Šiemet – vieni mažiausių pardavimų
„Inreal“ duomenimis, rugsėjį Vilniuje susitarta dėl 189 naujų būstų pardavimo (217 naujų susitarimų ir 28 nutraukti susitarimai). Tai – 3 proc. daugiau nei rugpjūtį, kuomet buvo susitarta dėl 184 būstų (213 naujų susitarimų, 29 atšaukimai) ir 4 kartus daugiau nei 2022 metų rugsėjį (atitinkamai: 45, 109, 64), kada fiksuoti prasčiausi pirminės rinkos rezultatai sostinėje.
„Citus“ skaičiuoja, kad per rugsėjį sostinėje sudaryti 209 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Rugpjūtį jų fiksuota kiek daugiau – 239. Per ketvirtį sandorių skaičius sudarė 668 – panašiai, kiek ir per ankstesnį trijų mėnesių laikotarpį (675) ir net 74 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai (385). Nuo metų pradžios Vilniuje susitarta dėl 1 992 butų ir kotedžų; pernai per 9 mėn. – 2 120 (6 proc. daugiau). Beveik identiški yra ir šių bei praėjusių metų mėnesiniai vidurkiai: šiemet kol kas per mėnesį parduodama 221,3 būsto per mėnesį, pernai per visus metus – 221,9.
NT bendrovės remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis. Tad nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenys piešia visiškai kitokį vaizdą rinkoje. Bendrovė skaičiuoja, kad šių metų rugsėjo mėnesį Vilniaus pirminėje (naujos statybos būsto – aut.) NT rinkoje naujų būstų pardavimai buvo vieni mažiausių šiemet – parduoti 156 būstai, fiksuotas 21 sutarties nutraukimas. Rugsėjį būstų parduota 29 proc. mažiau nei rugpjūtį, kuomet pardavimai siekė 221 būstą.
Laukia ir pirkėjai, ir vystytojai
„Šiemet rinka kol kas nerodė didesnio aktyvumo, juo labiau – augimo ženklų. Galima sakyti, kad visus apėmusios laukimo nuotaikos. EURIBOR 6-ių mėnesių palūkanų normai perkopus 4 proc. ribą ir prognozuojant, jog tai ne paskutinis didinimas, pirkėjai laukia palankesnių finansavimo sąlygų ir būstų kainų. Vystytojai delsia statyti naujus projektus, nes laukia aktyvesnės ir stabilesnės rinkos bei statybų kaštų mažėjimo“, – komentuoja bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas.
Pasak M.Chmieliausko, pirkėjų domėjimasis tiek pastatytais būstais, tiek būsimais projektais išlieka, tačiau pastaruoju metu jau susiduriama su atvejais, kai pirkėjai negauna planuotos banko paskolos norimam būstui įsigyti ir tuomet kreipiasi į vystytojus, ieškodami kitokių variantų. Taip pat pirkėjai aktyviau domisi nuolaidomis būstui.
Rugsėjį Vilniaus pirminėje būsto (naujos statybos – aut.) rinkoje „Inreal“ fiksavo 208 konkrečių būstų kainų sumažinimo atvejus ir 181 – padidinimo.
„Pažymėtina, kad toks kainų mažinimo mastas yra didžiausias per pastaruosius porą metų. Įvertinus ir bendras visam projektui vystytojų siūlomas nuolaidas galima iš dalies teigti, kad formali pirkėjo rinka pamažu virsta realia. Kita vertus, svarbu pabrėžti, kad kainos mažėjo ne visuose projektuose. Nuo metų pradžios ryškesni kainų mažėjimo pokyčiai fiksuoti apie 20 projektų, tuo tarpu rinkoje jų yra gerokai virš 100 (neskaičiuojant atskirų to paties projekto etapų). Taip pat ne visi projektai taiko tiesioginį kainų mažinimą, o siūlo „dovanas pirkėjams“ – akcijas. Pirkėjams šiandien ypač svarbu lyginti skirtingų projektų pasiūlymus siekiant rasti geriausią pasirinkimą“, – pataria „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
„Rinkoje pasitaiko atvejų, kai siūlomos nuolaidos ar papildomos vertės, tačiau tai yra labiau pardavimus skatinanti priemonė, naudota ir anksčiau mažiau likvidiems būstams parduoti“, – antrina ir M.Chmieliauskas.
Mažėjantis būstų sandėlis verčia gręžtis į nuomą
M.Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Ši tendencija laikosi nuo balandžio, kai sandėlis buvo didžiausias šiemet ir siekė 3959 būstus. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.
„Inreal“ duomenimis, pasiūlos ūgtelėjimas buvo 21 proc. mažesnis nei rugpjūtį, kuomet rinkai pristatyti 237 būstai. Kita vertus, beveik pusė rugpjūčio naujos pasiūlos buvo fiksuota pakartotinai, dėl pokyčių projektų plėtotojų svetainėse. Pasiūlos kiekis per mėnesį neženkliai sumažėjo, nuo 4483 iki 4478.
Tam, anot „Inreal“, įtakos turėjo ir tai, kad viename iš ekonominės klasės projektų tapo neprieinama informacija apie 9 dar neparduotus būstus. Šiuo metu pasiūla yra apie 15 proc. didesnė nei prieš metus (3878), tačiau apie 1000 būstų yra rezervuoti.
„Priežastys išlieka tos pačios, kaip ir ankstesniais mėnesiais – išaugę statybų kaštai ir sumažėję pardavimai. Kadangi pasiūla mažėja, pirkėjams vis sudėtingiau rasti jų poreikius labiausiai atitinkantį variantą, gali tekti kiek nuleisti poreikių kartelę. Savo ruožtu vystytojams, tikėtina, gali būti paprasčiau parduoti ir mažiau likvidžius butus“, – svarsto „Realco“ atstovas.
„Citus“ duomenys rodo, kad pasiūla Vilniuje taip pat pildosi lėčiau nei vyksta pardavimai: ji mažėja trečią mėnesį iš eilės ir pirmą kartą šiemet yra mažesnė nei metų pradžioje. Rugsėjo gale joje buvo 4 023 nauji butai ir kotedžai, o metai prasidėjo su 4 063, taigi, per 9 mėn. pasiūla sumažėjo beveik 1 proc. Lyginant su didžiausiu „sandėliu“ antrojo ketvirčio pabaigoje, šis skaičius susitraukė 9 proc.
„Esant dabartinei paklausai, nesipučia ir sandėlis. Plėtotojai planuoja labiau rezervuotai ir atsargiau, todėl projektus skaido smulkesniais etapais. Tai sumažina riziką sumažinti „sandėlio“ apyvartumą, bet kainuoja papildomai: ilgiau įsisavinamas sklypas, ilgesnis plėtros terminas, todėl išauga kaštai ir savikaina“, – skaičiuoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Pasak Š.Taručio, dėl šios priežasties nematome ir būsto kainų mažėjimo.
Pasak M.Chmieliausko, nepaisant nedidėjančios pasiūlos, būsto poreikis Vilniuje išlieka, tad netrukus galime pamatyti ryškesnių pokyčių nuomos rinkoje.
„Nuomos rinka labai stipriai susijusi su pardavimais. Kuo mažiau būstų nuperkama, tuo mažiau auga ir nuomos pasiūla. Kita vertus, dalis gyventojų, negaudami paskolos būstui įsigyti, ieško nuomojamo būsto, tad paklausa didėja. Ilgainiui rinkoje gali atsirasti disbalansas tarp pasiūlos ir paklausos, tikėtina auginsiantis nuomos kainą, tuomet naujo būsto įsigijimas investicijai gali tapti patrauklesnis ir susidarys prielaidos pardavimų augimui“, – sako jis.
Atpigo tik dalis būsto
„Inreal“ skaičiavimais, ekonominiame segmente vidutinė kaina neženkliai padidėjo nuo 2728 iki 2759 eurų/kv. m, vidutiniame – sumažėjo nuo 3878 iki 3874 eurai/kv. m. Prestižinio segmento būstų kainos ir toliau svyruoja, rugsėjį jos padidėjo nuo 5141 iki 5187 eurų/kv. m.
„Darnu Group“ duomenimis, aukštos klasės būsto segmento kainos sostinėje šiuo metu siekia apie 5150 eurų už kvadratinį metrą. Lyginant su metų pradžia, jos išaugo apie 200 eurų, o su atitinkamu laikotarpiu pernai – 440 eurų/kv. m. Kainos laikysis panašiame lygyje ir toliau dėl tų pačių priežasčių – ribotos, lėtai besipildančios pasiūlos, kuri artimiausiu metu ir nežada padidėti, o taip pat ir aukštos statybų savikainos.
„Inreal“ skaičiavimais, loftai atpigo nuo 2363 iki 2332 eurų/kv.m, o kotedžai simboliškai pabrango nuo 2124 iki 2130 eurų/kv. m.
„Citus“ duomenimis, rugsėjį vidutinė pasiūloje esančių butų kaina pasiekė 3 324 eurų/kv. m ir buvo 0,7 proc. didesnė nei rugpjūtį (3 298 Eur/kv. m), 2,4 proc. didesnė nei prieš ketvirtį ir 0,94 proc. didesnė nei metų pradžioje (3 293 eurų/kv. m).
