Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ konsultanto Bernardo Velikonio teigimu, bankai išrankiau renkasi nekilnojamojo turto projektus, į kuriuos ryžtasi investuoti. Vienas aspektų, darantis įtaką tokiai situacijai – mažėjanti investicinė grąža ir augantys finansavimo kaštai Baltijos šalyse.
„Kapitalizacijos normos yra žemiau 6 proc. ribos, kas bankams yra psichologiškai sunkiai įveikiama riba – jie kainodarą vertina konservatyviau,– ne žemiau nei 6,5 proc. Tai reiškia, kad tam pačiam objektui jie priskiria mažesnę vertę negu rinka. Išsiskiria banko ir rinkos dalyvių požiūris į pajamas generuojančius objektus, todėl finansavimas yra konservatyvesnis negu rinkos dalyviai norėtų“, – sako jis.
Anot eksperto, skolinimo sąlygas taip pat pablogino sumažėjusi konkurencija bankiniame sektoriuje ir bankų požiūris, kad rinka šiuo metu yra ekonominio ciklo viršuje, po kurio neišvengiamai seks sąstingis. Taip pat, panašu, kad bankų portfeliuose nekilnojamojo turto segmentas pasiekė koncentracijos „lubas“, todėl bankai mieliau renkasi refinansuoti esamas NT paskolas ir atsargiau vertina naujų projektų finansavimą.
„Tiesa, nepaisant blogėjančių skolinimosi sąlygų, dauguma projektų vis dar randa norinčiųjų finansuoti – stambesni bankai šiuo metu turi galimybę rinktis didesnius projektus, pasižyminčius mažesne rizika, o mažesni bankai imasi kiek rizikingesnių, mažesnių projektų“, – aiškina B.Velikonis.
Stambiesiems sąlygos nesikeičia
Ekspertas tikina, kad didesnio masto projektų vystytojams, nors ir prastesnėmis sąlygomis nei anksčiau, bankai skolina pakankamai dosniai. Finansuojant rizikingesnius, komercinės paskirties projektus atsiranda daugiau erdvės mažesniems bankams ar nišiniams žaidėjams, tokiems kaip sutelktinio finansavimo platformos.
„Nors pasaulinėse finansų rinkose per pastaruosius metus neįvyko reikšmingų pokyčių, Baltijos šalių rinkose, matoma akivaizdi tendencija, kad vietiniai bankai prašo investuotojų įdėti didesnę dalį nuosavo kapitalo, tuo tarpu bankų maržos tik stiebiasi į viršų. Peršasi išvada, kad bankinio sektoriaus konsolidacija ir konkurencijos sumažėjimas turėjo akivaizdžios neigiamos įtakos skolinimo sąlygoms“, – kalba B.Velikonis.
Analitiko teigimu, tiek bankų, tiek investuotojų požiūris skiriasi kalbant apie skirtingos paskirties nekilnojamąjį turtą. Esą bankai lengviau finansuoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, o į viešbučius žiūri gana konservatyviai.
Jis aiškina, kad tokį požiūrį į viešbučius suformavo neigiama skandinaviškų bankų patirtis, kuomet bankų krizės metu Skandinavijos bankai patyrė daug nuostolių ir todėl neskolindavo naujiems viešbučių projektams Lietuvoje arba skolindavo ypatingai konservatyviomis sąlygomis.
„Visgi bendros tendencijos rodo, kad Vilniuje daugelis naujų projektų su pamatuotomis galimybėmis finansavimą gauti tikrai gali. Tuo tarpu Kaune bankai atsargiau žiūri į naujus biurų vystymo projektus, nes norima pasitikrinti, ar paklausa atitiks augančią pasiūlą. Tačiau bankai vis dar, galbūt su didesne atsarga bei didesniais nuosavo vystytojų kapitalo įnašais, skolina“, – paaiškina B.Velikonis.
NT plėtotojai: trūksta bankų
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Citus“ vadovo Mindaugo Vanago teigimu, dabartinė konservatyvi bankų skolinimo politika neskatina skolinimosi. Viena vertus, taip yra dėl bankų požiūrio į nekilnojamojo turto rinkos riziką, taip pat – dėl nepakankamos konkurencijos rinkoje.
„Trys pagrindiniai didieji bankai siūlo faktiškai tuos pačius produktus ir sprendimus. Dėl to susiformavo situacija, kad esami bankų siūlomi produktai ne visada tinka plėtotojams“, – kalba jis.
Jam antrina ir „Eikos“ generalinis direktorius Domas Dargis, kuris irgi mano, kad jau ima trūkti bankų. Be to, jis pastebi, kad ypač būsto projektų plėtojimui bankai atsargiau skolina, kelia aukštesnius reikalavimus.
„Keliamas aukštas barjeras, bankai prašo daugiau išankstinių pardavimų, net iki 50 proc., kas daugeliui vystytojų neįkandamas kiekis. Ši sąlyga labai apsunkina galimybę pasiskolinti iš tradicinių bankų. Taip pat dažnu atveju prašoma motininės įmonės laidavimų ir jeigu yra laiduojama už kelis objektus, tai jų gali nepakakti, nes jie žiūri bendrą laidavimų portfelį. Mes šiek tiek geresnes sąlygas gauname, nes esame didesni, bet žinau, su kuo susiduria mažesni plėtotojai. Jie priversti daryti mažiau projektų, skolinasi privačiai, leidžia obligacijas“, – aiškina pašnekovas.
D.Dargio nuomone, jei bankai ir toliau griežtins paskolų išdavimo sąlygas, pasekmes pajus vidutiniai, kurie užsiima tik gyvenamojo būsto plėtojimu, ir mažieji statytojai. Taip pat gali sumažėti būsto fondas ir pasiūla kai kuriuose segmentuose.
„Mūsų portfelyje yra nemažai komercinio turto, kuris generuoja stabilų nuomos srautą ir galime aptarnauti bankus iš nuomos. Gali sumažėti mažų projektų, o viskas susikoncentruoti didesnėse grupėse. Kalbu ne tik apie nekilnojamojo turto plėtotojus, bet ir kitas verslo grupes, kurios investuoja į NT ir gali vystyti projektus iš savo balanso arba gali laiduoti už NT projektus iš savo motininės įmonės“, – aiškina „Eikos“ vadovas.
Bankai: skolinimas projektų vystymui nepakito
Ar tikrai bankų dar konservatyviau vertina projektus? „Swedbank“ Nekilnojamojo turto klientų skyriaus vadovas Martynas Trimonis tai neigia ir sako, kad virsmas buvo atvirkščias – esą taisyklės tapo kiek liberalesnės. Anot jo, vienas svarbiausių veiksnių, kurį vertina bankai – tai nekilnojamojo turto objekto generuojamas pinigų srautas ir jo tvarumas. Tai lemia paskolos aptarnavimo galimybes dabar ir ateityje.
„Pastaruosius kelerius metus matėme ženklų komercinio NT vertės augimą, kuris nebuvo pagrįstas augančiu pinigų srautu ir dėl to sumažėjo komercinio NT pelningumo normos. Mažėjančių NT pelningumo normų kontekste investuotojai, siekdami gauti priimtiną nuosavo kapitalo grąžą, pradėjo ieškoti agresyvesnių nei anksčiau finansavimo struktūrų (ilgesnių paskolų grąžinimo grafikų, mažesnio nuosavo dalyvavimo projekte ir pan.). Tačiau bankų finansavimo sąlygoms iš esmės nepakitus, investuotojams galėjo susidaryti įspūdis, kad bankai tapo konservatyvesni“, – aiškina jis.
„Luminor“ banko Verslo bankininkystės departamento vadovas Jonas Urbonas 15min taip pat tikino, kad vertinimo kriterijai, kuriais renkasi finansuoti nekilnojamojo turto projektus, iš esmės nepakito.
„Kurį laiką besiplečiantys paslaugų centrai buvo pagrindiniai biurų nuomos segmento klientai. Matome, kad ir toliau išlieka aukštas poreikis kokybiškoms biurų patalpoms, tad biurų plėtros projektai turintys išankstines sutartis su stipriais nuomininkais, neturėtų susidurti su finansavimo stygiumi“, – kalba jis.
Tiesa, J.Urbonas prisipažino, kad finansuodami būsto plėtros projektus, bankas atidžiai stebi situaciją rinkoje ir orientuojasi į stambesnius žaidėjus.
„Kokybiški patyrusių vystytojų projektai išlieka patrauklūs pirkėjams net ir mažėjant pardavimų tempui“, – teigia jis.
Plėtotojai patys sutinka prisiimti riziką
Banko „SEB“ valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius Vilius Juzikis taip pat tikina, kad bankai nekilnojamojo turto projektus plėtojančioms įmonėms skolina kaip ir anksčiau. Tačiau, anot jo, šiuo metu pačioje komercinio nekilnojamojo turto rinkoje matome įvairių pokyčių: vis daugiau projektų įgyvendinama ne sostinėje, investuojama daugiau nuosavų lėšų, ilgėja kreditavimo terminai, kinta investuotojo charakteristika.
„Pastebime, kad palyginti su laikotarpiu prieš 2-3 metus NT rinkoje atsiranda ir vis drąsesnių projektų, turinčių daugiau neapibrėžtų ir sudėtingiau valdomų rizikų. Pavyzdžiui, NT vystymo projektai, kuriuose yra didelis neužimtumo lygis, o būsimi pinigų srautai nėra užtikrinti ilgalaikės nuomos sutartimis. Šias papildomas rizikas bankas atidžiai įvertina, analizuoja projektų perspektyvas, rinkos situaciją, kiekvieno projekto naudą bei verslo planus“, – aiškina jis.
Pasak V.Juzikio, greta įprastų nekilnojamojo turto plėtros bendrovių, vis aktyvesnės tampa bendrovės, investuojančios į komercinį nekilnojamąjį turtą ilgesniam laikui. Jie siekia išsaugoti turto vertę ir užtikrinti grąžą investuotojams.
Be to, „SEB“ valdybos narys pastebi, kad ir pačios įmonės atidžiau vertina visas įmanomas rizikas ir sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitalo į projekto plėtrą.
„Pavyzdžiui, Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkoje prieš kelerius metus iki 70 proc. komercinio nekilnojamojo turto sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar plėtotojai planuoja skolintis iki 50–60 proc. visų investicijų ar net mažiau. Tai labai teigiamas pokytis, nes tai rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir taip padeda bankams valdyti savo kaip kreditorių riziką, kai nekilnojamojo turto pajamingumas mažėja“, – kalba jis.
NT rinka randa alternatyvų
„Citus“ vadovas M.Vanagas aiškina, kad nors pasaulyje atsiranda vis naujų finansavimo būdų, Lietuvoje tokie instrumentai dar nėra išvystyti. Tokia situacija atveria galimybės mažiesiems bankams, taip pat kitiems finansavimo įrankiams: sutelktinio finansavimo platformoms, obligacijoms, IPO.
„Rinka tam jau pribrendusi. Šioms priemonėms vystantis, jos ilgainiui turėtų pagerinti ne tik konkurencinę aplinką finansų rinkoje, bet ir subalansuoti finansavimo srautus nekilnojamojo turto rinkoje, todėl didelės grėsmės bankų politikos pokyčiams konservatyvumo augimo kryptimi neįžvelgiame“, – sako jis.
-
Nauja būsto pirkėjų karta: šalia namų reikalauja automobilio nuomos aikštelės
-
Pilaitės plėtra nesustoja: suplanuota 1200 butų ir du privatūs darželiai
-
Lietuvos bankas stipriau verš apynasrį bankams – geri laikai amžinai nesitęs
-
Vilniuje – daugiabutis tik turtingiausių kišenei: į vidų pateksite nuskenavę pirštą
„Newsec“ konsultanto B.Velikonio teigimu, sutelktinis finansavimas ne be priežasties vadinamas alternatyvaus skolinimo platforma, kadangi skolinama didesnėmis palūkanomis, todėl tenka prisiimti didesnę riziką.
„Sutelktinio finansavimo rinka pas mus dar labai ankstyvoje stadijoje, Estijoje ji kur kas labiau labiau pažengusi, o tuo tarpu Jungtinėje Karalystėje tai yra lygiavertis alternatyvaus finansavimo šaltinis rizikingesniems projektams. Fizinių asmenų investicijos ten prasideda nuo 100 eurų, galima dalyvauti ir su labai mažu kapitalu“, – kalba B.Velikonis.
Lietuvos banko Ekonomikos ir finansinio stabilumo tarnybos direktorius Gediminas Šimkus atkreipia dėmesį, kad investuotojai, kurie skolina per sutelktinio finansavimo instrumentus savo pinigus, turėtų būti gerai informuoti. Be to, tai, kad bankai nesirenka finansuoti vieno ar kito projekto, – rodo, kad objektas gali būti rizikingas.
„Vis tik tai tam tikras signalas, kodėl bankai, kurie yra tradiciniai ir didžiausi skolintojai Lietuvoje, nesirenka kredituoti vieno ar kito nekilnojamojo turto projekto ir tas projektas turi eiti į sutelktinio finansavimo platformą. Matyt, tai susiję su rizikos lygiu arba statytojo vertinimu, kodėl jis negali gauti jo norimomis sąlygomis kredito banke. Tą riziką, kurią turi projektas, reikia aiškiai suvokti ir atsižvelgti prieš priimant sprendimą, prisidėti prie finansavimo per sutelktinio finansavimo platformą“, – aiškina jis.
