Kovas – pardavimų rekordininkas
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų kovo mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 343 būstai ir fiksuota 18 sutarties nutraukimų.
Palyginti su praėjusių metų kovu, kai per mėnesį parduoti 127 būstai, šiemet būstų nupirkta beveik triskart daugiau.
„Kovas yra šių metų rekordininkas: ne tik beveik triskart viršyti pernykščiai to paties laikotarpio pardavimai, bet ir trečdaliu didesni nei vasario mėnesį, kai buvo parduoti 208 būstai“, – komentuoja „Realco“ pardavimo direktorius Marijonas Chmieliauskas.
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, kad 2023 metų vasario mėnesį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 167 naujos statybos butai ir užfiksuota 17 nutraukimų. Praėjusių metų vasarį buvo parduoti 445 butai.
„Rinka atrodo stabili ir signalizuoja apie pirmuosius atsigavimo daigus. Vasarį mažėjo nutrauktų sutarčių skaičius, nutraukimų mažėjimas tikėtinas ir ateityje“, – prognozuoja „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.
Išankstiniai nekilnojamojo turto projektų valdymo ir NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenys rodo, kad per pirmąjį šių metų ketvirtį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje „užderėjo“ 648 naujų butų ir kotedžų pardavimai. Tai sudaro 64 proc. pirmojo 2022 m. ketvirčio ir yra beveik penktadaliu daugiau nei per paskutinį 2022 metų ketvirtį.
„Inreal“ duomenimis, kovą pirminės būsto rinkos rezultatai Vilniuje buvo nevienareikšmiški: susitarta dėl 260 būstų (neskaitant atšaukimų) pardavimo, kas yra beveik 20 proc. daugiau nei vasarį (221) ir beveik du kartus daugiau nei sausį (144), tačiau bendras pardavimų skaičius, įvertinus atšauktus susitarimus, buvo 138 – 30 proc. mažiau nei vasarį (197) ir vos 30 proc. daugiau nei sausį (106). Kovo mėnesį fiksuoti net 122 nutraukimai. Didžioji jų dalis įvyko viename ekonominės klasės projekte.
„Apie pardavimų ir statybos kainų atotrūkį kalbėta jau prieš metus, tačiau kovo nutrauktų sandorių statistikai įtakos turėjo ir teisminiai procesai dėl statybos leidimų, kurie „ištempė“ laiką“. Dalis nutraukimų neatsispindi statistikoje, nes yra skaičiuojamas skelbiamo būsto statuso pasikeitimas paskutinę mėnesio dieną, t. y. dalis būstų buvo įsigyti jau kovą, iš karto po nutraukimo“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Ketvirčio rezultatams įtakos daro augančios palūkanos ir karas Ukrainoje
Vis dėlto pirmojo metų ketvirčio ekspertai nevertina taip pozityviai, kaip šių metų kovo mėnesio.
Pasak M.Schmieliausko, per pirmuosius tris mėnesius šiemet Vilniuje parduoti 674 būstai, kai pernai pirkėjai per tą patį laikotarpį įsigijo 929 būstus. Šiemet fiksuoti 29 proc. mažesni pardavimai, tačiau yra ženklų, kad prognozuotas NT pavasaris atėjo.
Pasak M.Chmieliausko, pernykščiams rezultatams ir būstų pardavimų apimčių sumažėjimui, palyginti su rekordiniais 2021 metais, įtakos turėjo Rusijos Ukrainoje pradėtas karas, dėl kurio atsargiau ėmė elgtis tiek pirkėjai, tiek vystytojai. Šiemet pirmojo ketvirčio rezultatus vis dar mažino netoliese vykstančio karo veiksnys, prie kurio prisidėjo ir ekonominiai iššūkiai bei ECB vis didinama bazinė palūkanų norma, kuri šiuo metu siekia 3,3 proc.
„Šių metų pirmąjį ketvirtį fiksuotas kitas negatyvus veiksnys –70 sutarčių nutraukimų, kas yra gerokai daugiau nei per tą patį laikotarpį 2022 metais, kai nutrauktos vos 6 sutartys. Gausių nutraukimų priežastys buvo įvairios, dalį jų dėl įvairių priežasčių inicijavo patys vystytojai. Nors pirmasis metų ketvirtis atnešė iššūkių, neišsiskyrė dideliu pirkėjų aktyvumu, su kiekvienu jo mėnesiu pardavimai augo, kas rodo, kad pirkėjų nuotaikos keičiasi teigiama linkme“, – pastebi M.Chmieliauskas.
„Pernai paklausos traukinys sustojo sulig Rusijai užpuolus Ukrainą, kur siaubingas karas vis dar vyksta. Jei sausį ir vasarį Vilniaus pirminėje rinkoje buvo po 400–450 pardavimų, tai kovą jų teliko 161. Tikėtina, kad pradinis šokas pirkėjus vertė net nutraukti anksčiau suplanuotus sandorius. Balandį ir gegužę dar buvo šioks toks ūgtelėjimas, nes, tikriausiai, buvo užbaigta dalis anksčiau pradėtų derybų ir sandoriai įvyko – fiksavome po daugiau nei 300 pardavimų.
O netikrumas „įsijungė“ gegužę ir nuo to laiko stebime sumažėjusius pardavimus, tačiau – su pozityvia tendencija: 2022 m. antroje pusėje kiekvienas ketvirtis yra geresnis už praėjusį – mūsų stebimi skaičiai rodo ir augantį ir bendrą pirminės rinkos rezultatą, ir mėnesinį pardavimų vidurkį“, – antrina „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Eksperto teigimu, šiuo metu daugiausiai dilemų būsto pirkėjams sukelia vis dar augančios palūkanų normos, apsunkinančios įperkamumą. Nors ekonomistai artimiausiais mėnesiais atsargiai prognozuoja bazinių palūkanų normų stabilizaciją, šis veiksnys, tikėtina, labiausiai ilgina sprendimo įsigyti būstą priėmimo laikotarpį.
„Bet gyvenimas tęsiasi ir žmonių poreikiai niekur nedingsta; rinka, nors ir nedideliais kiekiais, vis pasipildo naujais projektais ar etapais, todėl paklausa pamažėle auga. Tai yra geras ženklas ir verslui, kad stabdyti planų nereikia, nors vertinti galimybes būtina labai atidžiai. Dėliojame artimiausių metų prognozes ir matome, kad nuosaikus pardavimų augimas iki vasaros turėtų išsilaikyti, tačiau euforijos nebus ir artimiausią pusmetį situacija bus panaši, o ją apibrėš tokie kriterijai: stabilus, nedidelis pardavimų ir asortimento augimas bei stabilios kainos sostinėje“, – prognozuoja „Citus“ ekspertas.
Pildosi būstų sandėlis, kainos krenta
Pasak A.Avulio, pirmąkart per pastaruosius šešis mėnesius sumažėjo butų pasiūla, tai rodo, kad vystytojai kol kas neskuba pradėti naujų projektų.
„Hanner“ duomenimis, vasarį didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente – 1 392 butai, kurių kainos nuo 2 900 eurų/kv. m. iki 3 500 eurų/kv. m., o mažiausia – prestižiniame segmente su 1 136 butais, jų kainos viršija 3 500 eurų/kv. m. Ekonominiame segmente pirkėjams siūlomi 1 146 butai, kurių kaina neviršija 2 900 eurų/kv. m.
„Citus“ duomenimis, paskutinio laikotarpio pabaigoje Vilniuje vidutinė butų pasiūlos kaina buvo 3 216 eurų/kv. m, prieš metus – 2 955 eurų/kv. m (augimas per metus – 8,8 proc.).
Lyginant su ankstesniu ketvirčiu, kainos krito 2,3 proc. (gruodį siekė 3293 eurų/kv.).
„Faktas, kad kainos šiuo metu yra stabilios. Korekcijos į vieną ar kitą pusę galimos, nes jas sąlygoja daugybė veiksnių: pvz., Vilniuje paskutinį mėnesį į rinką paleista daugiau ekonominio ir vidutinio segmento būstų, todėl jie šiek tiek sumažino vidutinę butų pasiūlos kainą; taip pat kai kuriuose projektuose pradedamos skelbti kainos ir turime daugiau duomenų – šįkart jie rodo mažėjimą, kitąkart gali rodyti didėjimą. Vyksta ir kiti procesai – dalis plėtotojų išparduoda likučius projektuose, kur siūlo geresnes sąlygas, tačiau nauji projektai įeina į rinką su tokiomis pačiomis kainomis – jos nėra žemesnės“, – pastebi Š.Tarutis.
Pasak „Inreal“, ekonominės klasės segmente būstas pabrango nuo 2605 iki 2617 eurų/kv. m. Įtakos tam turėjo ir į pasiūlą grąžintų butų kainų pokytis. Vidutinės klasės būsto kainos padidėjo nuo 3788 iki 3803 eurų/kv. m. Loftų segmente dėl pasiūlos struktūros pokyčių fiksuotas kainų sumažėjimas nuo 2402 iki 2353 eurų/kv. m, o kotedžų kainos nesikeitė ir dabar siekia 1850 eurų/kv. m. Išimtis iš taisyklės – prestižinės klasės būsto kainos. Jos per mėnesį šoktelėjo nuo 4592 iki 5376 eurų/kv. m. Kita vertus, šis kainų padidėjimas labiau sietinas su tuo, kad daugiau nei įprasta projektų viešai skelbė savo kainas, o ankstesnė kaina buvo bene prestižinės klasės apatinė riba.
Anot „Inreal“, išaugusios būsto kainos labiausiai palietė ekonominės klasės segmentą, kurį veikė ne tik pirkėjų perkamosios galios sumažėjimas, bet ir didesnė nei kituose segmentuose statybų kainų šuolio įtaka. Pardavimai jame šiemet sudarė tik 14 proc. (2021 – 2022 metų laikotarpiu ekonominėje klasėje įvykdavo apie 46 proc. pardavimų). Tuo tarpu vidutinės klasės pardavimų dalis išaugo iki 67 proc. (2021 – 2022 metų vidurkis – 47 proc.).
„Realco“ duomenimis, pirminė Vilniaus NT rinka šiuo metu pirkėjams siūlo 123 projektus ir 3794 būstų sandėlį, iš kurių 823 – nepradėtuose statyti, 1219 – statomuose ir 1752– pastatytuose projektuose. Pernai tuo pačiu laikotarpiu tiek projektų skaičius, tiek būstų sandėlis buvo kuklesni – atitinkamai 115 ir 2703.
Anot „Realco“, skaičiuojama, kad Vilniaus pirminės rinkos sandėlis per mėnesį didėjo 2,4 proc. ir šiuo metu sparčiai artėja prie 4000 būstų.
