Suklibino laiko patikrintą nuostatą
Advokatų kontoros „NOOR“ parnerio, advokato Povilo Karlono manymu, šis teismo sprendimas bus vienas reikšmingiausių sprendimų komercinių objektų sektoriui per pastarąjį dešimtmetį.
„Reikėtų pabrėžti, kad visi komercinės paskirties NT objektai – nuo prekybos centrų, logistikos sandėlių iki blizgančiais, didžiuliais langais puoštų biurų, yra verti tiek, kiek verti bei perspektyvūs jų nuomininkai.
Joks NT investuotojas tokių objektų neperka dėl jų plytų arba blizgančių langų. Jie perka nuomos srautą ir nuomos pajamų perspektyvą. Šiuose sandariuose yra įprasta perkamo turto kainą skaičiuoti per nuomos pajamingumo rodiklį, todėl pirkėjas, pirmiausiai, atidžiai tikrina ne pastatą ir jo išplanavimą, o kas yra jo nuomininkai, kokia nuomos termino trukmė bei ateities garantijos, – aiškina P.Karlonas.
Kad prekybos ir kitų komercinės paskirties pastatų vertei nuomininkai ir jų generuojamos nuomos pajamos turi tiesioginę įtaką – pastato rinkos vertė (o tai reiškia, kad pastato pardavimo atveju – ir jo pardavimo kaina) yra apskaičiuojama kapitalizuojant komercinio pastato generuojamas grynąsias nuomos pajamas, sutinka ir Teisės firmos „Sorainen“ partneris Kęstutis Adamonis.
Kitaip tariant, vienas svarbiausių ir reikšmingiausių rodiklių NT vystytojams ir investuotojams, perkant komercinį turtą, yra nuomos sutartis ir jos būsimos pajamos kaip bendra įgyjamo turto vertės dedamoji.
Advokato teigimu, teisiškai išnuomoto daikto nuosavybės perėjimas iš nuomotojo kitam asmeniui yra pagrindas nuomos sutarčiai pasibaigti, jei to reikalauja nuomininkas. Taigi tiems, kas objektą perka dėl nuomos srauto, užsidega ne viena raudona lemputė, išgirdus, kad nuomininkas gali nutraukti nuomos sutartį, pasikeitus savininkui.
„Jeigu nuomininkas po sandorio pradėtų spausti nuomotoją mažinti nuomos mokestį, keisti nuomos sutarties sąlygas grasindamas atsisakyti nuomos sutarties ar, blogiausia, netgi nutraukti nuomos sutartį, tai iš esmės keistų parduodamo turto vertę, nes niekas nežinotų, kokios yra galimos grynosios nuomos pajamos. Tai galėtų sukurti visiškai paralelinę tikrovę, kai tik po sandorio būtų galima sužinoti, kiek iš tikrųjų vertas konkretus objektas“, – aiškina P.Karlonas.
Norint apsisaugoti nuo tokios situacijos, rinkoje atsidaro bendras standartas į nuomos sutartis iš anksto įtraukti susitarimą su nuomininku, kad jis įsipareigoja tęsti nuomos sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis su naujuoju savininku.
Tokia praktika galioja daugiau nei 15 metų ir veikiausiai 90 proc. didžiųjų Lietuvos prekybos centrų bei biurų kompleksų savo nuomos sutartyse šią sąlygą turi iki šiol.
Tačiau per pastaruosius metus ši laiko patikrinta praktika buvo suklibinta. Artimiausiu metu LAT skelbs sprendimą byloje, kurioje nuomininkas nutraukė nuomos sutartį, nepaisydamas to, kad joje buvo numatytas įsipareigojimas nuomą tęsti.
