Bankų išrankumas, pigūs pinigai, galimybė pritraukti daugiau kapitalo ir sumažinti riziką plėtotojus skatina kurti nekilnojamojo turto fondus arba naudotis jų paslaugomis, teigia BNS kalbinti plėtotojai ir analitikai.
Lietuvos banko duomenimis, Lietuvoje rugsėjo pabaigoje buvo registruoti 37 nekilnojamojo turto fondai. Šiuo metu didesnė dalis aktyviausių nekilnojamojo turto plėtros bendrovių turi įsteigusios fondų arba naudojasi jų paslaugomis, nors prieš kelerius metus to nedarė nė viena.
Planuoja daugiau fondų
Nekilnojamojo turto plėtotojai ne tik jau investuoja, pasitelkdami fondus, tačiau planuoja ir jų plėtrą. Pavyzdžiui, su bendrove „Eika“ susijusi investicijų valdymo įmonė „Eika Asset Managemet“ planuoja plėsti jau valdomo fondo veiklą ir steigti du naujus fondus.
Pasak „Eikos Asset Managemet“ vadovės Viktorijos Orkinės, planuojamas fondas „Eika Commercial Real Estate Fund“ kitąmet ketina finansuoti 30-50 mln. eurų vertės projektų. Dar apie 15 mln. eurų numatoma investuoti į sklypų įsigijimą ir projektų vystymą Vilniuje per jau veikiantį fondą „Eika Residential Fund“, taip pat ketinama įsteigti ir trečiąjį fondą.
„Trečiasis fondas susijęs su planais investuoti į studentų bendrabučius ir būstą nuomai, skirtą jauniems profesionalams. Rugsėjį „Eika“ su partneriais Kaune atidarė pirmąjį išvystytą studentų bendrabutį „Solo Society“, tačiau kol kas šis projektas buvo finansuojamas nuosavu kapitalu. Esame pradėję fondo steigimo darbus, tačiau galutinis šio fondo paleidimas numatomas 2019-taisiais“, – sakė V. Orkinė.
Kaip vieną svarbiausių projektų finansavimo per fondus priežasčių ji įvardino siekį pritraukti daugiau kapitalo.
„Papildomas išorinis kapitalas leidžia plėsti veiklą ir didinti apimtis tiek projektų dydžio, tiek geografinės plėtros prasme. Nepaisant to, bankų finansavimas, kaip papildomas svertas, bus ir toliau naudojamas fondų vystomiems projektams. „Eika“ ir toliau investuos savo kapitalą, būdama viena iš fondų investuotojų“, – teigė V. Orkinė.
Šįmet fondų valdymo bendrovę „Victory Funds“ projektų finansavimui įsteigė ir nekilnojamojo turto plėtros grupės „Citus“ savininkai Mindaugas ir Viktorija Vanagai. Įmonė iš investicijų bendrovės „Synergy Finace“ perėmusi fondą „Celijus“ planuoja per jį finansuoti 30 mln. eurų vertės plėtros projektą „Miško ardai“ sostinės Burbiškėse.
Anot M. Vanago, fondus nuspręsta steigti siekiant pritraukti daugiau kapitalo, taip pat todėl, kad norima atskirti statybų ir finansavimo veiklas.
„Į nekilnojamąjį turtą pradedame žiūrėti kaip į investicijas, o ne kaip į statybas. Prieš krizę visi galvodavo, kad vystymas ir statybos yra tas pats. Mūsų nuomone, yra labai svarbi finansinė dalis. Turime visą statybų valdymo padalinį, bet didelį dėmesį kreipėme į investicijų valdymą, dėl to įsteigėme fondų. Mūsų požiūris toks, kad vystymas yra daugiau investicinė veikla, ne vien tik statybinė“, – sakė M. Vanagas.
Finansuoti projektų plėtrą per fondus svarsto ir nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Eriadas“. 2016-ųjų viduryje įsteigtos fondų valdymo bendrovės „Diff Assets“ fondas projektų iki šiol nefinansavo. Pasak „Eriado“ ir „Diff Assets“ vadovės Vitos Žutautaitės, šiuo metu bendrovė analizuoja, kokius projektus būtų galima finansuoti per fondą.
„Investicijos fonde yra diversifikuojamos ir likvidesnės – jo vienetai parduodami greičiau nei pavienis turtas, jie taip pat sudaro galimybes investuoti nedidelėmis sumomis ir į skirtingus objektus“, – finansavimo per fondus privalumus vardino V. Žutautaitė.
Steigė fondus, samdė valdytojus
Dalis nekilnojamojo turto plėtros bendrovių naudojasi kitų fondų valdymo įmonių paslaugomis. Pavyzdžiui, bendrovės „Hanner“ investicinę įmonę „Prime Location Property Fund“ valdo įmonė „Lewben Investment Management“.
Tiesa, „Prime Location Property Fund“ į plėtrą neinvestuoja ir tokių planų neturi, tvirtina „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.
„Fondas užsiima nekilnojamo turto objektų nuoma. Naujų projektų plėtros šis fondas nefinansuoja. Papildoma fondų priežiūra, aiški struktūra, skaidrus informacijos ir ataskaitų pateikimas sudaro galimybę lengviau pritraukti smulkesnių investuotojų“, – aiškino A. Avulis.
„Prime Location Property Fund“ Registrų centrui pateiktoje 2017 metų finansinėje ataskaitoje nurodo valdanti sostinės biurų pastatus „Europa“, „Geležinio vilko verslo centras“ bei parduotuves Ukmergės g. 246 A ir Gedimino pr. 45, „Iki“ Mokslininkų g. 9A, taip pat Kauno prekybos centrą „Savas“.
„Hanner“ per investicijų bendrovę „LT Development Fund“ plėtotoja įgyvendino sostinės daugiabučių kvartalo „Žvėryno namai“ projektą. Skelbta, jog į 733 butų projektą, įgyvendinta 2014-2018 metais, bus investuota beveik 32 mln. eurų. Įgyvendinus projektą nuspręsta „LT Development Fund“ panaikinti jos veiklos leidimą, toliau įmonė veikia kaip paprasta bendrovė, kuri sostinės Algirdo gatvėje planuoja naują plėtros projektą.
Per ketverius metus, kol plėtojo „Žvėryno namų“ projektą, „LT Development Fund“ pagrindinės veiklos pajamos siekė 41,47 mln. eurų, ikimokestinis pelnas – 24,38 mln. eurų, o grynasis – 23,5 mln. eurų.
Iki 2017-ųjų tiek „Prime Location Property Fund“, tiek „LT Development Fund“ valdė investicijų bendrovė „Synergy Finance“.
Išrankūs bankai ir pigūs pinigai
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ Investicijų departameno konsultantė Giedrė Kulakovienė mano, kad plėtotojų norą finansuoti projektus per fondus skatina galimybė pigiai skolintis ir noras sumažinti riziką.
„Dabartinė ekonominė situacija, kai pinigai dar vis yra pigūs ir nemažai lėšų sukaupta pas skirtingus asmenis, sukuria paklausą, kur juos investuoti, kad būtų galima uždirbti daugiau. Todėl plėtotojai, matydami nemažai laisvų lėšų rinkoje, mielai dalinasi rizika su investuotojais ir kuria fondus, į kuriuos pritraukia papildomo kapitalo, todėl gali vienu metu investuoti į daugiau projektų“, – teigė G. Kulakovienė.
Ji pastebi, kad nekilnojamojo turto fondai, siekdami didesnės grąžos, pastaruoju metu imasi rizikingesnių projektų.
„Pastaraisiais metais atsirado daugiau fondų, investuojančių į plėtros projektus, kai anksčiau labiausiai dominavo investicijos į jau esamą pinigų srautą generuojantį turtą. Esant aktyviai rinkai ir pigiems pinigams, standartinių pinigų srautą generuojančių turtų pajamingumas mažėja ir nebegali užtikrinti investuotojams pažadėto pajamingumo, todėl fondai pradeda dairytis į didesnę grąžą galinčius pasiūlyti rizikingesnius vystymo projektus“, – aiškino G. Kulakovienė.
Anot jos, fondai vis dažniau dairosi į alternatyvias investicijas – studentų namus, verslo apartamentus nuomai su bendradarbystės erdvėmis, taip pat dairosi investicinių objektų ne tik sostinėje, bet ir Kaune.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ investicinių sandorių grupės vadovės Neringos Rastenytės-Jančiūnienės teigimu, dalis plėtotojų fondus steigia ir dėl mokestinių motyvų.
„Tokių atvejų matome (plėtotojų projektų finansavimo per fondus – red.), tačiau neatrodo, kad tai būtų masinė tendencija. Dalis tradicinių fondų jau seniai pirko ne tik pajamas generuojančius, išvystytus objektus, bet ir vystė juos. Kai kurie plėtotojai, matyt, mato mokestinių privalumų steigti fondus ir kelti ten savo turimus turtus, o kita dalis tokiu būdu mato galimybę prisitraukti išorės kapitalo“, – teigė N. Rastenytė-Jančiūnienė.
Anot jos, plėtotojai fondus kartais mėgina papildyti ne tik savo, bet ir išorės plėtotojų išvystytas objektais, tokiu būdu diversifikuodami veiklą.
