Vilniaus miesto savivaldybė yra nustačiusi 12 tokių atvejų. Dabar miesto valdžia ketina kovoti su tokiais statiniais ir tam pasitelks naująjį miesto bendrąjį planą.
Suvienodino intensyvumo rodiklius
Naujasis Vilniaus bendrasis planas yra baigtas rengti ir greitu metu turėtų būti derinamas, 15min informavo M.Pakalnis. Anot jo, iki šiol miestas jokių legalių priemonių užkirsti kelią komercinių pastatų virtimui daugiabučiais neturėjo, tačiau dabar tikisi, kad, įteisinus pagrindinį miesto planavimo dokumentą, tokių atvejų neliks.
„Bendruoju planu sumažinome rodiklius iki gyvenamajai statybai būdingų parametrų. Dingsta pagrindas spekuliuoti, nes neišeis pastatyti tokio didelio namo, įrengti viešbučio ir po to parduoti butais“, – savaitgalį vykusioje Būsto mugėje kalbėjo jis.
Kaip tai atrodys? M.Pakalnio teigimu, iki šiol gyvenamajai ir komercinei paskirtims skyrėsi užstatymo intensyvumo rodikliai, dėl kurių ir atsirasdavo panašūs objektai.
„Pagal dabartinio bendro plano sprendinius sklype statant komercinį pastatą buvo galima daugiau kvadratinių metrų pastatyti nei statant gyvenamąjį. Daug kas tuo naudojosi. Dabar tie rodikliai yra suvienodinti, jeigu galima gyvenamojo statyba, tuomet nustatyti pagal gyvenamąją statybą“, – 15min patikslino jis.
Priklausomai nuo miesto zonos, gyvenamajai paskirčiai skiriami rodikliai siekia nuo 0,2 iki 1,6, o miesto centre galimas dar tankesnis užstatymas.
„Tai priklauso nuo to, ko mes siekiame. Jeigu siekiame didelės koncentracijos žmonių, verslų ir paslaugų, tuomet didesni rodikliai. Taip pat priklauso nuo to, kokią urbanistinę struktūrą formuojame. Jeigu norime labiau gyvenamosios struktūros, tai rodikliai yra mažesni. Miesto centrinėje dalyje gali būti ir iki 3, ten yra aukšti pastatai, ten yra tankesnės miesto zonos. Žmonės, rinkdamiesi, kur gyventi, gali rinktis pagal tai, ko jie nori. Ar jie nori ramesnio gyvenimo, ar labiau aktyvesnio gyvenimo“, – aiškino M.Pakalnis.
Kurios miesto dalys iki šiol buvo problemiškiausios? Sostinės vyr. architekto teigimu, iki šiol daugiausia butų komercinės paskirties objektuose atsirasdavo centre, tad daugiausia problemų čia ir kildavo. Tačiau jis pripažįsta, kad visame mieste buvo galima rasti tokių pavyzdžių.
Daugiausia – Markučiuose, Baltupiuose ir Naujamiestyje
Nekilnojamojo turto grupė „Inreal“ skaičiuoja, kad šiuo metu sostinėje yra apie 30 daugiabučių, kur dalis butų yra negyvenamosios paskirties.
Maždaug iš 5 tūkst. neparduotų butų kas dešimtas, arba 12 proc., yra negyvenamosios paskirties – poilsio apartamentai, svečių apartamentai, viešbučio patalpos arba kūrybinės dirbtuvės. Iš jų apie 200 butų yra pastatyti, o 400 – dar statomi. Daugiausia negyvenamosios paskirties butų yra Markučiuose, Baltupiuose ir Naujamiestyje.
Anot „Inreal“ grupės Tarpininkavimo departamento vadovo Juliaus Belanoškos, negyvenamosios paskirties butų kaina dažnai būna mažesnė, tačiau skiriasi bankų finansavimo sąlygos, nuo paskirties priklauso, ar reikės mokėti nekilnojamojo turto mokestį, kokios bus komunalinių paslaugų kainos.
J.Belanoškos teigimu, negyvenamosios paskirties butų likvidumas yra prastesnis nei gyvenamosios. Kodėl? Viena pagrindinių priežasčių yra bankų finansavimo sąlygos – perkant negyvenamosios paskirties butą reikia turėti daugiau nuosavų lėšų.
„Paprastai įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, bankai finansuoja iki 70 proc. tokio NT vertės, o perkant gyvenamosios paskirties butą – iki 85 proc. Skirtumų gali būti ir nustatant kredito terminą – vieni bankai jį taiko tokį patį, kaip gyvenamajam būstui, kiti suteikia kreditą ne ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui“, – aiškino jis.
Be to, už vienus negyvenamosios paskirties butus reikės mokėti nekilnojamojo turto mokestį, o už kitus – ne. Tai priklauso nuo konkrečios turto paskirties – ar negyvenamosios paskirties būstas yra poilsio, ar viešbučių (tarp jų ir svečių namų) ar gamybinės/administracinės (tarp jų ir kūrybinių dirbtuvių) paskirties.
„Fiziniam asmeniui nereikia mokėti NT mokesčio už poilsio paskirties patalpas ar statinius – kaip ir už gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių NT, jei visas toks valdomas NT neviršija 220 tūkst. eurų“, – sakė J.Belanoška.
Tačiau, pavyzdžiui, viešbučių ir kitokios paskirties negyvenamosios patalpos yra apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, kurio tarifus kasmet nustato savivaldybės. Vilniaus savivaldybėje šiuo metu galioja 0,7 proc. NT mokesčio tarifas viešbučių paskirties patalpoms ir 1 proc. NT mokesčio tarifas kūrybinėms dirbtuvėms/gamybinės bei administracinės paskirties patalpoms.
„Tiesa, NT mokesčiu neapmokestinamas turtas, kurį meno kūrėjo statusą turintis fizinis asmuo naudoja kaip kūrybines dirbtuves individualiai kūrybinei veiklai“, – kalbėjo jis.
Be to, J.Belanoška tikina, kad gali kilti problemų ir su komunalinių paslaugų mokesčiais. Jei tiekėjams įrodoma, kad patalpose faktiškai yra gyvenama – taikomi tokie pat mokesčių tarifai, kaip ir gyvenamosios paskirties būstams.
„Pakankamas įrodymas – gyvenamosios vietos deklaracijos pažyma. Nedeklaravus gyvenamosios vietos, nebūtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM šildymui. Kitų paslaugų kainų skirtumai priklausytų nuo konkrečių aplinkybių, bet jie nėra dideli“, – aiškino „Inreal“ atstovas.
Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosios paskirties būste? Taip. Pagal Civilinį kodeksą, asmens gyvenamąja vieta laikoma ta, kurioje jis praleidžia daugiausia laiko ar su kuria yra labiausiai susijęs – pavyzdžiui, vieta, kurioje yra asmens turtas.
„Beje, komunalinių paslaugų tiekėjai visai ne formaliai vertina, ar žmogus naudoja patalpas komercinei veiklai, ar jose gyvena. Jei patikrinimų metu objekte fiksuojama komercinė veikla, laikoma, kad asmuo ten elektros energiją naudoja ne asmeniniams ir šeimos poreikiams, bet verslo, nevertinant, kurią dalį patalpų ploto užima komercinė veikla“, – komentavo J.Belanoška.
Tiesa, tiems asmenims, kuriems svarbi galutinė kaina, negyvenamosios paskirties būstai gali būti patrauklūs, mat jie dažnai kainuoja mažiau nei gyvenamosios paskirties.
„Tačiau plėtotojų kainodara skiriasi – vieni mėgina „žaisti“ su plotu, kad pasiūlytų mažesnę galutinę kainą, o kiti statytojai negyvenamosios paskirties butams iš tiesų taiko apčiuopiamai mažesnes kainas už kvadratinį metrą. Objektyviai palyginti skirtingų butų kainų be išsamaus turto vertinimo nepavyks. Tačiau lyginant gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties butų kainas tame pačiame projekte galima matyti daugiau mažiau teisingą vaizdą“, – aiškino J.Belanoška.
„Inreal“ palygino kelis projektus. Viename ekonominės klasės name mažesnių nei 50 kv. m poilsio/svečių apartamentų pasiūlos kaina siekia apie 1570 eurų už kv. m – tai apie 2,6 proc. mažesnė kaina nei tokio paties ploto gyvenamosios paskirties butų. Didesnių nei 50 kv. m ploto poilsio/svečių apartamentai kainuoja apie 1530 eurų už kv. m ir yra apie 0,8 proc. pigesni.
„Net ir didesnių poilsio apartamentų plotas yra apie 10 kv. m mažesnis nei gyvenamosios paskirties butų, tad apartamentus galima įsigyti 17,5 tūkst. eurų pigiau, bet mažesnė kaina pasiekiama ploto sąskaita“, – tikino J.Belanoška.
Panaši situacija ir kitame tos pačios klasės name, kur poilsio/svečių apartamentai yra 10,2 proc. už kv. m pigesni nei gyvenamosios paskirties butai. Šiame name pasirinkus maždaug 27 kv. m ploto negyvenamosios paskirties butą galima sutaupyti apie 4,6 tūkst. eurų.
Brangesniame vidutinės klasės NT name negyvenamosios paskirties mažesnių butų kaina yra apie 7,5 proc. už kv. m mažesnė (apie 1950 Eur/kv. m), vidutinis plotas – apie 6 kv. m mažesnis, tad galutinė kaina yra apie 17,6 tūkst. eurų mažesnė nei gyvenamosios paskirties butų. Perkant didesnį nei 50 kv. m butą, galima sutaupyti beveik 12 tūkst. eurų – 1 kv. m yra 6,9 proc. pigesnis, o vidutinis plotas yra 1,3 kv. m mažesnis.
Jau yra nubaustų įmonių
Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) 15min informavo, kad vartotojų prašymai dėl klaidingai nurodytos arba nenurodytos būsto paskirties nėra dažni. Tiesa, 2017 metais nustatyta, jog net kelios bendrovės klaidino vartotojus.
„2017 m. Tarnyba Vilniaus miesto savivaldybės mero prašymo pagrindu atliko tyrimą dėl statybos bendrovių UAB „Mortaga“, UAB „Delta projektai“, UAB „Mažieji apartamentai“ ir UAB „Tarp pušų“ veiklos, galimai klaidinant vartotojus dėl Vilniaus mieste parduodamų patalpų paskirties.
Tyrimų metu nustatyta, kad bendrovės vykdė nesąžiningą veiklą ir taip pažeidė Lietuvos Respublikos nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymo nuostatas. Minėtoms bendrovėms Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė leidimus statyti viešbučius ir poilsio paskirties pastatus, o reklamuodamos patalpas ir sudarydamos preliminarias sutartis, bendrovės klaidino vartotojus dėl patalpų paskirties“, – rašoma VVTAT atsakyme 15min.
2018 metais VVTAT buvo gavusi Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) persiųstą anoniminį pranešimą dėl įmonės „Capital Team“ Vilniuje vietoje dvibučių namų statomų daugiabučių. VTPSI vartotojų inspektorius informavo, kad nurodytais adresais pagal parengtus projektus išduoti leidimai dvibučių statybai.
„Tarnyba patikrino anoniminiame pranešime nurodytą interneto tinklalapį www.capital.lt ir nustatė, jog tinklalapyje skleidžiamoje reklamoje naudoti teiginiai, kuriais bendrovė aiškiai neatskleidė vartotojams esminės informacijos apie parduodamų patalpų paskirtį, t. y. kad parduodami ne butai, o patalpos dvibučiuose gyvenamuosiuose namuose“, – teigiama atsakyme.
Anot VVTAT, parduodami turtą plėtotojai ir brokeriai naudoja keletą patalpų apibūdinimų, kurie vidutiniam vartotojui gali būti neaiškūs ar nesuprantami. Pavyzdžiui, „poilsio patalpos“, „svečių namų patalpos“, „apartamentai“, „būstas“, „nauji Jūsų namai“, „studija“ ir kt.
„Šiuo metu rinkoje yra susiklosčiusi situacija, jog komercinės veiklos subjektai, turėdami leidimą statyti negyvenamosios paskirties pastatą, pasinaudoja teisės aktuose suteikta galimybe mažesnę dalį sudarančių patalpų statomame negyvenamosios paskirties pastate statyti gyvenamosios paskirties patalpas. Todėl vartotojui, kuris susidomi reklamuojamomis gyvenamosios paskirties patalpomis, gali būti sunku atskirti, dėl kokių patalpų jis sudaro sutartį.
Įsigijus negyvenamosios paskirties patalpas nuolatiniam gyvenimui, vartotojams kyla rizika gyventi patalpose, kurių kokybė bei gyvenimo sąlygos galimai neatitinka teisės aktuose gyvenamosioms patalpoms nustatytų kokybinių reikalavimų. Todėl reklamuodama parduodamas patalpas bei sudarydama sutartis su vartotojais, bendrovė privalo aiškiai nurodyti parduodamų patalpų paskirtį, vengiant teiginių, kurie galėtų klaidinti vartotoją, kad vadovaujantis pateikta informacija vartotojas galėtų priimti pagrįstą sprendimą sudaryti sutartį arba ne“, – tikina VVTAT.
Be to, įstatyme klaidinančia informacija laikoma ir informacijos neatskleidimas. Vartotojams, įsigyjantiems prekes ir paslaugas, taip pat ir nekilnojamąjį turtą, informacija turi būti pateikiama aiškiai ir suprantamai. Esminės informacijos nepateikimas gali būti laikomas informacijos neatskleidimu.
VVTAT taip pat pateikia svarbiausius patarimus vartotojams, į ką svarbu atkreipti dėmesį sudarant pirkimo-pardavimo sutartį:
- išsamiai aptarkite sutarties objektą;
- nustatykite tarpusavio teises bei pareigas, bendradarbiavimo, ginčų sprendimo klausimus;
- nustatykite proporcingą atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą – delspinigius, baudas;
- detaliai nustatykite mokėjimų terminus, aptarkite sąlygas dėl mokėjimų sustabdymų, jei darbai neįvykdyti ar netinkamai įvykdyti;
- detalizuokite priėmimo perdavimo terminus;
- įtvirtinkite garantinius terminus;
- aptarkite įspėjimo dėl sutarties nutraukimo terminus bei jo būdus;
- atidžiai perskaitykite sudaromą sutartį.
„Taip, kilus ginčui, vartotojui bus lengviau pagrįsti, dėl kokių sąlygų buvo susitarta ir kokių sutartinių įsipareigojimų pardavėjas nesilaikė“, – VVTAT nurodė 15min.
Savivaldybė kreipėsi į prokurorus
Primename, kad Vilniaus savivaldybė 2016 metų lapkritį kreipėsi į Generalinę prokuratūrą su prašymu įvertinti, ar veiksmai, kai savivaldybei išdavus leidimus negyvenamosios paskirties pastatams iš tiesų jie parduodami kaip butai, nepažeidžia viešojo intereso. Iš viso savivaldybė mieste nustatė 12 tokių atvejų.
Generalinė prokuratūra klausimą nagrinėti patikėjo pagal kompetenciją VTPSI ir VVTAT.
Tuomet savivaldybė aiškino, kad tokia veikla daugeliu atvejų piktnaudžiaujama apeinant daugiabučiams keliamus didesnius reikalavimus bei šiurkščiai pažeidžiami Vilniaus miesto bendrojo plano reikalavimai.
Statydami komercinį pastatą plėtotojai gali suprojektuoti kur kas paprastesnį variantą, kuriam reikia įrengti mažiau automobilių stovėjimo ar vaikų žaidimų aikštelių.
„Statydami, pavyzdžiui, komercinės paskirties pastatą, vystytojai gali pastatyti iki dviejų kartų daugiau parduodamo ploto nei gyvenamąjį, galimas didesnis užstatymo tankumas. Be to, tokiu atveju taikomi mažesni automobilių stovėjimo vietų sklype reikalavimai, nebūtinas patalpų apšvietimas tiesiogine saulės šviesa, neįrengiamos vaikų žaidimo aikštelės, ir t.t. Dėl to nukenčia gyvenimo kokybė tiek konkrečiame name, tiek aplinkinėse teritorijose, o gyventojai, tokias patalpas įsigiję kaip butus bei ketindami jose gyventi, paprastai apie minėtas aplinkybes neinformuojami. Tai apgaudinėjimas, taip neturėtų būti“, – tuomet sakė vyriausiasis miesto architektas.
Tačiau anuomet statytojai ėmė gintis ir teigė, kad vystytojų pasirinkimą statyti komercinės paskirties statinį visų pirma lemia nelankstūs teritorijų planavimą ir statybą reglamentuojantys teisės aktai. Taip pat ne visada įmanoma pakeisti teritorijos paskirtį.
„Norėdami pasiūlyti produktą, kuris atitinka rinkos lūkesčius arba mažesnius būstus, su nebūtinai įrengtomis parkavimo vietomis, vystytojai eina tokiu keliu, kuris leidžia išvengti tam tikrų reikalavimų ir siūlyti tokį būstą, kuris rinkoje būtų paklausus. Kartais paskirties pakeisti neįmanoma. Jei sklypas komercinis ir savivaldybė nesutinka keisti jo paskirties, nes bendrajame plane nenumatyta, tai ir nepakeisi“, – 15min yra sakęs Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius.
