Net keletą metų Kauno biurų rinkoje nebuvo pristatyta didesnių biurų centrų, tad kurtis ir plėstis norintys verslai tiesiog neturėjo galimybės kur. Tačiau aukštos klasės verslo patalpų deficitą sumažinti turėtų nauji projektai, tokie kaip SBA grupės vystomas verslo centras „Hermanas“ „Nemunaičių“ rajone bei „Urban HUB“ prekybos ir verslo miestas. Jie tampa reikšmingu postūmiu verslo infrastruktūros plėtrai Kauno mieste ir rajone.
Apie naują miesto plėtros etapą kalbamės su nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ Tarpininkavimo grupės vadove Lietuvoje Jurgita Ragaiše, SBA bendrovės „Urban LIVE“ vadovu Andriumi Mikalausku bei SBA įmonės „Urban HUB“ vadovu Giedriumi Muliuoliu.
Ryškūs Kauno pranašumai prieš sostinę
Jurgita Ragaišė, „Newsec“ Tarpininkavimo grupės vadovė Lietuvoje, teigia, kad Kauno miestas – puiki vieta besikuriančiam ir besiplečiančiam verslui, turintissavų privalumų net lyginant su Vilniumi.
„Pirmiausia, Kaunas yra Lietuvos geografiniame centre, todėl puikiai pasiekiamas iš bet kurio šalies kampelio, o tarptautiniai transporto mazgai, tokie kaip Kauno oro uostas ir būsima Rail Baltica jungtis, dar labiau sustiprina šį pranašumą. Verslams, priklausantiems nuo logistikos ar eksportuojantiems prekes, tai yra strateginis privalumas. Kauno geografinė padėtis suteikia pranašumą verslams, siekiantiems aptarnauti klientus visoje Lietuvoje ar Baltijos regione“, – teigia J.Ragaišė.
Kitas, besikuriantiems verslams labai aktualus privalumas, anot pašnekovės, – Kauno biurų nuomos rinkos kainos, ypač A klasės patalpų segmente, kurios yra žemesnės nei Vilniuje. Tai leidžia verslams, ypač pradedantiesiems ir mažesniems, taupyti lėšas ir už mažesnę kainą išsinuomuoti kokybiškas patalpas.
„Per pastarąjį 10-metį Kaunas sparčiai išsiplėtė ir atsinaujino: Kaune atsirado nemažai modernių verslo zonų, kaip „Kauno LEZ“, „Urban HUB“, taip pat nauji biurų pastatai, tokie kaip „Hermanas“, BLC, Kauno Dokas. Nemuno salos plėtra ir viešosios erdvės atnaujinimas, stadionas stiprina miesto įvaizdį kaip modernios, bet neperkrautos verslo vietos. Kaunas siūlo derinį tarp modernios infrastruktūros, žemesnių sąnaudų ir lengvo susisiekimo, todėl tampa itin patraukliu miestu verslams. Nors Vilnius turi platesnį tarptautinį pripažinimą, Kaunas išsiskiria efektyvumu, patogumu ir augančia infrastruktūra, kuri dažnai gali būti net geresnis pasirinkimas startuojančioms įmonėms“, – teigia J.Ragaišė.
Vystomi verslo centrai reprezentuoja naują miesto plėtros etapą
Kauno verslo aplinka per pastarąjį dešimtmetį pasikeitė iš esmės. Nuo ribotų galimybių ir infrastruktūros trūkumo pereita prie modernių verslo centrų, technologijų parkų ir sistemingai plėtojamos ekosistemos. Tai ženkliai prisideda prie miesto patrauklumo ir konkurencingumo augimo ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniu mastu.
„Ilgą laiką Kaune trūko modernių verslo centrų, pritaikytų šiuolaikiniams verslams. Prieš 5-6 metus biurų rinka Kaune buvo itin aktyvi, nes buvo pasiūlyta dešimtys tūkstančių kvadratinių metrų naujų patalpų moderniuose verslo centruose. Visgi, labai sparčią kelerių metų plėtrą sekė stagnacija. Sulėtėjęs ekonominis augimas bei augančios palūkanos sumažino vystytojų optimizmą, tad net keletą metų Kauno biurų rinkoje nebuvo pristatyta jokių naujų patalpų, tad kurtis ir plėstis norintys verslai tiesiog neturėjo galimybės kur“, – teigia „Newsec“ Tarpininkavimo grupės vadovė Lietuvoje.
J. Ragaišės teigimu, situacija pagaliau vėl pagerės, nes po kelerių metų pertraukos Kaune turėsime naują aukščiausios klasės verslo centrą – „Hermaną“ SBA plėtojamame „Nemunaičių“ rajone, kairėje Nemuno pusėje. Šis 10 000 kv. m. ploto verslo centras, anot pašnekovės, reprezentuoja naują miesto plėtros etapą, jungiantį estetišką architektūrą, tvarius sprendimus ir modernią darbo aplinką.
Kauno transformacija į modernų Lietuvos verslo centrą – ilgalaikis, strateginis procesas
Kaunas sugebėjo išsivaduoti iš ankstesnio „pramonės centro“ įvaizdžio ir tapo moderniu, verslo poreikius atitinkančiu miestu. J.Ragaišės teigimu, modernių A klasės biurų atsiradimas yra tiek vietos, tiek pasaulinių tendencijų rezultatas: didėjanti globalizacija, dėmesys tvarumui, inovacijoms ir talentų pritraukimui. Dėl šių pokyčių Kaunas šiandien geba konkuruoti su kitais Europos regionais kaip dinamiškas verslo ir inovacijų centras.
„Šiandien Kauno A klasės biurų nuomos rinkoje matome itin žemą vakanciją ir labai ribotą pasiūlą, o tai atspindi didėjantį modernių biuro erdvių poreikį. Tai reiškia, kad verslams tapo ypač sudėtinga rasti tinkamas patalpas, kurios ne tik atitiktų šiuo metu kylančius poreikius, bet ir užtikrintų galimybes augti ir plėstis ateityje. Be to, mieste yra labai nedaug objektų, kurie galėtų pasiūlyti didesnį nei 1000 kv. m vieno aukšto plotą, o tai dar labiau apsunkina galimybes rasti tinkamą erdvę didesniems ar augantiems verslams.
Tokia situacija susidarė dėl didelio tarptautinių ir vietos įmonių poreikio kokybiškai biurų infrastruktūrai bei ribotos naujų projektų plėtros. Kauno biurų rinka per pastaruosius metus plėtėsi lėtai, pasiūloje yra tik 1,2 tūkst. kv. m papildomų biurų erdvių, o tai nepatenkina šiuo metu esančios paklausos“, – teigia J.Ragaišė.
Pašnekovės teigimu, vertinant visus šiuo metu esančius faktorius, galima teigti, kad Kaune vis dar egzistuoja ribotas pasirinkimas aukščiausios klasės (A klasės) biurų projektų, kurie būtų sertifikuoti tvarumo sertifikatais, turėtų didesnį aukštų plotą ir, be to, pasižymėtų puikiu susisiekimu su visomis miesto dalimis.
Be to, šie projektai turėtų turėti ne tik gerą matomumą, bet ir užtikrinti komfortą darbuotojams, kad jie jaustųsi patogiai ir norėtų dirbti tokiuose biuruose. Tokio tipo biurai, kurie atitinka visus aukščiausio lygio kriterijus, yra itin svarbūs ne tik didelėms tarptautinėms įmonėms, bet ir augantiems startuoliams, kurie siekia užtikrinti gerą darbo aplinką ir patogias sąlygas savo darbuotojams.
Vietos Kaune, labiausiai traukiančios naujus verslus
Kai kurie sparčiai besiplečiantys Kauno rajonai šiandien turi išskirtinį potencialą. Pasak J.Ragaišės, populiariausi verslo rajonai yra tie, kurie pasižymi aukštos kokybės infrastruktūra, geru susisiekimu ir palankiu verslo aplinkos vystymu. Pirmasis – kairysis Nemuno krantas – Žemoji Freda.
„Šis rajonas, kuriame vystomas ir naujasis mišraus tipo kvartalas „Nemunaičiai“, yra vienas iš perspektyviausių Kauno verslo rajonų. Tai yra modernus, gerai suplanuotas mišrios paskirties kvartalas, kuriame vystomi nauji gyvenamieji ir komerciniai objektai.
Tiek miesto savivaldybės, tiek ir verslo požiūriu Žemoji Freda yra vadinama naująja miesto centro plėtros zona, todėl tai yra labai patrauklus tarptautiniams ir vietiniams verslams dėl savo artumo prie pagrindinių susisiekimo arterijų bei Kauno centro. Žemosios Fredos potencialu patikėjo ir viena progresyviausių lietuviško kapitalo įmonių grupių – „Tesonet“, kuri praėjusią savaitę paskelbė apie savo planus visiškai prie pat „Nemunaičių“ kvartalo vystyti multifunkcinį kompleksą“, – pasakoja J.Ragaišė.
„Verslams svarbi yra tiek miesto centre, tiek už jo ribų esanti aplinka. Visada traukia miesto centras, kurio patogi infrastruktūra – maitinimo įstaigos, patogus susisiekimas su bet kuria miesto dalimi ir švietimo įstaigų koncentracija (darželiai, mokyklos) – yra patogūs tiek darbuotojams, tiek verslams. Tačiau, nors centras siūlo daug privalumų, jis taip pat turi ir tam tikrų trūkumų. Vienas iš jų – sudėtinga parkavimo situacija. Dėl brangios žemės centro teritorijoje parkavimo vietos yra ribotos, o miesto parkavimo sistema yra mokama, todėl visada kyla sunkumų randant laisvą vietą“, – teigia J.Ragaišė
Tuo tarpu verslo rajonai, kuriuose yra daugiau galimybių parkavimui, ypač jei šalia yra nemokamas miesto parkingas, turi didelį pranašumą. „Be to, verslui svarbios ne tik praktinės, bet ir emocinės aplinkos savybės. Įmonės dažnai renkasi vietas, kurios suteikia galimybę pasimėgauti gamta – upių vaizdais, žaliosiomis zonomis ar vietomis, kur galima pasivaikščioti ar pasportuoti per pertraukas. Šie aspektai padeda kurti pozityvią darbo aplinką, prisidedančią prie darbuotojų gerovės ir geresnės darbo atmosferos“, – pasakoja pašnekovė.
J.Ragaišės teigimu, labai svarbu, kad verslo centras ar patalpos atitiktų šiuolaikinius darbo reikalavimus – kokybiškas mikroklimatas, efektyvus patalpų išplanavimas ir papildomos paslaugos tiesiogiai ar šalia verslo centro. Kaip jaučiasi darbuotojai darbe, yra esminis veiksnys, lemiantis pasirinkimą, nes daugelis įmonių ieško vietų, kurios maksimaliai atitiktų šiuos kriterijus, užtikrinančius tiek patogumą, tiek aukštą produktyvumą. Tokios vietos ne tik pritraukia, bet ir išlaiko talentingus darbuotojus, nes darbo aplinka tiesiogiai veikia jų motyvaciją ir gerovę.
„Hermano“ verslo centro išskirtinumas – atgimstanti vieta
Šią vasarą, po ilgo laiko Kaune pagaliau startavo naujo, A klasės biurų pastato statybų darbai. Kairiojoje Nemuno pusėje, „Nemunaičių“ rajone sparčiai kyla „Hermano“ verslo centras. Tai daugiau nei 10 000 kv. m., 8 aukštų, modernus A++ klasės verslo biurų pastatas.
SBA bendrovės, plėtojančios „Nemunaičių“ rajoną, „Urban LIVE“ vadovas Andrius Mikalauskas teigia, kad kuriant projektą komanda daug dėmesio skiria tvarumui ir darbuotojų gerovei, todėl bus siekiama „WELL“ sertifikavimo standarto bei BREEAM „In-Use“ tvarumo sertifikato. „Naujajame verslo centre aukšto plotai varijuos nuo 995 iki 1270 kv. m, kurie bus itin patrauklūs kurtis didesnėms įmonėms, kurios savo biurus įsirengti nori viename aukšte. Planuose ir keli mažesnio ploto, 106-305 kv. m erdvių biurai“, – teigia A.Mikalauskas.
Vis dėlto didžiausias projekto privalumas yra vieta. Kaune gimsta naujasis miesto centras – kairiojoje Nemuno pusėje kuriamas inovatyvus, modernus rajonas „Nemunaičiai“, kuris aprėpia viską, ko reikia darbui ir gyvenimui. „Hermano“ verslo centras patrauklus savo perspektyvia vieta. Kaimynystėje statomas pėsčiųjų tiltas į Nemuno salą, kuris patogiai sujungs mūsų pusę su Kauno centru, Senamiesčiu, Nemuno saloje kuriama infrastruktūra. „Nemunaičiai“ taps ir kultūros bei miesto gyvenimo epicentru, kuomet šalia bus išplėtota ir M. K. Čiurliono koncertų salė.
Jau pradėta ir H. ir O. Minkovskių gatvės rekonstrukcija, kuri šią erdvę pakeis neatpažįstamai – į gerą. „Hermano“ verslo centras ir bendrai, antrojo „Nemunaičių“ etapo pabaiga, siejasi su pagrindinių infrastruktūrinių objektų statybų pabaiga. Tad verslai, rezervavę „Hermano“ erdves šiandien, po kurio laiko galės mėgautis visais aplink kuriamais privalumais: geru susisiekimu, kokybiška aplinka ir išskirtine architektūra, menu, muzika, sportu ir gamta“, – teigia A.Mikalauskas.
Poreikis tokio tipo projektams kaip „Hermanas“ Kauno mieste – aiškus
Nuo 2023 m. Kaune verslo centrų vakansija siekė vos kelis procentus – tiek A, tiek B klasės biurų segmentuose. Ilgą laiką mieste rinkai nebuvo pasiūlyta naujų, modernių A klasės biurų. Tik 2025 m., planuojama, rinkai bus pasiūlyti pirmieji 21 tūkst. kv. m modernių, naujų biurų.
„Aiškiai jaučiame rinkos poreikį būtent tokio tipo projektams kaip „Hermanas“. Visų pirma – ne tik naujasis Kauno centras slenkasi į kairiąją Nemuno pusę, bet ir naujasis CBD (angl. central business district) neišvengiamai prasiplės į kitą upės krantą. „Nemunaičių“ išskirtinumas yra integralumas ir prestižinė vieta mieste. Čia kuriame „miestą mieste”, kur gyvenimas, laisvalaikis ir darbas – šalia, o pabaigus pėsčiųjų tilto statybas – ir senamiestis čia pat“, – teigia A.Mikalauskas.
Ką planuojama įkurdinti „Hermano” verslo centre, ką jame galės įvertinti verslų savininkai?
„Šiame verslo centre įsikursiantiems verslams siūlysime daug žaliųjų erdvių, lauko, privačias ir stogo terasas, išvystytą pirmojo aukšto infrastruktūrą – čia įkurdinsime restoraną, parduotuvę, kavinę bei kitas svarbias ir biurų darbuotojams reikalingas erdves. Esame lankstūs, tad investuosime ne tik į bendrųjų patalpų interjerą bei įrengimą, bet ir padėsime nuomininkams savo erdves įsirengti pagal individualius poreikius. Galiausiai, verslo centro išplanavimas yra patogus didelėms įmonėms, kurios šiuo metu yra išsibarsčiusios po visą Kauną“, – sako A.Mikalauskas.
„Urban HUB“ – strateginėje vietoje įsikūręs verslo miestas, pasižymintis erdvių lankstumu
Dar vienas Kaune vystomas SBA grupės projektas – „Urban HUB“, kuris verslui siūlo kone didžiausią verslo erdvių pasirinkimą Kaune ir jo rajone. Šiuo metu baigtas pirmasis projekto etapas, kuriame – 22 000 kv. m lanksčių erdvių, įpusėjęs ir antrasis – dar 28 000 kv. m erdvių verslo plėtrai – pasiūlysiantis etapas. Čia vietos ir tarptautinės įmonės sujungia savo veiklą vienoje vietoje – įsirengia biurą, sandėlį ir prekybos erdvę.
„Tai yra vienas iš pagrindinių „Urban HUB“ privalumų – apjungus visą veiklą tausojami ištekliai. Nuo logistikos planavimo ir išlaidų, kai nereikia judėti tarp sandėlio, parduotuvės ir biuro, iki patalpų išlaikymo kaštų“, – teigia SBA įmonės „Urban HUB“ vadovas Giedrius Muliuolis.
Čia įsikūrę jau daugiau nei 50 verslų, kurie kone labiausiai vertina erdvių lankstumą. „Su komanda gana industrines erdves pritaikėme labai įvairaus tipo klientams. Čia vietą ir galimybių atranda tiek beveik 4000 kv. m „Kauno padelio klubas“ su kortais pirmajame aukšte ir funkcinėmis erdvėmis – antrajame, tiek tipiniai „stock-office“ klientai kaip „Protecus“ (sandėlis, prekybos erdvė, biuras), tiek ir didesnės koncepcijos „Lono“ parduotuvė ar „Morita“. Tad „Urban HUB“ erdvės yra itin universalios. Ypač – naujai kuriamuose etapuose. Planuojame tęsti antrojo etapo plėtrą, šiuo metu rengiami projektiniai planai, tad dabar yra geriausias laikas rezervuoti erdves kitiems metams – galime daug lanksčiau priderinti patalpas labai specifiniams verslo poreikiams“, – teigia G.Muliuolis.
„Urban HUB“ Kaunas yra itin strateginėje vietoje – tarp A1 magistralės (Vilnius – Kaunas) ir A6 kelio Kaunas-Jonava. Čia įsikuriantys verslai gali greitai pasiekti įvairius Lietuvos miestus, kuriuose vykdo veiklą. „Be viso to, „Urban HUB“ išsiskiria savo architektūra, matomumu, todėl verslas tampa matomas, lengvai pasiekiamas tiek iš A1, tiek iš A6 pusių. Su „SBA Urban“ komanda šį projektą kūrėme taip, kad jis būtų patogus tiek čia besilankantiems klientams, tiek ir darbuotojams. Gausu žaliųjų ir poilsio erdvių, patogios vietos darbui, didelė automobilių stovėjimo aikštelė.
Iš viso per tris etapus, išvysčius 70 000 kv. m verslo ir prekybos miestelį „Urban HUB“ taps didžiausiu tokio tipo projektu Baltijos šalyse. Planuojama, kad čia įsikurs per 100 verslų“, – teigia G. Muliuolis.
„Hermanas“ ir „Urban HUB“ verslo centrus vienijančios vizijos
„Hermanas“ ir „Urban HUB“ verslo centrai neabejotinai pakeis Kauno miesto veidą verslo kontekste. O kuo šie projektai yra panašūs, kokius sumanymus, filosofijas apjungia?
A.Mikalauskas teigia, kad nors iš pažiūros „Urban HUB“ ir „Hermano“ verslo centras „Nemunaičiuose“ – skirtingi, juos vienija SBA grupės ir „SBA Urban“ žalioji ir į architektūrinę estetiką nukreipta filosofija. „Kurdami erdves siekiame, kad jos būtų ilgalaikės, pritaikytos tiek čia dirbantiems, tiek ir besilankantiems. Daug dėmesio skiriame darbuotojų komfortui, erdvėms aplink projektus. Ir, žinoma, abiejuose projektuose įsikursiančių verslų sinergijoms“, – pasakoja A.Mikalauskas.
