Paskolų palūkanos amžinai mažos nebus. Kiek gali išaugti įmoka už būstą?

Šiuo metu Lietuvoje būsto paskolų palūkanos yra rekordiškai žemos – nesiekia nė dviejų procentų. Tačiau taip buvo ne visada. Štai 1999 metais jos bandė pasiekti 12 proc. ribą, o vidutinės palūkanos nuo tada svyruoja ties 5 proc. riba.

Net ir nežymiai išaugusios palūkanos gali smarkiai padidinti gyventojo įmoką už būstą. Tikėtina, kad palūkanos pradės augti jau po kelerių metų, ir ekspertai ragina žmones to nepamiršti.

Kada ir kiek augs palūkanos?

2015 metų liepą Lietuvoje užfiksuotas rekordas – vidutinės svertinės būsto paskolų palūkanos smuko iki 1,68 proc. ir buvo mažiausios istorijoje. O rekordiškai didelės palūkanos (11,77 proc.) šalyje buvo 1999 metų lapkritį. Nuo tada jos tik mažėjo.

„Minėtu laikotarpiu buvo žymiai didesnės bazinės palūkanos, nes euro zona buvo ką tik įsikūrusi, buvo kitokie lūkesčiai. Didesnės palūkanos buvo ir dėl to, kad Lietuva dar nebuvo įstojusi į Europos Sąjungą“, – 15min sakė „Nordea“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas.

Ar gali grįžti būsto paskolų palūkanos į 1999 metų lygį?

„Nerealaus visiškai nėra nieko, bet tikimybė yra labai nedidelė“, – kalbėjo Ž.Mauricas. Tiesa, palūkanos ilgainiui augs. Ekonomisto teigimu, reali palūkanų norma galėtų būti 3-4 proc.

Kada palūkanos galėtų pradėti didėti?

Būsto paskolų palūkanos yra tiesiogiai priklausomos nuo Europos centrinio banko (ECB) bazinių palūkanų normos, kurios šiuo metu taip pat yra istorinėse žemumose. Kada ECB pradės kelti palūkanas? Lietuvos bankas atsakymo į šį klausimą neturi.

„Šiuo metu ECB tebevykdo skatinamąją pinigų politiką, tačiau tolesnė pinigų politika ir palūkanų normų lygis priklausys nuo infliacijos euro zonoje pokyčių, kuriuos labiausiai lems euro zonos ekonomikos augimo tempai. Nors būsto paskolų palūkanos dabar itin mažos, tačiau primygtinai raginame nepamiršti, kad būsto paskola dažniausiai imama dešimtmečiams, per kuriuos darbo užmokesčio bei palūkanų svyravimai gali būti tikrai dideli ir reikšmingai paveikti paskolų gavėjų pinigines“, – 15min sakė Lietuvos banko valdybos narys Tomas Garbaravičius.

Ž.Mauricas prognozuoja, kad palūkanos padidės tik po 3-4 metų.

Ypač po „Brexit“ ir po Anglijos centrinio banko palūkanų sumažinimo, tikėtina, ne paskutinio, palūkanų kėlimas atidedamas bent jau dvejiems metams mažiausiai, o realus scenarijus gali būti ir 3-4 metai, – sakė Ž.Mauricas.

„Ypač po „Brexit“ ir po Anglijos centrinio banko palūkanų sumažinimo, tikėtina, ne paskutinio, palūkanų kėlimas atidedamas bent jau dvejiems metams mažiausiai, o realus scenarijus gali būti ir 3-4 metai. Situacija ypač pasikeitė vasarą būtent dėl Didžiosios Britanijos sprendimo pasitraukti iš Europos Sąjungos. Kai didelis neapibrėžtumas, centriniai bankai nerizikuos didinti palūkanų, taip kad dar ilgą laiką liks žemos palūkanos“, – 15min kalbėjo ekonomistas.

4 proc. būsto paskolų palūkanos nėra didelės, ypač prisimenant laikus iki Lietuvai įstojant į ES. Tačiau joms padidėjus nuo 2 iki 4 proc., įmoka už būstą gali smarkiai išaugti.

15min paprašė Lietuvos banko paskaičiuoti, kiek išaugtų įmokos bankams, jei būsto paskolų palūkanos padidėtų iki 4 ar net 5 proc.

Kas bus, jei palūkanos išaugs dvigubai?

„Net ir iš pirmo žvilgsnio pakankamai nedaug pasikeitusios palūkanų normos gali stipriai paveikti gyventojo mokamų paskolų įmokų dydį. Be to, kuo ilgesnės trukmės paskola, tuo namų ūkiai yra jautresni palūkanų normų pokyčiams“, – 15min sakė Lietuvos banko valdybos narys.

Jeigu gyventojas pasiskolina 69 500 Eur būsto įsigijimui su 2 proc. palūkanų norma, tuomet būsto paskolos palūkanų normai padidėjus iki 4 proc., mėnesio įmoka galėtų išaugti ir 30 proc. (nuo kiek daugiau nei 255 Eur iki maždaug 330 Eur).

Pavyzdžiui, jeigu gyventojas pasiskolina 69 500 Eur būsto įsigijimui su 2 proc. palūkanų norma, tuomet būsto paskolos palūkanų normai padidėjus iki 4 proc., mėnesio įmoka galėtų išaugti ir 30 proc. (nuo kiek daugiau nei 255 Eur iki maždaug 330 Eur). Jeigu paskolos trukmė – 20 metų, atitinkamas santykinis padidėjimas siektų apie 20 proc.

Palūkanų normai išaugus iki 5 proc., įmoka galėtų išsipūsti atitinkamai 45 ir 30 proc. (30 metų trukmės paskolos atveju – nuo kiek daugiau nei 255 Eur iki maždaug 370 Eur)

„Tokie dideli pokyčiai rodo, kad gyventojai skolindamiesi turėtų ypač atsakingai įvertinti savo finansinę padėtį ir galimus jos pasikeitimus paskolos palūkanų normai padidėjus. Paskolos ėmimas „ant ribos“, nepasiliekant jokios finansinės pagalvės, gali baigtis skaudžiomis pasekmėmis“, – sakė T.Garbavičius.

Ar kainos nekyla pernelyg greitai?

Kuo mažesnės būsto paskolų palūkanos, tuo daugiau gyventojai yra linkę skolintis, o NT vystytojai, matydami nemąžtančią paklausą, kelia kainas.

15min rašė, kad kvadratinis metras būsto Vilniuje vis dar kainuoja 300 Eur mažiau nei prieš pat NT burbulo sprogimą 2009 metais, tačiau Lietuvos bankas įspėja, kad ikikrizinio kainų lygio nereikėtų laikyti geru atskaitos tašku, mat prieš krizę NT kainos buvo gerokai išsipūtusios, o krizės metu reikšmingai subliuško.

„NT rinkos dalyvių duomenys rodo šiek tiek spartesnį būsto kainų augimą Vilniuje – šių metų antrąjį ketvirtį jos buvo išaugusios 5 proc. Toks kainų augimas nėra vertintinas kaip netvarus“, – kalbėjo T.Garbaravičius.

„NT rinkos vystytojai 2016 m. planuoja pastatyti iš esmės tiek pat naujų butų, kiek ir per 2015 m. Vadinasi, dabartinėje situacijoje pasiūla yra pakankama ir nekuria spaudimo kainoms kilti“, – sakė Lietuvos banko atstovas.Rinka, jo teigimu, yra subalansuota, mat, esant didelei būsto paklausai, yra ir didelė jų pasiūla.

Iš žemiau pateikiamo grafiko matyti, kad būsto kainų augimas yra itin glaudžiai susijęs su būsto paskolų palūkanomis – joms mažėjant, būsto kainos auga.

„Rekordiškai mažos palūkanos lemia, kad gyventojams skolintis tampa patraukliau – pigesnės paskolos reiškia mažesnę skolos naštą. Mažų palūkanų aplinkoje nekilnojamojo turto dairomasi ir kaip investicijos – būsto nuomos pelningumas didmiesčiuose siekia 4-5 proc., o naujų būsto paskolų palūkanos yra beveik dvigubai mažesnės, tad neabejotina, kad dalis būsto pirkimo sandorių sudaroma būtent siekiant įsigytą būstą išnuomoti“, – aiškino T.Garbaravičius.

Jam pritaria ir „Swedbank“ ekonomistė Vaiva Šečkutė, kuri NT mato kaip alternatyvą šiuo metu nepelningoms investicijoms, tokioms kaip indėliai.

„Viena iš kelių priežasčių didėjančių kainų gali būti ypač žemos būsto paskolų palūkanos, nes tai skatina įsigyti būstą, o ne jį nuomotis, ypač jei nuomos kainos yra didelės, ir tai skatina investuoti į nekilnojamąjį turtą“, – kalbėjo ekonomistė.

Tiesa, yra ir kita medalio pusė – pernelyg žemos būsto paskolų palūkanos gali dirbtinai išpūsti NT kainas.

„Jeigu visi pradės džiaugtis ir įsitikins, kad jos niekada nekils arba nekils smarkiai, gali padaugėti būstą perkančių žmonių, tai gali sukelti spekuliacinį burbulą, ir tada, kai palūkanas bent šiek tiek kilstels, tai gali sukelti nelabai gerą rezultatą“, – sakė Ž.Mauricas.

Būstas gali ir pigti

T.Garbaravičius 15min pasakojo, kad žemų palūkanų aplinką išnaudoja NT vystytojai. 2016 m. pirmąjį ketvirtį investicijos į gyvenamuosius pastatus šalyje ir sumažėjo, tačiau iki tol jos augo jau keletą metų iš eilės.

„Panašu, kad plėtotojai šiuo metu neketina pernelyg sulėtinti pasiūlos tempo, ypač Vilniuje, ir reguliariai praneša apie naujai pradedamus projektus. NT plėtotojai ir tarpininkai suinteresuoti būsto rinkos aktyvumu ir aukštomis NT kainomis, todėl nevengia daug ir viešai kartoti, kad kainos kyla, nauji būstai greitai išperkami ir pan.“, – sakė Lietuvos banko atstovas.

LB nuotr./Tomas Garbaravičius

Pasak jo, tokios kalbos nepagrįstai kaitina rinką ir gali sukelti savaime išsipildančių lūkesčių efektą.

„Skirtingai nei buvusio bumo metais, dabar santykinai daugiau būsto nuperkama be paskolų, tačiau pažymėtina, kad būtent beatodairiškas kreditavimas yra viena svarbiausių NT rinkos burbulų priežasčių“, – T.Garbaravičius kalbėjo, kad rinka yra stebima, ir gyventojai neva yra apsaugoti nuo per didelės paskolų naštos, taigi veikiausiai ir NT burbulo susiformavimo.

Jei įsibėgėjusi pasiūla užbėgtų už akių paklausai ir rinkoje atsirastų didelis laisvų būstų perteklius, būsto kainos gali ir sumažėti. Be to, būsto kainoms neabejotinai smogtų ne tik pasiūlos ir paklausos neatitikimas, bet ir reikšmingas geopolitinis ar ekonominis šokas, – aiškino T.Garbaravičius.

Jo teigimu, artimiausiu metu kainų kritimą galėtų sukelti perteklinė būsto pasiūla.

„Jei rinkoje atsirastų didelis laisvų būstų perteklius, kainos gali ir sumažėti. Be to, būsto kainoms neabejotinai smogtų ne tik pasiūlos ir paklausos neatitikimas, bet ir reikšmingas geopolitinis ar ekonominis šokas“, – aiškino T.Garbaravičius.

Pasak jo, Lietuvos ekonomikos perspektyvos šiuo metu yra neblogos ir prognozuojamas tolesnis jos augimas, tačiau „tereikia prisiminti 2009-uosius Lietuvoje, kuomet pradėjus smukti ekonomikai, kreditavimui, subliuškus gyventojui lūkesčiams ir smarkiai išaugus nedarbui, būsto kainos itin sparčiai riedėjo žemyn.“

„Taigi, investavimas į NT, ypač imant paskolas, visuomet yra susijęs su rizikomis, kurių nevalia ignoruoti“, – pridūrė jis.