15min paprašė nekilnojamojo turto paslaugų bendrovių „Inreal“ ir „Ober-Haus“ įvertinti, jų manymu, labiausiai nuvertintus Vilniaus rajonus, kurie dabar atrodo nepatrauklūs, bet turi didelį potencialą. „Inreal“ taip pat pateikė statistiką, kokios butų kainos vyrauja šiuose rajonuose ir kokie projektai ten įgyvendinti nuo 2012 metų.
Įdomu tai, kad abiejų įmonių atstovai sutiko tik dėl vieno rajono – Markučių. Likę pasirinkimai nesutapo.
Atgis seni pramoniniai rajonai
„Inreal“ analitiko Roberto Žulpos vertinimu, labiausiai nuvertinti Vilniaus rajonai – Naujininkai, Naujoji Vilnia, Vilkpėdė ir iš dalies Markučiai.
„Tai dėl vienų ar kitų priežasčių prastą reputaciją turintys senieji Vilniaus rajonai, kurie buvo pastatyti kaip būstai darbininkams greta anksčiau stovėjusių pramonės objektų. Nors daugumos pramonės objektų senai nebeliko, Naujininkai, Markučiai ir Vilkpėdė yra apie 2–3 km nutolę nuo Vilniaus Senamiesčio, tačiau būstai juose yra vieni pigiausių Vilniuje“, – sakė jis.
Anot analitiko, naujakuriai ten vis dar vengia keltis, nes kriminogeninė situacija yra gana prasta, infrastruktūra pasenusi ir nesutvarkyta, o naujo būsto plėtra gana vangi. Norint iš esmės pakeisti situaciją šiuose rajonuose reiktų bandyti pritraukti socialiai stipresnių sluoksnių gyventojus.
„Kad tai įvyktų, reikia gerinti šių rajonų įvaizdį kuriant modernią infrastruktūrą, gerinant kriminogeninę situaciją, skatinant verslą kurti darbo vietas. Nereikia pamiršti, jog prieš 10–15 metų panaši situacija kaip ir šiuose rajonuose buvo Naujamiestyje, kuris dabar yra turbūt sparčiausiai besivystantis ir vienas patraukliausių Vilniaus rajonų. Panaši konversija kaip ir Naujamiestyje ateityje gali įvykti ir šiuose rajonuose. Jau dabar matome, jog kai kuriose šių rajonų dalyse vyksta plėtra, senosios pramoninės teritorijos keičiamos į gyvenamuosius ar komercinius objektus“, – teigė jis.
R.Žulpa Naujininkuose išskiria Kaminkelio gatvę, kurioje yra pastatyti keli naujos statybos daugiabučių projektai.
„Taip pat ten yra ir keletas neįgyvendintų, bet paruoštų statybai projektų. Buvusio taksi parko pastato konversija galėtų paspartinti viso rajono plėtrą“, – teigia jis.
Naujininkuose šiuo metu nėra pastatyta ar parduodama naujų butų. Prieš keletą metų buvo įgyvendinti ir išparduoti trys projektai: „Kaminkelio namas“, „Brolių namai“ ir „Dzūkų 1“, o juose kainos svyravo nuo 780 iki 1194 eurų už kv. metrą. Antrinėje rinkoje šiame rajone butų kainos siekia 800–1200 eurų už kv. metrą,
Vilkpėdė irgi atsigauna. Eglių bei Šlaito gatvėse įgyvendinami ar neseniai įgyvendinti naujo gyvenamo būsto projektai.
Šiame rajone nuo 2012 metų įgyvendinti šeši projektai: „Eglių namai“, „Eglių takas“, trys „Naujamiesčio alėjos“ etapai, „Šlaito 16“, „Vilkpėdės parkas“ ir „Vingio namai“. Pardavimai baigti tik „Šlaito 16“ ir „Vilkpėdės parko“ projektuose. Pirminėje rinkoje butų kainos svyruoja nuo 1300 iki 1694 eurų už kv. m, o antrinėje – 1–1,2 tūkst. už kv. m.
„Inreal“ analitiko teigimu, Naujosios Vilnios kryptis daugiau traukia individualių namų ar kotedžų pirkėjus, tačiau per pastaruosius dvejus metus ten buvo pastatyti keli daugiabučių projektai, kurie pasižymėjo neblogu likvidumu.
„Todėl artimiausiu metu Naujojoje Vilnioje greičiausiai pamatysime ir daugiau naujo būsto projektų, kurie pritrauks naujakurių, ieškančių pigesnio, bet modernaus būsto, ir drauge gerins viso rajono įvaizdį bei patrauklumą“, – kalbėjo jis.
Naujojoje Vilnioje pirminėje rinkoje šiuo metu butai parduodami dviejuose projektuose – „Vilnelės namai“ ir „Genių 10“, kuriuose kainos svyruoja nuo 1,1 tūkst. eurų už kv. m iki 1,3 tūkst. už kv. m. Antrinėje rinkoje butų kainos siekia 700–1000 eurų už kv. metrą.
Vienintelis rajonas, dėl kurio sutinka
Markučiuose, Manufaktūrų gatvėje, buvusios pramoninės teritorijos yra gana sparčiai konvertuojamos į gyvenamuosius/komercinius objektus. R.Žulpos nuomone, buvusio Audėjo baldų centro konversija į prekybos centrą taip pat turės teigiamos įtakos viso rajono plėtrai.
Jam antrina ir „Ober-Haus“ būsto departamento vadovas Audrius Šapoka, kurio nuomone, Markučiai – kol kas mažai išplėtota miesto dalis, tačiau šalia jo – Senamiestis ir centras.
„Gana patogūs transporto mazgai, laisvi, konversijai tinkami statiniai ir žemės sklypų plotai, palengva besikeičianti gyventojų struktūra ir aplinkinių teritorijų (Paupys, Užupis) atsinaujinimas turėtų duoti impulsą ir pokyčiams Markučiuose“, – 15min teigė jis.
Markučiuose nuo 2012 metų įgyvendinti penki projektai: „P1“, „P9“, „Subačiaus 83“, „Belmonto loftai“ ir „Višinskio kalnas“. Pardavimai vykdomi pirmuose trijuose, o kainos šio rajono pirminėje rinkoje siekia 1120–2498 eurus už kv. metrą. Antrinėje rinkoje senesnės statybos butų kainos siekia 900–1200 eurų už kv. metrą.
Miegamieji rajonai irgi turi potencialo
A.Šapoka taip pat išskiria Šnipiškes. Bendrovės būsto departamento vadovo nuomone, tai yra rajonas, kuris dar nėra visiškai įvertintas plėtotojų ir pirkėjų. Nors šis rajonas paskutinius keletą metų stipriai keičia savo veidą, ryškesni pokyčiai labiau matomi tam tikrose dalyse, o ne viso rajono mastu.
„Tai yra didžiausią potencialą turinti miesto vieta (didžiausią potencialą konversijos prasme, gyventojų struktūros prasme, infrastruktūros prasme). Tai rajonas, kuris yra prie pat miesto centro, šalia yra Konstitucijos prospektas su ten koncentruota stipria darbo jėga, transporto infrastruktūra taip pat pakankamai gerai išplėtota. Šnipiškėse yra pakankamai erdvės tiek vidutinės, tiek stambesnės apimties projektų plėtrai“, – įsitikinęs „Ober-Haus“ specialistas.
Nors šis rajonas, A.Šapokos nuomone, plėtotojų dar ne visai įvertintas, tačiau nuo 2012 metų čia pastatyta arba statoma 16 projektų, o pardavimai vykdomi 12-oje jų. Naujų butų kainos čia siekia nuo 1488 iki 2383 eurų už kv. metrą. Už senesnės statybos butą Šnipiškėse – 1,3–1,7 tūkst. eurų už kv. m.
A.Šapokos vertinimu, į šį sąrašą patenka ir Senoji Šeškinė, kuri šiandien yra tipinis miegamasis miesto rajonas. Nors naujų statybų daugėja, tačiau kol kas labai fragmentiškai.
„Šeškinę patrauklia daro tai, kad ji yra arti miesto centro, viduje turi stipriai išplėtotą socialinę infrastruktūrą: mokyklos, darželiai, prekybos centrai, būtiniausios paslaugos, sporto klubai. Šis rajonas turi gerą susisiekimo infrastruktūrą – šalia Ukmergės g., Molėtų plentas ir aplinkkelis, apačioje esanti Geležinio Vilko g., iš čia galima judėti į bet kurią pusę labai greitai ir labai lengvai“, – teigė A.Šapoka.
Jis pridūrė, kad Senojoje Šeškinėje yra pakankamai erdvės naujai statybai, kurią galima konvertuoti į naują būstą. Sena statyba, kurios gausu šiame rajone, bus renovuojama ir taip kils jos vertė.
Šeškinėje šiuo metu parduoti visi nauji butai, kurie buvo pastatyti nuo 2012 metų. Projektuose „Veikmės miško namai“ ir „Veikmės namai“ butų kaina siekė apie 1286 eurus už kv. metrą. Senos statybos butą šiame rajone galima įsigyti už 1–1,3 tūkst. eurų už kv. metrą.
