Skirtingų nekilnojamojo turto vystymu užsiimančių įmonių atstovai aptaria, kokios priežastys galėjo lemti ryškiai paaugusį butų nuomos skelbimų skaičių.
Augantis ilgalaikės butų nuomos skelbimų skaičius – didėjančio poreikio įsigyti būstą investicijai atspindys?
Kasmet rugpjūčio-rugsėjo mėnesiai būsto nuomos rinkoje yra bene aktyviausi metuose. Nuomai ypatingai populiarūs tampa mažesni butai ir studijos miesto centre bei netoli universitetų. Vis tik padaugėjęs studentų skaičius miestuose – ne vienintelė priežastis, kodėl galėtų pagausėti būsto nuomos skelbimų.
Rasa Radovičienė, nekilnojamojo turto vystymu užsiimančius įmonės „Lithome“ pardavimų projektų vadovė teigia, kad butų nuomos skelbimų skaičiaus augimas šalyje gali būti susijęs su įvairiomis priežastimis, kurios priklauso nuo ekonominių, socialinių ir demografinių veiksnių.
„Kai nekilnojamojo turto kainos kyla, daugeliui žmonių tampa sunku įsigyti būstą, todėl jie renkasi nuomą. Tai padidina paklausą ir atitinkamai pasiūlą nuomos rinkoje. Tam tikrais metų laikais, pavyzdžiui, rudenį, kai daug studentų grįžta į miestus studijoms, nuomos skelbimų skaičius natūraliai padidėja. Taip pat vasaros pabaigoje, kai baigiasi atostogų metas, būna aktyvesnė nuomos rinka, nes žmonės ieško naujų gyvenimo vietų.
Ekonominė situacija šalyje taip pat turi įtakos nuomos rinkai. Jei gyventojų pajamos auga lėčiau nei nekilnojamojo turto kainos, vis daugiau žmonių gali rinktis nuomotis, nes tai tampa pigesnis pasirinkimas nei būsto pirkimas. Pandemijos poveikis ekonomikai irgi galėjo paskatinti žmones persiorientuoti į nuomos rinką“, – teigia R.Radovičienė.
Tiesa, augantis poreikis būstams investicijai (nuomai) naujuose „Lithome“ projektuose R.Radovičienės teigimu, nestebima. Būsto įsigijimo investicijai (nuomai) tendenciją šiuo metu veikia įvairūs veiksniai.
„Augantį poreikį stebėjome prieš keletą metų, kai būsto kainos buvo gerokai mažesnės nei dabar. Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje per pastaruosius kelerius metus labai išaugo, ypač Vilniuje ir kituose didmiesčiuose. Dėl didėjančių kainų nauji investuotojai turi mokėti daugiau už būstą, tačiau nuomos kainos neaugo taip sparčiai. Tai mažina grąžos rodiklius, nes pradinis investicijos dydis yra didesnis, o nuomos pajamos ne visada auga proporcingai.
Dar vienas faktorius, kodėl sumažėjo perkančių investicijai kaip nuomai, yra tai, kad kylančios palūkanų normos padidina paskolų kainą tiems, kurie perka būstą su paskola. Tai dar labiau sumažina pelningumą, nes dalis nuomos pajamų turi būti skiriama paskolos grąžinimui. Be to, didesnės palūkanų normos stabdo naujus investuotojus nuo būsto pirkimo nuomai, kadangi nuomos grąža dažnai nepadengia paskolos įmokų.
Kai kuriems investuotojams būsto nuoma tapo mažiau patraukli, nes atsirado pelningesnių alternatyvų, tokių, kaip investavimas į vertybinius popierius, kuris šiai dienai yra patrauklesnis nei būsto nuoma, kuri šiuo metu siūlo nedidelę grąžą“, – teigia „Lithome“ pardavimų projektų vadovė.
Pasiteiravus pašnekovės, ar ilgalaikės nuomos skelbimų skaičiaus didėjimą gali lemti „Airbnb“ ir kitų trumpalaikės nuomos platformų atsisakymas (pradžioje šią sritį neigiamai veikė koronavirusas, dabar turizmo sektoriui įtakos turi pašonėje tebesitęsiantis karas Ukrainoje), R.Radovičienė tikina – ilgalaikės nuomos skelbimų skaičiaus didėjimą tikrai gali lemti „Airbnb“ ir kitų trumpalaikės nuomos platformų atsisakymas ar sumažėjęs naudojimas po pandemijos, kai turizmo sektorius buvo stipriai paveiktas.
„Karas Ukrainoje ir geopolitinis nestabilumas toliau mažina turistų skaičių, o tai daro neigiamą poveikį trumpalaikės nuomos rinkai. Savininkai, negalėdami gauti pakankamų pajamų iš trumpalaikės nuomos, renkasi ilgalaikę nuomą kaip stabilesnį pajamų šaltinį. Augančios palūkanų normos taip pat skatina būstų savininkus rinktis ilgalaikes nuomos sutartis, kurios užtikrina nuoseklesnį pajamų srautą. Ilgalaikė nuoma siūlo pastovesnes pajamas ir mažesnę riziką nei trumpalaikė nuoma, ypač esant nepalankioms ekonominėms sąlygoms.
Augantis susidomėjimas alternatyviais būsto modeliais, tokiais kaip „co-living“ ar mažesni butai, taip pat gali prisidėti prie ilgalaikės nuomos augimo. Savininkai investuoja į specifinius projektus, orientuotus į nuomos rinką, kurie yra pritaikyti nuomininkų poreikiams ir suteikia didesnę investicinę grąžą per stabilias ilgalaikes nuomos sutartis. Taigi, daugybė veiksnių prisideda prie būstų perleidimo ilgalaikei nuomai: nuo reguliavimo ir rinkos pokyčių iki nuotolinio darbo tendencijų ir nuomos rinkos stabilumo“, – užbaigia R.Radovičienė.
Alternatyvūs būsto modeliai traukia
Augantis rinkos segmentas – alternatyvūs būsto modeliai. Rinkoje pastebimi atvejai, kuomet nuomai įsigyjamas visas namas ar jo dalis. Išskirtinis ir Vilniuje, Naujamiesčio rajone vystomas „Corner“ projektas, kuris unikalus tuo, kad jame įsigytą turtą galima automatiškai „įdarbinti“ ir gauti pastovias pasyvias pajamas be jokių savininko papildomų veiksmų.
„Projekte jau aktyviai veikia viešbutis, todėl savininkui sutikus, turtas gali būti nuomojamas naudojantis viešbučio nuomos paslauga. Toks investicinis modelis yra naujiena Lietuvoje. „Corner“ projekte apartamentai yra parduodami pilnai įrengti ir dekoruoti, todėl tinkami viešbučio darbui iš karto. Žinoma, apartamentai gali būti įsigyjami ir savo poreikiams. Šis projektas skirtas pirkėjams, kurie investuoja į turtą ilgalaikei ir trumpalaikei nuomai ar ieško nebrangaus būsto sau miesto centre“, – pasakoja „Corner“ pardavimų vadovas Danas Slavinskas.
Ar toks projektas pritraukia būsto nuomai (investicijai) pirkėjus, kurie gali prisidėti prie augančio būsto skelbimų skaičiaus? D.Slavinsko teigimu, nuo pat pardavimų pradžios „Corner“ projekte apartamentus įsigyja tiek investuotojai, kurie nori gauti pasyvias pajamas naudojantis viešbučio nuomos paslauga, tiek pirkėjai, kurie ieško nebrangaus, funkcionalaus būsto sau.
„Vis tik didžioji dalis yra investuotojai, kurie perka nuo vieno iki keliolikos apartamentų pasyvių nuomos pajamų generavimui. Ir toliau jaučiame didelį susidomėjimą projektu, džiaugiamės, kad investuotojai vertina patogią, likvidžią ir labai perspektyvią viešbučio lokaciją, bendrų erdvių ir apartamentų interjero atnaujinimus bei patrauklias kainas“, – teigia D.Slavinskas.
„Corner“ pardavimų vadovas antrina „Lithome“ pardavimų projektų vadovei R.Radovičienei teigdamas, kad šalyje nuomos skelbimų skaičius gali augti dėl įvairių priežasčių.
„Pavyzdžiui dėl didėjančio investuotojų, kurie perka nekilnojamąjį turtą investicijai, skaičiaus, dėl įsigijusių didesnį antrąjį būstą gyvenimui pirmąjį būstą išnuomojant. Taip pat dėl atsirandančių alternatyvių nuomos galimybių, tokių kaip „co-living“, kai dalis nuomininkų persikelia gyventi į patrauklesnį būstą. Įtakos gali turėti ir sezoniškumas, taip pat ir tai, kad per pastaruosius du metus į Lietuvą atvykę užsieniečiai iš Rytų įsigijo nuosavą būstą arba paliko šalį“, – teigia D.Slavinskas.
Jaučiamas didėjantis pirkėjų, siekiančių įsigyti būstus nuomai, aktyvumas
Svyruojanti būsto rinka šalyje neatbaido kai kurių NT pirkėjų įsigyti būstų, kurie vėliau išnuomojami ilgesniam laikotarpiui. Vienos iš didžiausių NT vystytojų Lietuvoje „Rewo“ vadovas Edvinas Malevskis teigia, kad nuomai skirtų būstų paklausa nesitraukia, o tai, tikėtina, gali lemti ir didėjantį būsto skelbimų skaičių.
„Nuomai skirtų butų paklausa Vilniuje esami patenkinti mes ir instituciniai investuotojai, kurie šioje rinkoje, neabejojame, veiks vis aktyviau. Dar 2022 metais kartu su Estijos investicijų kompanija „EfTEN Capital“ sutarėme dėl dalies NT projekto „TALINO“ Justiniškių mikrorajone įsigijimo. Fondui perleistas pirmasis projekto Vilniuje etapas, kuriame yra 145 butai.
Jie buvo pasiūlyti Vilniaus nuomos rinkai jau šių metų liepos mėnesį ir sėkmingai išnuomojami. Tai kol kas didžiausias gyvenamojo turto pardavimo investiciniam fondui sandoris Vilniuje ir neabejojame, kad ne paskutinis.
E.Malevskis teigia, kad pirminėje būstų rinkoje jaučia didėjantį pirkėjų aktyvumą. „Tai susiję su stabilizavusiomis būsto kainomis, taip pat mažėjančia bazine palūkanų norma šalyje. Pastarasis veiksnys teigiamai veikia ir pirkėjus, kurie įsigyja butus, kaip investiciją nuomai. Jų suaktyvėjimą tikrai jaučiame. Tikimės, kad šios teigiamos tendencijos išliks ir leis pirminei rinkai grįžti į įprastą ritmą.
Nuolat stebime situaciją rinkoje ir ją reaguojame. Planuodami projektus atsižvelgiame į visų potencialių pirkėjų poreikius, taip pat ir investuotojų. Kaip ir minėjome, jaučiame augantį jų susidomėjimą. Taip pat tęsiame pokalbius su instituciniais investuotojais. Per artimiausius 4–6 metus rinkai pasiūlysime 2000-2500 butų. Tikimės, kad iš jų 20–25 proc. galėtų įsigyti tokio tipo pirkėjai – pavieniai ar instituciniai investuotojai“, – teigia vadovas E.Malevskis.
Apibendrinant, augantis ilgalaikės nuomos skelbimų skaičius atskleidžia tiek ekonominių, tiek demografinių veiksnių įtaką nuomos rinkai. Didėjančios būsto kainos ir palūkanų normos mažina investuotojų pelningumą, todėl ilgalaikė nuoma tampa patrauklesnė ir investuotojams, ir būstų savininkams, ieškantiems stabilumo.
Geopolitinis neapibrėžtumas ir mažėjantis turistų skaičius taip pat skatina rinktis ilgalaikę nuomą kaip patikimesnį pajamų šaltinį. Be to, alternatyvūs būsto modeliai, tokie kaip „co-living“ ar automatizuota nuoma viešbučių projektuose, atspindi besikeičiančius rinkos poreikius ir suteikia papildomų galimybių.
Norintiems sekti nekilnojamo turto tendencijas, verta pasidomėti naujais būsto projektais ir sprendimais Aruodas.lt naujų projektų rubrikoje, pristatančioje naujausius NT projektus ir rinkoje besiformuojančias NT inovacijas bei perspektyvas.
