Naujausiais Registrų centro duomenimis, gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje įžengė į lėtesnio augimo zoną. Jei praėjusiais metais būsto kainos vidutiniškai Lietuvoje augo 7,6 proc., tai pirmąjį šių metų ketvirtį metinis kainų augimas, tai yra palyginti su praėjusiųjų metų pirmuoju ketvirčiu, sulėtėjo iki 2,1 procento.
Ypač spartus nekilnojamojo turto kainų augimas praėjusiais metais fiksuotas Vilniuje. Čia kainos vidutiniškai augo 11,2 proc. Ypatingai augo naujų butų kainos – jų metinis augimas metų pabaigoje jau siekė 22,4 proc. Tuo tarpu pirmąjį šių metų ketvirtį naujų butų kainos Vilniuje pradėjo kristi ir, palyginti su 2014 metų paskutiniu ketvirčiu, atpigo 11,4 procento.
Praėjusiais metais būsto kainų augimas gerokai viršijo gyventojų pajamų augimą ir buvo sparčiausias nuo prieš krizinių laikų.
Lūkesčiai dėl kainų augimo subliuško
Nors nuosaikus nekilnojamojo turto kainų augimas yra natūralus reiškinys, žengiantis koja kojon su augančiomis gyventojų pajamomis, praėjusiais metais būsto kainų augimas gerokai viršijo gyventojų pajamų augimą ir buvo sparčiausias nuo prieš krizinių laikų.
Nemažą įtaką tokiam sparčiam kainų augimui turėjo ir dalies gyventojų lūkesčiai dėl euro įvedimo ir tikėjimas, kad nauja valiuta kilstels būsto kainas. Daugiausiai tokių lūkesčių vedamų investicijų buvo padaryta į naujos statybos butus Vilniuje. Kaip ir kitų turto kategorijų atveju, neišsipildę lūkesčiai dėl kainų augimo dažnai paskatina priešingą efektą, tai yra kainų mažėjimą.
Skirtingomis kryptimis judanti paklausa ir pasiūla
Plečiantis naujos statybos būsto paklausai, kartu augo ir statybos projektų skaičius. Ypač pastebima tendencija, kad vis daugiau gyvenamosios paskirties pastatų stato rinkos naujokai. Apskaičiuota, kad maždaug trečdalį visų šiuo metu Vilniuje statomų daugiabučių stato pirmą kartą tai darančios įmonės.
Daugiausiai naujų statybos leidimų buvo išduota 2013 metais. Tai lėmė statybų bumą praėjusiais metais, o rinką šie naujos statybos butai turėtų pasiekti šiais metais. Pasiūlos perteklius ypač jaučiamas Vilniuje, kur rinką šiais metais turėtų pasiekti rekordiškai didelis naujų būtų kiekis. Skirtingomis kryptimis judanti paklausa ir pasiūla turėtų atvėsinti ir pačią rinką bei kainų augimo trajektoriją.
Pasiūlos perteklius ypač jaučiamas Vilniuje, kur rinką šiais metais turėtų pasiekti rekordiškai didelis naujų būtų kiekis.
Prie lėtėjančio paklausos augimo turėtų prisidėti ir Lietuvos bankas, kuris šiais metais planuoja atnaujinti atsakingojo skolinimo nuostatus dar labiau sugriežtindamas naujų būsto paskolų sąlygas.
Sinchroniškas maksimalios skolinimosi trukmės sutrumpinimas nuo 40 iki 25 metų bei maksimalaus metinio įsiskolinimo ir metinių pajamų santykio apribojimas nuo 11 iki 6 reikštų, kad vis sunkiau galėtų skolintis jaunos, mažai finansinio turto sukaupusios šeimos. Tai neišvengiamai ves prie mažesnių tokių šeimų galimybių įsigyti savo pirmąjį būstą ir tokiu būdu mažins bendrą paklausą gyvenamajam nekilnojamam turtui.
Poveikis statybų sektoriui bus minimalus
Neatitikimas tarp paklausos ir pasiūlos palaipsniui ves prie rinkos persibalansavimo. Tikėtina, kad rinkoje liks vis mažiau pirmą kartą statančių bendrovių. Tuo tarpu rinkos senbuviams, nesiorientuojantiems į trumpalaikius rinkos svyravimus, nežymi korekcija būsto rinkoje neturėtų būti per daug skausminga.
Teigiamai statybų sektorių šiais metais turėtų veikti ir vis didesnį pagreitį įgaunanti daugiabučių modernizavimo programa, kurios rėmuose vykdomų statybos darbų apimtys šiais metais gali siekti iki 70-80 mln. eurų. O tai sudarytų apie 20 proc. visų gyvenamosios paskirties statybos darbų.
Rokas Grajauskas yra „Danske Bank“ analitikas Baltijos šalims
