Būstą žmonės jau renkasi ne iš 1-2, bet iš 8-9 variantų, o vienu iš trijų svarbiausių kriterijų tapo ne tik kaina bei vieta, bet ir plėtotojo reputacija. Mūsų kasmet atliekamos vartotojų apklausos rodo, kad pirkėjams yra labai svarbu, iš ko jie perka: ar plėtotojas gyvuoja jau ilgai, kokia jo istorija bendraujant su klientais, sprendžiant problemas, ar įmonė sukurta pirmam projektui.
Aiškiai matyti, kad būtent įmonės reputacija lemia, kam sekasi parduoti, o kurie projektai stringa.
Racionaliai pasirinktoms kokybiško patyrusių plėtotojų būsto kainoms kristi šiuo metu nėra objektyvių priežasčių.
10 – 20 metų rinkoje esančios įmonės gerą savo vardą ir patikimą istoriją verčia sėkmingais pardavimais, tuo tarpu vos prieš kelerius metus rinkoje atsiradusiems plėtotojams su jomis konkuruoti kiek sudėtingiau. Tačiau tai – puikus ženklas rimtai žiūrintiems į šį verslą, kad investuoti į patikimumą ir santykius su savo klientais apsimoka.
Aktyvi konkurencija taip pat užkerta kelią ir neracionaliam kainų kėlimui. Nauji, nepatyrę plėtotojai neretai ateina į rinką kopijuodami senbuvių strategiją: perimdami jų kainodarą ir lūkesčius turto kainoms bei pardavimų apimtims. Tačiau natūralu, kad dėl nepatyrimo, nežinomo plėtotojo vardo ir nesusikurtos reputacijos jų vystomi projektai daugybėje etapų gali užstrigti, nepakankamai įvertinus ir valdant rizikas: tiek derinimo, tiek statybų, tiek ir pardavimo procesuose.
Tokie stringantys projektai ir yra pagrindinė priežastis, kodėl kartas nuo karto pasigirsta kalbos apie galimą kainų kritimą. Tačiau tai veikiau – rinkos savireguliacija, apsauganti nuo išpūstų, nelogiškų kainų. Racionaliai pasirinktoms kokybiško patyrusių plėtotojų būsto kainoms kristi šiuo metu nėra objektyvių priežasčių.
Žaliavos, darbo jėga, kuras, nuomojama valstybės žemė – visi šie plėtotojų patiriami kaštai nemažėja, tuo tarpu išaugo reikalavimai pastatų energetiniam efektyvumui, nuolat didėja spaudimas architektūros kokybei miestų centruose, padidinti kai kurie mokesčiai – visa tai reiškia, kad ateityje dar daugiau bus investuojama ir konkuruojama kokybe bei profesionalumu.
Kainos gali koreguotis rinkodaros tikslais, galbūt bus lengviau derėtis naujuose plėtotojų, statančių su banko paskola, projektuose. Todėl pirkėjams šiais metais čia gali atsirasti daugiau laisvės.
Reikia pastebėti, kad pastaruosius keletą metų mes buvome įpratę prie būsto trūkumo – butų nebuvo pastatoma pakankamai Vilniaus gyventojų prieaugiui. Tuomet išgyvenome rekordinius 2016-uosius metus ir dabar norime 2017-uosius lyginti su jais. Tačiau rekordai tuo ir ypatingi, kad ilgai nesitęsia. Šiuo metu rinka kaip tik normalizuojasi, grįždama į stabilaus, įprasto pardavimų tempo vėžes. Butai paprastai yra išparduodami per pusantrų ar dvejus metus, tad šiuo metu sukauptas sandėlis, nors jis kiek ir išpūstas dėl dalies oportunistiškų naujų rinkos dalyvių statybų, turėtų tolygiai išsisemti 2019-aisiais.
Vilnius – sparčiai augantis miestas, jame nuolat didėja ir komercinių patalpų poreikis, todėl 3,5 – 4,5 tūkst. butų per metus sostinėje yra normaliai išperkamas, stabilus paklausos lygis. Pastaraisiais metais pastebima ir dar vieną vilniečių tendenciją – žmonės grįžta į miesto centrą. Jei prieš 12 – 15 metų itin aktyviai plėtėsi priemiesčiai, tai paskutinius 5 – 6 metus pirkėjai vis labiau nori judėti trumpesniais atstumais, pasiekti greitai ir pėsčiomis arba nemotorinėmis transporto priemonėmis darbo ir pramogų centrus, gyventi ten, kur išvystyta gera infrastruktūra, mokyklos ir darželiai, parduotuvės yra arti namų. Į tokius butus pirkėjai yra linkę daugiau investuoti. Tad, natūralu, būtent centrinėje miesto dalyje – Užupyje, Naujamiestyje, Šnipiškėse – itin suaktyvėjo ir naujų NT projektų plėtra.
Taigi, 2018-ieji rinkoje laukia įdomūs ir konkurencingi: pirkėjai turės daugiau galimybių derėtis su prasčiau žinomais plėtotojais, kuriems teks būti kūrybingesniems konkurencinėje kovoje.
Mindaugas Statulevičius yra Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius.
