NT ekspertai ir ekonomistai nesistebi – vėl ėmė augti nuomos pajamingumas, geras perspektyvas brėžia Europos centrinio banko (ECB) palūkanų mažinimas, kyla perkamoji galia ir gerėja statybų sektoriaus įmonių lūkesčiai.
Nuomotojai didina portfelį
„Šiuo metu dažniausiai butu investicijai domisi jau turintys nuomojamų butų portfelį ir papildymo besidairantys žmonės. Pamatę, kad per pastaruosius metus apie 3,4 proc. ūgtelėjusios nuomos kainos toliau gana nuosekliai auga ir nuoma neša grąžą, investuotojai pradeda ieškoti trečio, ketvirto objekto“, – sako NT plėtotojo „Kaita Group“ pardavimų vadovė Edita Gudauskienė.
Pasak jos, nemažai ir perkančiųjų butus „iš brėžinių“.
„Patyrę investuotojai žino, kad pirkdami dar nepastatytą butą, taip sakant – „iš brėžinio“, sulauks bent dviejų kainos padidėjimų: pirmo – kai objektas jau bus pastatytas, antro – kai bus sutvarkyta aplinka, pagerinta infrastruktūra“, – pasakoja E.Gudauskienė.
Uždarbis tokiu atveju labai priklauso nuo to, kuriame etape yra sudaromas sandoris . Ji skaičiuoja, kad jei statybų pradžioje būtų perkamas būstas „iš brėžinio“, o statybos truktų apytikriai 12-16 mėnesių, iki statybų pabaigos jo kaina išaugtų apie 8-10 proc., o baigus tvarkymo darbus – ūgtelėtų dar kartą. Ji pateikia pavyzdį: „Kaita Group“ analitikų skaičiavimais, naujai formuojamo Viršuliškių dangoraižių rajono daugiabučių projekte „Newton“ vien dėl teritorijos pokyčių prognozuojamas iki 10 proc. kainų augimas.
Nuotaikos gerėja
Aleksandras Izgorodinas, banko „Citadelė“ ekonomistas Lietuvoje, sako, kad NT įsigijimo ir nuomos rinkai gyvybės įpūs trys veiksniai.
„Europos centrinis bankas (ECB) neseniai antrąkart sumažino bazines palūkanų normas ir banko vadovė spaudos konferencijos metu leido suprasti, kad euro zonos laukia tolesni palūkanų karpymai. Rinka tikisi, kad jie vyks šį gruodį ir ateinančių metų sausį, kovą bei birželį“, – sako ekonomistas.
Jo teigimu, tokios prognozės prisideda ir prie šiuo metu stebimo būsto paskolų augimo. Liepą naujų būsto paskolų apimtys buvo didžiausios per pastaruosius 10 mėnesių ir iš viso siekė 152 mln. eurų. A.Izgorodinas prognozuoja – nors metinis būsto paskolų apimčių kritimas šią vasarą siekė – 6,9 proc., per kitus kelis mėnesius minuso ženklo gali nebelikti ir situacija pasikeisti į augimo pusę.
„Dar vienas geras signalas – statybų sektoriaus įmonių lūkesčiai. Šį rugpjūtį Lietuvos statybininkų nuotaikos buvo geriausios nuo 2023 m. kovo mėnesio. Gerėja jų nuomonė apie užsakymų apimtis ir užimtumą, mažėja bendrovių, kenčiančių dėl užsakymų trūkumo“, – pastebi A.Izgorodinas.
Nuomos kainos grįžta į augimo zoną
Vilniaus nuomos rinka dėl karo Ukrainoje patyrė gana ekstremalų „pasivažinėjimą“: 2019–2021 m. lėtai ir stabiliai augusios, 2022 m. kainos šovė aukštyn: vasario–rugpjūčio mėnesiais kainų augimas pasiekė 23,3 proc., trūko nuomojamų būstų.
„Pasiūlai pasipildžius, kainos sumažėjo, o vėliau grįžo į įprastą nuoseklaus augimo būseną. Nuo praėjusių iki šių metų rugpjūčio kainų augimas pasiekė 3,4 proc. ir jos toliau šiek tiek auga, nepaisant to, kad rugpjūčio pabaigoje aruodas.lt pasiūloje buvo rekordinis būsto nuomos skelbimų skaičius per pastaruosius trejus metus“, – dalinasi E.Gudauskienė.
Ji priduria matanti nuomos perspektyvas net ir rinkai pildantis naujais būstais, nes Vilnius auga pagal gyventojų skaičių. Per paskutinius metus nuolatinių gyventojų Vilniuje padaugėjo 15 572, ir jų skaičius pasiekė 602 408.
Pataria siekti, kad investicija atsipirktų vidutiniškai per 15 metų
„Kaita Development“ pardavimų vadovė sako iš karto atskirianti žmones, kurie būstą investicijai perka pirmą kartą. Jiems reikia išsamiau paaiškinti sutartis, padėti apskaičiuoti atsiperkamumą.
„Yra tokių situacijų, kai mokytis iš savo patirties, o ne iš kitų patarimų, kainuotų per brangiai. Viena tokių – investicinio būsto atsiperkamumas. Mano vertinimu, optimali investicija į būstą yra tada, kai būsto kaina jį nuomojant grįžta vidutiniškai per 15 metų – todėl renkantis būstą investicijai atsiperkamumo laikotarpį būtina apskaičiuoti“, – siūlo E.Gudauskienė.
Ji taip pat pataria rinktis būstą investicijai ne miesto centre, nes tokio būsto kaina – mažesnė, o nuomininką pavyks rasti ir vienur, ir kitur, juolab kad nuomos kainų skirtumas nėra itin didelis.
Buto dydis – taip pat svarbu. „Vieno arba dviejų kambarių, 28 – 42 kv. metrų ploto butai ypač domina jaunus specialistus, studentus ar žmones, kurie gyvena vieni, nes jie pigesni ir lengviau prižiūrimi. Didesni, trijų ar keturių kambarių butai dažniausiai domina
šeimas su vaikais, kurios sudaro tik nedidelę nuomininkų dalį. Nors už didesnės kvadratūros butus gaunamas nuomos mokestis yra didesnis, jų atsipirkimas trunka ilgiau”, – atkreipti dėmesį siūlo E.Gudauskienė.
Įvertina išlaikymo kaštus
Vertinant, ar pirkti butą investicijai, į skaičiavimus ji siūlo įtraukti tiek jo išlaikymo kaštus, tiek poreikį investuoti į jo būklės gerinimą.
„Tai dažna investuotojų klaida: pirkdami būstą neįvertina administravimo, šildymo, lifto ir kitų išlaikymo kaštų, kuriuos patirs ir tada, kai butas bus negyvenamas. Be to, labai svarbi pastato, kuriame ketinama įsigyti būstą, būklė. Perkant iš antrinės rinkos, greitai gali tekti investuoti į jo remontą ar renovaciją. O jei perkamas naujas butas, su garantija – į jį nereikės investuoti artimiausius 20 metų“, – pastebi E.Gudauskienė.
Ji apibendrina, kad investuotojų grįžimas į rinką atliepia platesnes tendencijas – ekonomistų prognozuojamą palūkanų mažėjimą, sostinės gyventojų skaičiaus augimą, nuomos pajamingumo grįžimą į augimo kreivę ir kitas.
„Šiuo metu nuomos pajamingumas ūgtelėjęs ir siekia 5,2 proc., tuo pat metu auga susitarimų skaičius pirminėje butų rinkoje: šį rugpjūtį jis buvo apie 51 proc. didesnis nei prieš metus. Kitais žodžiais tariant, augant BVP ir didėjant gyventojų pajamoms, nauji butai išgraibstomi pakankamai sparčiai, o nuomos pajamos lieka stabilios ir kiek didėjančios“, – apibendrino E.Gudauskienė.
