Iliustracijai apie problemas, su kuriomis susiduria ne tik verslas, tačiau ir fiziniai asmenys, puikiai tinka plačiai aptarinėjama AB „Hanner“ istorija. Nesivelkime į detalią šio atvejo analizę, tačiau verta paminėti, kad Nacionalinė žemės tarnyba (Tarnyba) sprendimą nutraukti konkrečią žemės nuomos sutartį priėmė ne griežtai besilaikydama teisės normų reikalavimų ir tokiu būdu tariamai gindama viešąjį interesą, kaip tą viešai deklaruoja, o nesuprantama teisine ekvilibristika. Juk esant griežtam teisės normų pažeidimui, derybų „nutraukti – nenutraukti“ dabar niekas nevestų?
Trumpai apie politiką
Kiekvieną kartą, valstybės vairą perėmę nauji politikai pirmiausia suskuba pranešti, jog nuo jų atėjimo valstybės turtas bus valdomas efektyviai, racionaliai ir skaidriai. Valstybės institucijų darbas bus orientuotas į maksimalią grąžą ir visuomenės interesų paisymą; bus išnaikinti korupcijos židiniai ir sudarytos sąlygos verslo plėtrai. Teigiamų poslinkių, be jokios abejonės, yra, tačiau kartu būtų naivu tikėtis esminių, sisteminių reformų žemėtvarkos srityje, kai iki pat šios dienos nėra suformuluota vieno iš didžiausių valstybės turto segmentų – valstybinės žemės, valdymo strategija. Būtent čia ir yra visų kasdienių ar rezonansinių atvejų kertinis akmuo: mūsų valstybė nežino, ką nori daryti su žeme. Vienoje iš teismuose nagrinėjamų ginčų, Tarnybos atstovas prisipažino, kad pirmiausia norisi susigrąžinti, o paskui žiūrėsime, ką su ja daryti.
Natūralu – nežinant, ko nori, mažų mažiausiai šokinėsi nuo vienos kojos ant kitos, taip ir nenusprendęs, kurioje upelio pusėje norisi būti, arba, dar blogiau – stovėsi išsižergęs ir skųsiesi, kad nepatogu. Tačiau, būtent taip ir atrodo šiandieninė situacija su valstybine žeme. Neapsisprendžiama ir viešai nedeklaruojama, kas yra tos šventosios vertybės – viešasis interesas, kurį neva gina Tarnyba, prokurorai ar Žemės ūkio ministerija: gaunamos lėšos iš valstybinės žemės pardavimo ar nuomos, valstybės teisės į žemę, ar dar kažkas kitko.
Nesant aiškių prioritetų, vizijos, tikslų ir priemonių, kaip turėtų atrodyti valstybinės žemės fondas po 5, 10 ar 20 metų ir kaip jis turėtų būti valdomas, ta pati Tarnyba, o tiksliau – jos specialistai, tampa šios sistemos įkaitais. Ką ginti, o ką bausti; kam duoti, o iš ko atimti; kada leisti statyti, o kada liepti griauti? Į tokius klausimus kasdien turi atsakyti ne kas kitas, o Tarnybos specialistas. Ir nuo šio asmens sprendimų kartais priklauso, ar į valstybės biudžetą (įvairių mokesčių pavidalu) įkris milijonai eurų, ar sklypas su apleistais statiniais dirvonuos dar dešimt metų. Tuomet kyla natūralus klausimas – ar situacija, kai valstybės politiką žemės klausimais yra priverstas formuoti skyriaus specialistas, o ne išrinktieji tautos atstovai, atitinka viešąjį interesą?
Apie pačią nuomą
Išties, problemų yra visur, tačiau aštriausios, o ir valstybei brangiausiai kainuojančios, bėdos yra susijusios su ne aukciono tvarka išnuomota valstybine kitos paskirties žeme. Čia norėtųsi pabrėžti viena – kai kalbame apie ne aukciono tvarka išnuomotą valstybinę, kitos paskirties žemę, mes kalbame apie žemę, kuri nėra skirta miškui veisti ar karvėms ganytis. Mes kalbame apie žemę, kuriai skirta būti užstatytai – tokia jos paskirtis (su nedidelėmis išimtimis). Tad klausiame – ar žemė, skirta statybai, yra racionaliai ir efektyviai valdoma, jei stovi apleista daugybę metų, o prašymai išnuomoti ar leisti užstatyti, atsimuša į griežtą Tarnybos „ne“?
Pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus (kurie, esmingai nesikeitė jau daugybę metų), asmuo, valdantis statinius, esančius valstybinės žemės sklype, turi teisę kreiptis į Tarnybą dėl šiems statiniams ar pastatams eksploatuoti reikalingos žemės sklypo nuomos ne aukciono tvarka. Statiniai ir jų būklė su žemės nuoma yra susiję dviem aspektais: žemės nuomos trukmė negali būti ilgesnė, nei statinių eksploatacinis laikotarpis, ir išnuomojamos valstybinės žemės plotas turi būti tokio dydžio, koks yra reikalingas tokiam statiniui eksploatuoti. Nors sklypo ploto paskaičiavimui yra nustatytos metodologijos, o darbus turėtų atlikti kvalifikuoti specialistai, kaip matyti iš Valstybės kontrolės ataskaitų (apie tai kiek vėliau), neatrodo, kad šios procedūros būtų nuosekliai laikomasi
Dar daugiau, 1999 m. Vyriausybės nutarimas Nr. 260 (valstybinės žemės nuomos alfa ir omega) numato, kad Tarnyba gali, tačiau jokiu būdu neprivalo, suteikti teisę išsinuomotame žemės sklype statyti naujus statinius. Taigi, viena svarbiausių nuomos sutarties sąlygų, dėl kurių valstybinės žemės investicinė vertė nuo didžiausių aukštumų gali kristi iki pliko nulio, yra priimama vadovaujantis ne kuo kitu, o valstybės tarnautojo – Tarnybos specialisto diskrecija.
Linksmybės tęsiasi ir toliau. Turėjote statinį valstybinėje žemėje, sąžiningai išsinuomojote valstybinę žemę, mokate jums priklausantį nuomos mokestį ir vykdote kitus įsipareigojimus pagal nuomos sutartį? Tai dar (toli gražu) neužtikrina, kad jūsų nuoma tęsis tokiomis pačiomis sąlygomis. Nepaisant to, kad nuomos sutartis leidžia statyti naujus statinius, šiukštu nedrįskite griauti esamų, nes tik gavus leidimą griauti nedelsiant prisistatys tarnautojas su didelėmis žirklėmis ir nukirps išsinuomoto žemės sklypo dalį. Kodėl? Nes, pasirodo, kartais toks yra tas viešasis interesas, kadangi jūs naudojate valstybinę žemę, kurioje jau nėra statinio, kurio eksploatacijai ji reikalinga. Nepaisant to, kad perėmėte dešimtmečius apleistą pramoninę teritoriją, šiukštu nedrįskite jos pertvarkyti į gyvenamąją ar kitą, nes tik pakeitus žemės sklypo paskirtį prisistatys tarnautojas su didele liniuote ir išmatuos, kad statiniai neatitinka žemės sklypo paskirties, todėl žemės sklypas naudojamas ne pagal paskirtį. Kodėl? Nes, pasirodo, kartais toks yra tas viešasis interesas, kadangi žemė išnuomota tik statiniams tokios paskirties, kurie pagal šią paskirtį nustojo būti naudojami nuo Lietuvos nepriklausomybės atkūrimo.
Tampa aišku, kad viešasis interesas yra ne kas kita, kaip kintamas dydis, o ne jokia konstanta. Tuščias popieriaus lapas, į kurį, reikalui esant, galima prirašyti bet ko. Sudaryta ir dešimtmečius vykdoma nuomos sutartis, nepasikeitus jokiems aktualiems teisės aktams ar faktinei situacijai, gali būti nutraukta tais pačiais pagrindais, kuriais ir buvo sudaryta. Jei sutartimi numatyta, kad statiniui eksploatuoti reikės dešimties arų, tai nereiškia, kad valstybinės žemės patikėtinis nepersigalvos ir, praėjus dešimtmečiui, nenuspręs, kad visgi tam pačiam statiniui reikalingi tik penki arai. Jei prieš dešimtmetį buvo sutarta, kad sklype galima komercinė statyba (laikantis teritorijų planavimo ir statybos reikalavimų), tai nereiškia, kad šiuo metu nugriovus nunykusius pramoninius statinius, Tarnyba laikysis susitarimo.
Trumpa įžvalga (vietoje išvados)
Kuriozinių situacijų, užkulisinių žaidimų, teisinių vingrybių ir iškreiptų veidrodžių karalystėje, vargu ar kas nors išties laimi. Prarastos galimybės ir investicijos, sumenkęs valstybės prestižas, apleistos ir nenaudojamos teritorijos ir visuotinis verslo nepasitikėjimas valdžia. Tiek Valstybės kontrolė – Aukščiausioji audito institucija, tiek Specialiųjų tyrimų tarnyba ataskaitose yra ne kartą pažymėjusios, jog šiuo metu susiklosčiusios neoficialios praktikos (sukuriančios bent kažkokį stabilumą verslui), o taip pat du minėti aspektai dėl nuomojamų žemės sklypų plotų bei teisės juose statyti, yra ideali terpė klestėti korupcijai, neužtikrina skaidrumo bei lygiateisiškumo.
Taip, sutikti, be kita ko, reikia ir su tuo, kad sąžiningumo, ar, tuo labiau – apsukrumo, neretai pritrūksta ir verslininkams. Tačiau verslas, priešingai nei viešasis sektorius, yra nesunkiai prognozuojamas, kadangi jo vizija, strategija ir tikslas – maksimalus pelnas mažiausiais kaštais. Tuo tarpu, situacijos, kai valstybės institucijos imasi sunkiai pateisinamų žygių, tais pačiais pagrindais, kuriais buvo suteiktos teisės jas atimti, prisidengdamos viešuoju interesu, jokio stabilumo ir patrauklios investicinės aplinkos tikrai nesukuria.
Tad, jei jau pradedame viešai ir garsiai kalbėti apie Tarnybos reformą, visų pirma pradėkime kalbėti apie tai, kokie reikalavimai bus keliami pertvarkytai institucijai – pasakykime garsiai ir aiškiai – kokia yra valstybinės žemėnaudos politika ir jos prioritetai, pagal kuriuos ir turi būti nustatomos žaidimo taisyklės ir kurios pagrindu galima aiškiai pamatyti ir apčiuopti viešojo intereso turinį. Kitu atveju, bet kokie struktūriniai pokyčiai bus perniek, nes dienos pabaigoje, specialistas vis tiek laužys galvą: ką ginti, o ką bausti; kam duoti, o iš ko atimti; kada leisti statyti, o kada liepti griauti, ar tikrai yra galimybė suformuoti racionalų savarankišką sklypą 10,5 m pločio valstybinės žemės ruože ir ar kada nors Rokantiškių kalvos papėdėje 19 laipsnių šlaite suformuotame valstybinės žemės sklype savivaldybė išduos statybą leidžiantį dokumentą?
Simas Paukštys yra advokatų kontoros „Cobalt“ nekilnojamojo turto ir infrastruktūros srities teisininkas
