„Paprastai tariant, toks pokytis reiškia, kad nuo šiol poilsio paskirties pastatai bus skirstomi į viešosios rekreacijos ir viešojo poilsio ir asmeninės rekreacijos ir asmeninio poilsio paskirties. Asmeniniam poilsiui skirti pastatai gali būti statomi tik teritorijų planavimo dokumentuose numatytose teritorijose.
Tuo tarpu, viešojo poilsio pastatas, sanatorija, apgyvendinimui skirtos kitos patalpos, atitinkančios paskirties aprašymą – priskiriamos viešajai rekreacijai. Viešojo poilsio paskirties pastatai negalės būti skaidomi į patalpas, tad naujai Nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos šiai paskirčiai nebus priskiriamos. O asmeninio poilsio patalpos gali būti formuojamos tik asmeninės rekreacijos paskirties – asmeninio poilsio paskirties ir mišriuose (polifunkciniuose) pastatuose“, – teigia advokatų kontoros „CEE Attorneys“ partnerė Kristina Sabaliauskienė.
Ekspertė priduria, kad asmeninio poilsio paskirties pastatai gali būti projektuojami ir statomi tik tose teritorijose, kuriose numatyta tokių pastatų statyba. Kadangi teisės aktas įsigaliojo tik nuo šio rudens, tokių teritorijų planavimo dokumentuose tiesiog nėra numatyta apskritai. Tai kelia problemų, nes tampa įmanoma tik viešojo poilsio paskirties pastatų statyba.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negali būti skaidomi į atskirus turtinius vienetus, tai reiškia, jog negalės būti ir parduodami kaip atskirai suformuotos patalpos. Visgi, jeigu pirkėjas įsigijo poilsio paskirties patalpą, pastatytą anksčiau, neturėtų išsigąsti – Nekilnojamojo turto registre jos paskirtis buvo automatiškai pakeista į viešojo poilsio paskirties patalpą.
Toks Nekilnojamojo turto registrų centre padaryto įrašo pakeitimas iš esmės nesukuria papildomų pareigų patalpų savininkams. Pastatų paskirtys ir jų grupės pakeičiamos automatiškai, tad jokių papildomų veiksmų patiems savininkams nereikia atlikti.
Advokatės teigimu, kad jeigu jas ateityje bus norima pakeisti į asmeninio poilsio patalpas, pirmiausia, reikės parengti/ pakeisti/ pakoreguoti teritorijų planavimo dokumentus, nes tik teritorijų planavimo dokumentuose nustatytose vietose gali būti statomi asmeninio poilsio paskirties pastatai, pakeista viso pastato paskirties grupė ir pastato paskirtis.
Nors pokytis sukėlė nerimą tarp nekilnojamojo turto savininkų bei vystytojų, svarbu pabrėžti, kad jis aktualus tik būsimiems projektams. Ypatingai – pajūryje vystomoms statyboms, kurių nemaža dalis vykdoma rekreacinės paskirties žemės sklypuose. Šie pakeitimai lemia, jog poilsio paskirties pastatų, kuriuose gali būti formuojami atskiri turtiniai vienetai ir parduodami pirkėjams, į brėžinius įtraukti, kaip atskirų vienetų nebus galima prieš tai nepakeitus teritorijų planavimo dokumentų.
Žemiausio lygmens teritorijų planavimo dokumentai – detalieji planai, turi atitikti aukštesnio lygmens kompleksinius teritorijų planavimo dokumentus – bendrąjį planą. Kadangi numatoma, jog asmeninio poilsio paskirties pastatus galima statyti tik tose vietose, kur tai aiškiai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, paprastas rekreacinės paskirties žemės naudojimosi būdo nustatymas nėra pakankamas. Dokumente turi būti aiškiai įvardijama, kad tam tikra teritorija bus galima užstatyti asmeninio poilsio paskirties pastatais.
Detaliųjų planų rengimas užtrunka 1-3 metus, o bendrųjų planų – ilgiau. Tad kalbant objektyviai, bent penkerius metus, o gal ir ilgiau asmeninės paskirties poilsio pastatų statybos tikėtis neverta, nebent jau dabar rengiamuose dokumentuose jie būtų įtraukti.
Taip pat labai svarbu pažymėti, kad keičiant statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūras, ši pastatų ir patalpų paskirčių reforma sukuria daug neaiškumų tiems, kurie jau turi patvirtintus projektinius pasiūlymus ir gavę specialiuosius architektūrinius reikalavimus, numatančius galimybę statyti poilsio paskirties pastatus ir juose formuoti poilsio paskirties patalpas.
„Dirbu su keliais atvejais, kai statytojas rekreacinės paskirties žemėje planavo statyti poilsio paskirties pastatus su poilsio paskirties patalpomis, yra parengęs ar rengia projektinius pasiūlymus, tačiau statybą leidžiantis dokumentas nėra išduotas. Statybą leidžiantis dokumentas negalės būti išduotas tiesiog poilsio paskirčiai, turės būti nurodomas, kaip viešojo poilsio paskirties pastatas. Kadangi tai bus naujas statinys, kyla klausimas, ar galės būti formuojamos poilsio paskirties patalpos, nors tas numatyta projektiniuose pasiūlymuose.
Vertinant per tą prizmę, kad teisė atgal negalioja, o statytojo projektui taikoma specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo metu galiojančios teisės normos, neturėtų būti ribojama galimybė skaidyti viešojo poilsio paskirties pastatą į atskiras viešojo poilsio paskirties patalpas. Visgi, tokiu atveju atsiduriama pilkojoje zonoje, nes iš esmės projekte nustatant pastato paskirtį, statomas statinys turi atitikti paskirties aprašymą, todėl kai kuriais atvejais gali tekti pasisakyti ir teismams“, – sako K.Sabaliauskienė.
Taigi po lapkričio 1-osios statybą leidžiantys dokumentai tiesiog „poilsio paskirties pastatams“ su „poilsio paskirties patalpomis“ negali būti išduodami, o nesant galimybės statyti asmeninio poilsio paskirties pastatus, kyla klausimų kaip viešojo administravimo subjektai traktuos numatytus apribojimus.
Gali kilti klausimas, kaip pasikeitus įstatymui keisis mokesčiai? Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba nustatė nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, kurie galioja 2023 bei 2024 metų mokestiniams laikotarpiams, numato 0,7 proc. tarifą poilsio paskirties pastatams. Tačiau nuo nekilnojamojo turto mokesčio atleidžiami asmenys, kurie įsigijo apmokestinamąjį nekilnojamąjį turtą ir patalpos yra naudojamos gyvenamajai paskirčiai, savininkas ir jo šeimos nariai ten deklaruoja gyvenamąją vietą bei tai yra vienintelis savininko ir jo šeimos turimas nekilnojamasis turtas.
Pasak K.Sabaliauskienės, kol kas šiuo aspektu jokių pokyčių nėra ir tikimasi, jog ateityje ši tendencija išliks, o žmonės, kurie kažkada įsigijo poilsio paskirties patalpas, dabar jau priskirtas prie viešojo poilsio patalpų, turės tas pačias lengvatas. Visgi ji atkreipia dėmesį, jog mokesčių lengvatos yra išimtis ir galiausiai teisinis reguliavimas tuo klausimu gali keistis.
