Pastaraisiais metais smarkiai šoktelėjo nuomos kainos, dažnai sukeldamos savininkų ir nuomininkų įtampą. Privačiai – deja, ne valstybiniu lygmeniu – diskutuojama dėl nuomos sąlygų, kainos ir trukmės.
Ką rinktis Lietuvai?
Į šį klausimą atsakymo ieškoti turėtų visos suinteresuotos ir kompetentingos šalys: politikai, ekonomistai, teisininkai, žemės savininkai, o pirmiausia – ūkininkai, nuomojantys žemės plotus. Jų įžvalgų labiausiai tikiuosi diskutuojant dėl nuomos sąlygų, trukmės ir kainos nustatymo metodikos.
Manyčiau, vertėtų išsamiau panagrinėti Prancūzijos patirtį. Atkreipkime dėmesį – čia nuomos kainų dydžius nustato vietos valdžia, geriausiai žinanti savo krašto žemės rinkos būklę. Atsižvelgiama ir į tai, kokią veiklos šaką pasirinko ūkininkas, tuo pačiu skatinant reikalingos produkcijos gamybą.
Dar vienas aspektas – lanksti mokesčių lengvatų sistema, labiausiai dominanti ilgalaike nuoma ir savininką, ir ūkininką. Tuo tarpu Lietuvoje dažnai pasitaiko, kad nuomotojas vengia investuoti į nuomojamus plotus, nežinodamas, ar kitąmet negaus pranešimo, jog savininkas sutartį nutraukia.
Lietuvoje dažnai pasitaiko, kad nuomotojas vengia investuoti į nuomojamus plotus, nežinodamas, ar kitąmet negaus pranešimo, jog savininkas sutartį nutraukia.
Žemės nuomos teisinių santykių reguliavimui dabar palankus laikas: palengva nusistovi realios nuomos kainos, susiformavo vidurinysis ūkininkų sluoksnis, išliko tik gyvybingos žemės ūkio bendrovės. Pasikeitė ir žmonių požiūris į verslų kaimo žmogų, matome didesnį savininko ir žemdirbio tarpusavio pasitikėjimą.
Pažvelkime, kaip šią ūkio sritį reglamentuoja kitos Europos Sąjungos (ES) valstybės, ką galime perimti iš jų patirties. Specialistai nurodo du pagrindinius žemės nuomos rinkos reguliavimo būdus: nuomos kainų ir nuomos trukmės.
Kai kuriose ES valstybėse (Airijoje, Graikijoje, Italijoje, Ispanijoje, Jungtinėje Karalystėje, Suomijoje, Švedijoje ir Vokietijoje) žemės nuomos kainos nėra reguliuojamos, taip pat neribojama žemės nuomos sutarčių trukmė (Airijoje, Austrijoje, Italijoje, Graikijoje, Švedijoje ir Vokietijoje).
Kainą skaičiuoja institucijos
Remiantis Seimo Parlamentinių tyrimų departamento atlikta analize, norėčiau trumpai apžvelgti tų valstybių, kurios reguliuoja nuomos rinką, įstatymus.
Vyriausybinės institucijos Belgijoje, Prancūzijoje, Nyderlanduose nustato minimalias ir (arba) maksimalias žemės ūkio paskirties sklypų kainas.
Belgijoje nuomos kaina negali būti didesnė negu nustatyta kompetentingų vyriausybės institucijų.
Belgijoje nuomos kaina negali būti didesnė negu nustatyta kompetentingų vyriausybės institucijų. Jei nuomos sutartis sudaroma 9 metams (dažniausiai sudaromos būtent tokios trukmės sutartys), maksimali nuomos kaina už žemę ir pastatus yra kadastrinė jos vertė, padauginta iš „nuomos koeficiento“, kuris priklauso nuo regiono ir provincijos, kurioje yra žemė.
Kadastrinės žemės vertė yra indeksas, kuris atspindi pajamas iš nuomos, kurias žemės savininkas gautų, ir kurios grindžiamos žemės sklypo savybėmis: dirvos kokybe, vietove, kurioje yra sklypas, ir pan. „Nuomos koeficientą“ nustato speciali komisija, kurią sudaro regioninės valdžios ir žemės ūkio organizacijų atstovai. Koeficientas priklauso nuo regiono žemės ūkio pelningumo per pastaruosius trejus metus. Pastatų ir žemės nuomai taikomi skirtingi koeficientai, kurie tikslinami kas treji metai.
Jei nuomos sutartis sudaroma 18 metų, maksimali nuomos kaina padidėja 36 proc., o jei 25 metams – 50 proc.
Kadangi oficialiai nustatytos maksimalios nuomos kainos yra palyginti žemos, atsiranda vadinamoji juodoji rinka, kai už žemės nuomą mokama papildomai. Ūkininkai, sudarę nuomos sutartis 9 metams, dažnai sutinka mokėti daugiau, kad galėtų sutartį pratęsti ir jiems nereikėtų ieškoti naujo sklypo.
Vyriausybė maksimalias žemės nuomos kainas nustato ir Nyderlanduose, jos skirtingos atskiruose regionuose. Kiekvienais metais nuomos kainos gali būti nežymiai koreguojamos. Beje, nuomininkai įgyja pirmumo teisę, jei žemė būna parduodama.
