Naujo būsto parduota ketvirtadaliu mažiau
„Inreal“ pranešė, kad paskutinį 2022-ųjų mėnesį Vilniuje parduoti 107 nauji būstai (141 naujas susitarimas, 34 nutraukti susitarimai). Šis rezultatas yra ketvirtadaliu prastesnis nei lapkritį (atitinkamai: 141, 194, 53) ir 4,5 karto prastesnis nei prieš metus (481, 496, 15).
Iš viso per 2022 metus pirminėje būsto rinkoje buvo susitarta dėl 2055 butų ir 179 kotedžų. O praėjusiais metais šie skaičiai atitinkamai buvo 7069 ir 186 (kotedžų statistika skaičiuojama nuo 2021 metų vidurio). Netgi pandeminiais 2020-aisiais, kai vyravo išties didelis neapibrėžtumas, per metus pavyko parduoti 4773 naujus butus.
Panašius duomenis pateikia ir „Hanner“ analitikai – skaičiai šiek tiek skiriasi dėl skirtingų skaičiavimo metodikų. Pasak jų, 2022 metais pirminėje Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje buvo parduoti 2202 butai. O tai yra trigubai mažiau nei 2021 metais, kada buvo sudaryta 6811 preliminarių pirkimo–pardavimo sandorių. Žemiausi metiniai pardavimai iki šiol fiksuoti 2015 metais, tąkart buvo pasirašytos 2805 preliminarios sutartys.
„Pagrindinės rinkos aktyvumo sumažėjimo priežastys – būsto įperkamumo sumažėjimas dėl rekordinės nominalios būsto kainos, padidėjusios bazinės palūkanų normos, nerimas dėl besitęsiančio karo Ukrainoje, recesijos grėsmė ir sąlyginai ribota būsto pasiūla“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
„Darnu Group“ antrina, kad pernai sandorių skaičius Vilniaus prestižinių butų pirminėje rinkoje sumažėjo keturis kartus. Prestižinei klasei priskiriamų butų kainos sostinės pirminėje rinkoje šiuo metu apytiksliai prasideda nuo 4000 eurų už kvadratinį metrą. Įmonės skaičiavimais, per 2022 m. Vilniuje šios klasės butų buvo parduota 76 proc. mažiau. Iš viso sostinėje buvo parduoti 185 tokie butai, o 2021 m. šis skaičius siekė 760.
„Mes, kaip ir visa rinka, fiksavome pardavimų mažėjimą, ypač kovo mėnesį, kai dominavo nežinia dėl prasidėjusio karo Ukrainoje. Pernai turėjome palyginti ir mažesnį laisvų butų sandėlį, tai taip pat darė įtaką pardavimų apimtims“, – teigė „Darnu Group“ pardavimų vadovė Lina Morkūnienė.
Pastarąjį kartą panašus į šiųmetį rinkos aktyvumas buvo stebėtas prieš dešimt metų – 2012-aisiais, kai susitarta dėl 1828 butų, teigia „Inreal“.
„Rinkos aktyvumą slopina ir išaugę nutrauktų sutarčių skaičiai, kurie, lyginant su 2021 metais, išaugo dvigubai. Daryčiau prielaidą, kad didžioji dalis sutarčių buvo nutrauktos todėl, kad vystytojai negalėjo įvykdyti savo įsipareigojimų ankstesnėmis, mažesnėmis būsto kainomis. Nusprendus būstą pirkti šiandien, tokia priežastis jau menkai tikėtina, tačiau tai – dar vienas veiksnys bendrame problemų katile. Kita vertus, tai – ir galimybė vystytojams pademonstruoti savo įsipareigojimų prieš klientus tvirtumą“, – svarsto T.S.Kvainickas.
Pasiūla Vilniuje didėjo perpus mažiau nei pernai
„Inreal“ duomenimis, per mėnesį pasiūla sostinėje padidėjo 102 būstais – perpus mažiau nei lapkritį (213) ir keturis kartus daugiau nei tuo pat metu pernai (437).
Atsižvelgiant į rinkos aktyvumą, bendras pasiūlos lygis simboliškai sumažėjo nuo 4130 iki 4125 ir yra 19 proc. didesnis nei prieš metus (3463).
„Hanner“ duomenimis, sumažėjęs susidomėjimas naujo būsto pirkimu prisidėjo prie to, jog padidėtų pasiūla rinkoje. Lyginat su 2021 metų pabaiga, naujos statybos butų pasiūla išaugo 759 vnt. ir šiuo metu su 3522 turtiniais vienetais yra didžiausia nuo 2021 balandžio. Įmonių pateikti duomenys skiriasi dėl skirtingų skaičiavimo metodikų.
Pasak „Inreal“, išaugusi būsto pasiūla didina konkurenciją tarp vystytojų, verčia juos pakovoti dėl pirkėjų. Kita vertus, įmonė atkreipia dėmesį į tai, kad didžioji dalis esamos pasiūlos – dar tik statomi būstai, kurie nesprendžia apgyvendinimo problemos. Lietuvos banko atlikta apklausa rodo, kad vis daugiau rinkos dalyvių tikisi kainų stabilizacijos ar net mažėjimo, todėl pirkėjai nemato priežasčių skubėti.
Kainos pastaraisiais mėnesiais nekito
Dėl augančių statybos kaštų, naujų mokesčių ir infliacijos naujos statybos būsto kainą Vilniuje augo visus metus ir siekė 20 procentų. Kainų augimas sustojo tik prieš pat metų pabaigą. Šiuo metu vidutinė 1 kv. m kaina siekia 3303 eurus, skelbia „Hanner“.
Tuo metu, anot „Inreal“, nepaisant sumažėjusio rinkos aktyvumo, kainos per praėjusį mėnesį iš esmės nesikeitė. Ekonominės klasės būstas gruodį vidutiniškai kainavo 2573 Eur/kv. m (prieš mėnesį – 2576 Eur/kv. m), vidutinės klasės – 3613 Eur/kv. m (3610), prestižinės klasės – 4237 Eur/kv. m (4257), loftai – 2475 Eur/kv. m (2169), kotedžai – 1796 Eur/kv. m (1760). Metinis kainų augimas sudarė 20–30 proc.
„Darnu Group“ duomenimis, per 2022-uosius vidutinė prestižinio buto kaina Vilniaus pirminėje rinkoje kilo 12 proc. ir siekė 4740 Eur už kv. metrą. Tikėtina, jog šiemet šioje klasėje išvengsime didesnių kainų korekcijų – jos išliks panašiame lygyje.
„Viena vertus, kainą spaudžia augančios palūkanų normos, vis dar aukšta infliacija ir neapibrėžtumas dėl aplinkos. Kita vertus, šiuos kainos mažėjimo veiksnius atremia aukštos klasės butų pasiūlos trūkumas, išaugę statybų kaštai ir nuolatinė Vilniaus plėtra. Gyventojų sostinėje daugėja, poreikis kokybiškam gyvenimui auga, tačiau prestižinės klasės objektų pasiūla sostinėje yra ribota. Todėl šios klasės butai visada išlaiko aukštą likvidumą. Tiek mes, tiek ir kiti didieji plėtotojai turi galimybių laukti, kol laisvi butai atras savo pirkėjus“, – sako L.Morkūnienė.
Pasak „Darnu Group“ pardavimų vadovės, prognozuoti nuosaikų pirminės prestižinės klasės butų rinkos atsigavimą galima pavasariui: „Dabar situaciją vis dar riboja geopolitinis ir ekonominis fonas, šaltasis metų laikas ir aukštos energetinių išteklių kainos. Kita vertus, besipildanti butų pasiūla rodo, kad ir kiti vystytojai tiki, jog rinkos sulėtėjimas – laikinas. Apie sugrįžimą į sveiką rinkos aktyvumą galėsime kalbėti, kai nusistovės aiškumas dėl šalies ekonominės situacijos, geopolitinės aplinkos ir palūkanų normų.“
„Formali pirkėjo rinka trunka penktą mėnesį iš eilės. Dalis pardavėjų jau taiko nuolaidas parduodam būstui, tačiau tai vis dar nėra masinis reiškinys. Kainų korekcija, tikėtina, pirmiausia palies didesne pasiūlos koncentracija pasižyminčius segmentus bei vietoves, taip pat – didžiausius lūkesčius dėl ateities turėjusius pardavėjus. Kainų skirtumai tarp lygiaverčių projektų jau egzistuoja, todėl, siekiant paskatinti pardavimus, kainas gali tekti mažinti. Kita vertus, per pusantrų metų slenkantis aktyvumo rodiklis 10 tūkstančių gyventojų sumažėjo nuo 12 butų per mėnesį iki 1,5, tačiau gyventojų skaičius tolygiai augo. Tai reiškia, kad formuojasi suspausta spyruoklė, tačiau ar būsto poreikis bus patenkintas būstą įsigyjant, ar nuomojantis priklauso, būtent, nuo įperkamumo pokyčių“, – teigia „Inreal“ analitikas T.S.Kvainickas.
