Anot jo, kalbant apie nekilnojamojo turto patrauklumą, svarbiausiu veiksniu pagrįstai yra laikoma jo vieta. Nuplyšusius tapetus galima perklijuoti, išteptas sienas – perdažyti. Galima pakeisti ir radiatorius į grindinį šildymą, įrengti kondicionierius bei rekuperatorių. Langų keitimas yra įprastas veiksmas, o dalyvaujant renovacijos programose galima atnaujinti visą pastato fasadą. Tuo tarpu perkelti butą iš Pašilaičių į Antakalnį nepavyks. Kita vertus, nors pati vieta ir yra nekintanti, tačiau požiūris į ją gali pasikeisti istoriškai ar kintant miesto plėtros prioritetams.
Sovietmečiu būstas Senamiestyje nebuvo daugumos siekiamybė, kaip yra dabar. Tuomet nauji miegamieji mikrorajonai su „moderniais“ daugiabučiais daugeliui atrodė daug patraukliau, nei apleistas Senamiestis. Šiuo metu požiūris kardinaliai pasikeitęs – Senamiestis yra brangiausia Vilniaus miesto dalis, kuriai nedaug nusileidžia Žvėrynas. Šių teritorijų patrauklumo priežastys yra akivaizdžios – į UNESCO paveldą įtrauktas istorinis miesto centras ir netoli centro upės vingio apsuptas mikrorajonas.
Miegamieji sostinės mikrorajonai, kurie sovietmečiu buvo nauji, su patogia socialine infrastruktūra, šiandien yra kur kas mažiau patrauklūs. Per daugiau nei 50 metų pastatai paseno tiek morališkai, tiek technologiniu požiūriu. Pastatams dėvintis, o energiniams ištekliams brangstant, komunaliniai mokesčiai auga, o gyvenimo komfortas mažėja. Projektuojant gyvenamuosius kvartalus nebuvo numatytas šiandien reikalingas automobilių vietų skaičius, pastatų architektūra, žvelgiant šiandienos žmonių akimis, yra nyki ir nejauki.
Sovietinio paveldo yra ir Senamiestyje, tačiau čia, kitaip nei „miegamuosiuose rajonuose“, yra vystomi unikalūs nauji projektai, o prie pastatų fasadų atnaujinimo prisideda ir savivaldybė. Centrinė miesto dalis pasižymi multifunkcionalumu. Čia ne tik miegama, bet ir dirbama bei pramogaujama. Vis dėlto Senamiestis yra išskirtinė, prestižinė bet kurio miesto dalis, ir toks palyginimas nesuteikia galimybės atspėti, kur įsigyti būstą, siekiant ateityje iš to ir uždirbti.
„Išskirčiau penkias pagrindines sąlygas, kurios lemia, kad vietos patrauklumas ateityje galėtų reikšmingai padidėti“, – teigia T. S. Kvainickas.
Ilgalaikių patrauklių mikrorajonų savybių ir ištaisomų / kintančių trūkumų santykis
Patraukliomis vietos savybėmis laikytinas ir atstumas nuo centro, ir kaimyninių pastatų estetinis vaizdas, ir socialinė infrastruktūra, ir kraštovaizdis. Pavyzdžiui, Vilniuje artimomis centrui teritorijomis galime vadinti Senamiestį, Naujamiestį, Šnipiškes, Žvėryną, Rasas. Kitos seniūnijos yra didesnės, tad tik dalį jų galime įvardinti kaip esančias netoli nuo miesto centro: Antakalnis, Žirmūnai ar Vilkpėdė. Egzistuoja ir kitos savybės, pavyzdžiui – kraštovaizdis. Vilniuje bene ryškiausiais kraštovaizdžio elementais galime įvardinti miškus bei upes, kurių duetas būdingas Žvėrynui, Antakalniui, Rasoms, Lazdynams, Vilkpėdei.
Socialinė infrastruktūra yra būdinga arčiau centro esantiems mikrorajonams. Kita vertus, naujos plėtros teritorijose, kuriose yra aukštesnes pajamas gaunančių gyventojų kritinė masė, kuriasi privatūs darželiai, mokyklos bei sveikatos priežiūros įstaigos.
Pastatų aplinkos estetikos suvokimas yra subjektyvus. Tie, kam patinka mažesnių tūrių architektūra, renkasi Senamiestį ar Žvėryną. Mėgstantys modernius pastatus žvelgia į Šnipiškes. Prijaučiantys Soho judėjimui tarp sostinės mikrorajonų išskirs Naujamiestį ir Vilkpėdę.
Neigiamomis savybės, kurios gali užgožti vietos patrauklumą, įvardinčiau sovietinius pastatus, nepriklausomai nuo jų paskirties – gyvenamosios, komercinės ar pramoninės. Kita vertus, būtent tokios teritorijos, ypač pramoninės, suteikia daugiau veiksmų laisvės. Gamyklų konversija į loftus yra lengvesnė nei daugiabučių modernizavimas, nes jų įsigijimo procesas yra paprastesnis ir kelias iki pirkėjams patrauklaus produkto – trumpesnis.
Neigiamomis savybės, kurios gali užgožti vietos patrauklumą, įvardinčiau sovietinius pastatus, nepriklausomai nuo jų paskirties – gyvenamosios, komercinės ar pramoninės.
Potenciali vieta turėtų būti ne itin patraukli dabartyje
Šiandien Senamiestis – bene patraukliausia miesto vieta. Investicijos į būstą šioje miesto dalyje yra paremtos vertės ir patrauklumo tvarumu. Nuomos grąža čia nėra didelė, metinis kainų prieaugis nedaug skiriasi nuo bendrų tendencijų, tačiau kainų pokyčiai šioje vietoje būna tolydesni, investicijos – saugesnės. Kita vertus, senos statybos būstas Naujininkuose pasižymės aukštesne nuomos grąža, tačiau mažesniu likvidumu. Naujininkuose prasidėjus masinei konversijai, padidėtų tiek turto kaina, tiek likvidumas. Kita vertus, vien pigi žemė statyboms nesuteikia pagrindo teritorijai tapti ypač patrauklia. Žemės sklypai toliau nuo miesto centro ar net už miesto ribų yra pigesni, tačiau nesant patrauklių (ir ribotų) vietos savybių, nėra ir pagrindo patrauklumo didėjimui.
Pakankamas, bet neperteklinis plotas ar konversijos galimybės
Turi egzistuoti laisvi plotai ar konversijos galimybės, suteikiantys galimybę formuoti naujus bent kiek didesnius projektus, tačiau nauji objektai negali sukurti pasiūlos pertekliaus. Senos gamyklos gali būti vertinamos kaip laisvi plotai konversijai pačia plačiausia prasme. Paupys, Markučiai, Vilkpėdė, Žirmūnai – tai gerieji mikrorajonų pavyzdžiai, kaip buvusiose gamyklinėse teritorijose galima sukurti multifunkcinius kompleksus, suderinant gyvenamąją bei komercinę veiklą. Kita vertus, laisvo žemės fondo ar konversijai tinkamų pastatų perteklius yra tapatus pasiūlos pertekliui. Ribota patrauklių objektų pasiūla turi teigiamą poveikį kainoms bei sukuria papildomą paklausą dėl noro turėti išskirtinį produktą. Tokiomis aplinkybėmis dažniausiai derėtų žvelgti į konversijos galimybes siauriau nei visas mikrorajonas, nes, pavyzdžiui, Žirmūnai ar Antakalnis driekiasi ne vieną kilometrą, ir viena mikrorajonų dalis gerokai skiriasi nuo kitos. Pasiūlos ribotumas turėtų būti nagrinėjamas gilesniame kontekste, ne seniūnijos ar mikrorajono lygiu, bet natūraliais ryšiais susaistytoje teritorijoje.
Patrauklus produktas pirkėjui
Patrauklumas yra subjektyvus kriterijus. Vieniems labiau patinka tai, kas buvo sukurta Paupyje, kitiems – Markučiuose, tretiems patinka kylantys Viršuliškių dangoraižiai. Svarbu, kokiam skaičiui žmonių galutinis produktas bus patrauklus. Kylant tipiniam 100 butų daugiabučiui tai nėra taip svarbu, nes vien Vilniuje gyvena per pusę milijono gyventojų, ir esant ribotai pasiūlai susidomėjimas projektu atsiras natūraliai. Kita vertus, jei Šnipiškes užstatysime Pašilaičių daugiabučiais, tai jos nebebus moderniu naujuoju miesto centru. Kita vertus, jeigu Žirmūnuose ir toliau vyks architektūros konkursai, jie vis labiau tapatinsis su miesto centru.
Tinkamas laikas
Paskutinis veiksnys sėkmingam projektui – tinkamas laikas. 2004 – 2006 ar 2019 – 2021 metų laikotarpiais sėkmingai nusipirkti būstą nebuvo labai sudėtinga, vėlesniais metais augo viso nekilnojamojo turto kainos. Tačiau tokie spartūs kainų augimo laikotarpiai nėra labai dažni, o „pavėlavus į traukinį“ gali laukti ir skausminga rinkos normalizacija. Nagrinėjant pavienius atvejus, galima išskirti tam tikras tendencijas. Paupys, jo vystymui susikoncentravus vienose rankose, savo patrauklumą įrodė vos per keletą metus ir tikėtis tolesnio tokio pat augimo nebūtų pagrįsta. Šnipiškių potencialas toks ryškus, kad jame tiesiog laukiama patrauklių projektų ir tikimasi, kad apleistų teritorijų konversija vyks vis sparčiau. Dažnai minimas Stoties mikrorajonas (pietinė Senamiesčio dalis) vystoma palaipsniui, kiekvienam vystytojui prisidedant vienu kitu projektu, ir jos transformacija yra tarsi augantis vaikas – pokyčius pastebi tik nematęs jo ilgą laiką. Tad tikros sėkmės vertėtų žvalgytis ten, kur jos dar mažai kas ieškojo.
