Nepagrįsto atidalijimo rizikos
Kasacinio teismo praktikoje yra pripažįstamas atidalijimo teisės absoliutumas, kuris reiškia, kad asmeniui, norinčiam atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, kitų bendraturčių sutikimo dėl atidalijimo nereikia.
Iš bendraturčio nereikalaujama nei nurodyti, nei įrodyti savo noro atsidalinti priežasčių (bendraturčių ginčo arkitų motyvų).
Be to, prioritetas yra teikiamas daikto padalijimui natūra. Vis dėlto šis principas neretai sukelia klaidingą supratimą apie atsidalijimo teisės įgyvendinimą.
Esminis atidalijimo ginčo objektas paprastai būna būdas, kuriuo atsidalijama, o tokio ginčo sėkmę lemia tinkamas pasirengimas: įrodymų surinkimas, dokumentacijos sutvarkymas, atidalijimo techninių ir teisinių sąlygų atitiktis.
Pagal teismų praktikoje formuojamą įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklę, būtent atidalijimo prašantis bendraturtis privalo įrodyti, jog jo pasiūlytas būdas atitinka visus teisės aktų reikalavimus. Paprastai tariant, nepakanka vien tik norėti atsidalinti iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Atsidalijimo natūra sudėtingumas
Atsidalijimas natūra reiškia, kad sukuriami keli nauji nekilnojamojo turto objektai.
Dėl to atsidalijimo prašančiam bendraturčiui tenka pareiga įrodyti, kad po atsidalijimo suformuoti nauji objektai tiek fiziškai, tiek teisiškai galės egzistuoti kaip atskiri savarankiški daiktai ir būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
Vadinasi, nepakanka vien parengti norus atspindinčią sklypo schemą – būtina atsižvelgti į konkretaus turto (sklypo ar statinio) paskirtį, teritorijų planavimo reikalavimus ir kitus teisės aktus.
Priklausomai nuo nuosavybės objekto specifikos, gali būti privalu parengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba atlikti teritorijų planavimo procedūras.
Būtent tokių procedūrų metu įvertinama, ar egzistuoja techninės galimybės suformuoti atskirus nekilnojamuosius turto objektus.
Jei bendraturčiai sutaria dėl projekto sprendinių, teisminio ginčo gali ir neprireikti. Tačiau jei nepavyksta gauti visų bendraturčių pritarimo, teismo procesas tampa neišvengiamas.
Statinio atidalijimas dar sudėtingesnis
Kai kalbama apie statinių atidalijimą, iššūkių kyla dar daugiau. Pavyzdžiui, norint vienbutį skaidyti į kelias mažesnes patalpas, gali prireikti pakeisti viso statinio paskirtį į daugiabutį.
Tokie pakeitimai gali neatitikti žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, naudojimo būdo.
Taigi bendraturtis, norintis tokio atidalijimo, privalo ir tai įvertinti, o prireikus – inicijuoti statinio paskirties keitimo procedūras.
Net ir tinkamai pagrindus atidalijimo būdo teisines bei technines galimybes, teismas vertina, ar siūlomas būdas atitinka bendraturčių turimas dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje, ar nedaro neproporcingos žalos atidalijamam daiktui, ar nepažeidžia kitų asmenų teisių ir interesų.
Atidalijimas natūra reikalauja ne tik tinkamo pasirengimo, bet ir nemažų išlaidų (projektų rengimas, ekspertinės išvados, teisiniai procesai).
Tad, prieš renkantis šį kelią, verta pasverti, ar pigesnis ir paprastesnis sprendimas nebūtų vienos iš bendraturčių dalių perleidimas už nustatytą kompensaciją.
Tokiu atveju paprasčiau ir greičiau išsprendžiami praktiniai klausimai, išvengiama ilgo teismo proceso.
