Kuriam laikui nuomojama žemė?
Minimali žemės nuomos trukmė nustatyta Belgijoje ir Prancūzijoje – po 9 metus, Nyderlanduose – 6 metai, Ispanijoje – 5 metai. Graikijoje dažniausiai sudaromos sezoninės nuomos sutartys, tuo tarpu Prancūzijoje reglamentuojamas netgi nuomos sutarties pratęsimas arba jos paveldėjimas.
Belgijoje mažiausia vyriausybės nustatyta nuomos sutarties trukmė yra 9 metai. Tačiau esama ir ilgesnės nuomos sutarčių. Jei sutartis pasirašoma su statybos teise, t. y. kai nuomotojas gali turėti nuosavybės teise priklausančio turto ir augalų ant kito asmens žemės sklypo, tokia sutartis gali būti iki 50 metų trukmės. Įprastinė 9 metų trukmės sutartis gali būti žodinė arba rašytinė. Ilgesnės trukmės sutartys turi būti tvirtinamos notaro.
Minimali žemės nuomos trukmė nustatyta Belgijoje ir Prancūzijoje – po 9 metus, Nyderlanduose – 6 metai, Ispanijoje – 5 metai.
Jeigu nuomininkas miršta arba nusprendžia išeiti į pensiją, sutartį gali paveldėti jo žmona arba įpėdiniai. Tokiu atveju sutarties perėmėjas gali informuoti žemės savininką raštu ir sudaryti naują sutartį dar 9 metams.
Jei nuomininkas miršta nepalikęs įpėdinių, kurie norėtų perimti veiklą, žemės savininkas gali per metus nuo nuomininko mirties nutraukti sutartį. Jei nuomininkas turėjo kitų teisėtų įpėdinių, šie privalo raštu pranešti žemės savininkui apie ketinimą perimti sutartį.
Ispanijoje nustatytas minimalus 5 metų trukmės žemės nuomos laikotarpis.
Jungtinėje Karalystėje žemės nuomą reglamentuoja įstatymas, kuris suteikia galimybę savininkui ir nuomininkui pasirinkti tokią sutarties formą, kuri tenkintų abi puses.
Nyderlandų Nuomos įstatymas reglamentuoja nuomos sutarčių sudarymą ir gina bei stiprina nuomininko poziciją. Nuomos sutartys privalo būti registruojamos specialiuose nuomos teismuose, kur patikrinama, ar laikomasi nustatytų nuomos kainos apribojimų. Nustatyta mažiausia sutarčių trukmė – 6 metai žemei ir 12 metų ūkiui. Yra įteisinta galimybė sudaryti ir trumpesnės trukmės sutartis. Sutarties terminui pasibaigus, ji automatiškai pratęsiama dar 6 metams, jei nė viena iš šalių jos nenutraukia.
Prancūzijoje teisės aktai pirmiausia gina žemės nuomininko teises. Įstatymo nuostatos taikomos visoms nuomos sutartims, išskyrus tuos atvejus, kai nuomojami mažesni nei 1 ha sklypai.
Retai sudaromos trumpalaikės nuomos sutartys. Jos būna trejopos: kaimo vietovių žemės nuoma – 9 metai, ilgalaikė nuoma – 18 metų ir karjeros nuoma, t. y. nuoma laikotarpiui, kai nuomininkas versis žemės ūkiu – 25 metams. Sudarant ilgalaikes sutartis teikiamos mokesčių lengvatos: pajamų, gaunamų iš nuomos, mokestis sumažinamas 15 proc., be to, žemės savininkai gali gauti iki 8000 eurų valstybės paramą, o nuomininkams nereikia mokėti vietos mokesčio, kuris sudaro 0,6 proc. nuomos kainos.
Tačiau sutarties galiojimo metu žemės savininkai negali nutraukti sutarties ir išnuomoti žemę kitam. Kita vertus, žemės savininkas gali nutraukti sutartį, jei žemę norėtų parduoti, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi pirmumo teisę ją pirkti. Pasibaigus sutarties terminui ji atnaujinama automatiškai. Žemės savininkas gali atsisakyti atnaujinti sutartį tik tokiu atveju, jei jis pats ar jo įpėdiniai ketina ją dirbti.
Be to, Prancūzijoje nuomos sutartys yra paveldimos, jei nuomininkas suserga arba numiršta. Įteisinta dar viena sutarties forma – perleidžiamoji sutartis. Nuomininkas, neturintis įpėdinių, gali perleisti sutartį bet kuriam kitam asmeniui. Savininkas tokiu atveju gali padidinti nuomos kainą, bet ne daugiau kaip 50 proc. Tokios perleidžiamosios sutartys gali būti sudaromos 18 metų, jos nėra automatiškai pratęsiamos.
Nuomos sutartys gali būti sudaromos raštu arba žodžiu, tačiau jos turi būti įregistruotos Finansų ministerijos Ipotekos biure. Sutartys, sudarytos ilgesniam nei 12 metų laikotarpiui, turi būti patvirtintos notaro.
Suomijoje standartinė nuomos sutartis yra terminuota su nustatyta kaina per metus. Apie 40 proc. visų nuomos sutarčių yra 5 metų trukmės. Draudžiama sudaryti ilgesnes nei 10 metų trukmės sutartis.
Ši apžvalga nepretenduoja į išsamų tyrimą, tačiau diskutuodami galime surasti geriausią variantą seniai pribrendusios problemos sprendimui Lietuvoje.
Kazys Starkevičius Seimo TS-LKD frakcijos narys, Šešėlinės Vyriausybės žemės ūkio ministras
