokyčiai yra labiau pagrįsti bei atspindi realius šalies ekonomikos rezultatus“, – teigia M.Statulevičius.
Pasak jo, lėtėjant šalies ūkio plėtrai nemažai pirkėjų bei nuomininkų tapo atsargesni ir gerokai konservatyviau vertina ateities perspektyvas nei anksčiau. Tikėtina, kad dėl mažėjančios biurų paklausos ir griežtos bankų finansavimo politikos šalyje bus įgyvendinta tik 30-40 proc. geriausių projektų. „Lietuvos komerciniai bankai, iškėlę itin aukštus reikalavimus statytojams, atliks savotiško kokybės barjero vaidmenį ir neleis rinkos perpildyti abejotinos kokybės bei funkcionalumo projektais“, – pažymi jis.
Pasak M.Statulevičiaus, rinkoje yra žinomi keli atvejai, kai vystytojai, įvertinę esamą konkurenciją, laikinai sustabdė savo projektus arba net juos pardavė. „Jei šalies ekonomika ir toliau lėtės, įmonės stengsis kuo labiau mažinti išlaidas, susijusias su patalpų išlaikymu. Todėl greičiausiai bus priimami sprendimai keltis į pigesnes patalpas arba aktyviau derėtis su dabartinių patalpų savininkais pasibaigus jų nuomos sutartims“, – numato pašnekovas.
