Kelerius metus apie nekilnojamo turto rinką buvo rašoma kasdien, kaip iš fronto, vėliau buvo konstatuota, kad rinkos augimas išsisėmė, ji sutingo, o vėliau įsivyravo tyla. Tad kokie procesai vyksta šiuo metu? Gal kam nors susiklosčiusi padėtis, kaip kartais būna, yra ir naudinga?
Šiuo metu nepalankiausia padėtis yra turto pardavėjams ir turto vystytojams. Sandorių skaičius — aš jau nelyginu su laikotarpiu prieš kelerius metus, kai vyko pats bumas, bet palyginti su tuo pačių praėjusių metų laikotarpiu, sumažėjo 2-3 kartus.
Automatiškai — dabar rinką valdo ne pardavėjai, o pirkėjai. Jei anksčiau pardavėjai diktuodavo sąlygas, žinodami, kad už kiekvieno pirkėjo nugaros stovi ilga jų eilė, tai dabar atvirkščiai — pirkėjai iš pardavėjų gali išsiderėti nemenkų nuolaidų. Tiesa, vertinamas yra tik mokus pirkėjas, nes egzistuoja ir kita medalio pusė — žmonės dabar patiria labai rimtų kreditavimo problemų.
Nors centriniai bankai mažina palūkanas, bet pas mus jos pakankamai aukštos, nes mūsų bankai būsto rinką laiko rizikinga. Tad kai kurie, pirkėjai, ieškodami būsto ir lyg susitarę dėl kainos, vėliau banke sužino, kad negali gauti paskolos, į kurią galėjo pretenduoti anksčiau.
Šiuo metu nepalankiausia padėtis yra turto pardavėjams ir turto vystytojams.
Dar, matyt, prisideda ir kitos rizikos — žiūrima, kuo užsiimančioje bendrovėje žmogus dirba — ar nėra rizikos, kad jis artimiausiais metais turės darbą.
Taip, ir tai problema. Žodžiu, norėti įsigyti būstą šiais laikais nepakanka, reikia turėti pakankamai dideles ir stabilias pajamas.
Rodos, kritus kainoms, kai kur net ryškiai turėtų atsirasti ir daugiau pirkėjų, išgalinčių juos nusipirkti. Bet problema atslinko iš kitos pusės.
Kainos Lietuvoje vidutiniškai krito 10-15 proc. Tačiau toks kritimas neišsprendžia problemos, nes pardavėjų yra gerokai daugiau nei pirkėjų. Bet iš tikrųjų tik kaina šiuo metu yra pagrindinis rodiklis, tad šiuo metu gali išlošti gana prastų, nugyventų, nelabai patraukliausiose esančių būtų pardavėjai, nes tokie butai yra pigiausi.
Tai šiuo metu geriau parduodami prastesni butai?
Tikrai taip yra. Kaina — pagrindinis veiksnys. Žmonių, kurie be kredito gali nusipirkti geros kokybės būstą — vienetai. Toliau viskas priklausys nuo bankų, ar jie mažins savo palūkanas. Panašu, kad jie šiuo metu nelinkę rinkos užpilti pinigais, kaip tai darė prieš kelerius metus, sudarydami žmonėms klaidingą iliuziją, kad paskolos visuomet bus pigios ir prieinamos.
Šiuo metu atsigauna nuomos rinka?
Taip, nuomojamas būstas pinga. Jei mėnesio nuomos mokestis, kalbant apie pigesnius būstus, vis dar panašus į mėnesinę paskolos įmoką tokiam būstui pirkti, tai kalbant apie didesnius būstus, šie skaičiai gerokai skiriasi. Šis metas palankus galintiems nuomoti geresnius būstus, nes jų kainos yra kritusios labiausiai.
Prasidėjus burbulo pūtimuisi, buvo daug kalbama apie nekilnojamojo turto kainų pagrįstumą. Ar reiškia, kad dabar nekilnojamo turto kainos pamažus grįš į savo vėžes? Ar apskritai galima kalbėti apie tokį reiškinį kaip pagrįstos nekilnojamojo turto kainos.
Pagrįsta kaina arba tikroji būsto vertė yra nežinoma niekam.
Kitaip sakant, sklypas, plytos ir statybininkų darbas net ir su normaliu pelnu tikrai nekainuoja tiek, kiek iš mūsų prašoma, juo labiau jei kalbama apie butą 30-40 metų senumo vėjų košiamame, apšnerkštame daugiabutyje...
Tikrai kol kas niekas iki šiol nėra sugalvoję kriterijų, kad būtų galima pasakyti, kad šiuo metu šioje valstybėje nekilnojamo turto kainos yra pagristos. Nors šiokių tokių indikatorių yra — būsto nuomos ir būsto įsigijimo kainos santykis, laikas, per kurį žmogus gali įsigyti būstą. Kai kuriais duomenimis, būsto kainos pas mus buvo iš tikrųjų išpūstos.
Tačiau mūsų rinka savita, nes pas mus egzistuoja labai daug skirtumų, ne tik kalbant apie kainas, valstybės mokesčių politiką. Kad ir, sakykim, nuomininkų garantijos bei saugumas. Vakarų valstybėse nemažai žmonių renkasi būsto nuomą vien todėl, kad turi pakankamai stiprias garantijas, o tuo verslu užsiimančios bendrovės jiems teikia ir papildomų paslaugų. Pas mus nuomininkas, ypač anksčiau, kol nuomos pasiūla buvo mažesnė už paklausą galėjo nuolatos sėdėti ant lagaminų, ir laukti, kol nuomotojas jį išmes dėl poros šimtų didesnės nuomos arba pareikalaus mokėti daugiau. Be to, Vakaruose nuomojamo būsto kokybė daug geresnė, jis yra prižiūrimas.
Daugelis nuomotojų nelinkę pasirašinėti sutarčių, tad nuomininkas net negali nieko įrodyti. Nuoma ir dabartinėje situacijoje gal būtų gera išeitis, jei ne ši situacija. Taigi, žinant šiuos dalykus, labai sunku lyginti.
Kaip būtų susiklosčiusi mūsų situacija, jei bankai nebūtų „užsukę čiaupų“? Kažkodėl mūsų bankai smarkiai puolė į kraštutinumus — iš pradžių švaistėsi kreditais, o paskiau staiga nuspaudė stabdžius?
Jūs esate visiškai teisi — nebuvo jokio švelnesnio perėjimo. Ypač tokie dalykai kenksmingi nekilnojamojo turto verslui, nes ten viskas planuojam mažiausiai keleriems metams į priekį. Tačiau nežinoma tikroji mūsų bankų padėtis, nežinia, ką jie galvoja, reikia tik tikėtis, kad kažkada nekilnojamojo turto rinkai jie leis įkvėpti oro. Tai būtų ir atsakymas į klausimą apie nekilnojamojo turto rinkos artimiausią ateitį.
Pardavimai mažėjo akivaizdžiai
Registrų centro duomenimis, palyginti su 2007 metais, praėjusių metų dešimties mėnesių pardavimas smarkiai krito. Individualių namų parduota 32 proc., butų — 37 proc., žemės sklypų — 35 proc. mažiau nei pernai. Pasak Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidento S.Deveikio, tokia tendencija gilėja, sąstingis nekilnojamo turto rinkoje progresuoja. Ypač pastaruoju metų mažėja susidomėjimas žemės sklypais, jų kaina krinta.
Registrų centro duomenimis, didžiausias nekilnojamo turto nuosmukis juntamas Klaipėdoje. Palyginti su praėjusiais metais, Vilniuje parduota 45 proc., Kaune 41 proc., Klaipėdoje — 54 proc. mažiau namų. Stipriai sumažėjo ir butų pardavimas. Vilniuje jų parduota 37 proc., Kaune 35 proc., Klaipėdoje — 38 proc. mažiau.
