Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje butų kainos per metus augo 4 proc., iki 1468 eurų už kv. m lapkritį. Kaune metinis butų kainų augimas lapkritį siekė 4,9 proc., iki 1029 eurų už kv. m, Klaipėdoje – 3 proc., iki 1039 eurų už kv. metrą.
Registrų centro duomenimis, Vilniuje per metus (2016 metų lapkritis – 2017 metų lapkritis) iš viso parduoti 798 individualūs namai, Kaune – 816, o Klaipėdoje – 107. 2017-aisiais Vilniuje parduota 11496 butai, Kaune – 5020, Klaipėdoje – 3479.
„Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2017 metais daugiabučiuose turėtų būti įrengta 4,4 tūkst. butų, Kaune – 590, Klaipėdoje – 186.
2017-aisiais karaliavo pirkėjai
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ analitiko Roberto Žulpos teigimu, 2017-aisiais padidėjo vadinamasis neparduotų butų sandėlis. Metų pradžioje neparduotų naujų butų skaičius siekė 4,1 tūkst., o pabaigoje – 4,8 tūkst. Skaičiuojama, kad 2017-aisiais nupirkta apie 3950 naujų butų – tai 5 proc. mažiau nei 2016 metais. Tačiau pasiūla augo 10 proc. greičiau nei 2016 metais.
„2017 metais Vilniaus rinkoje susiklostė situacija, kad pirkėjai buvo mažiau aktyvūs nei vystytojai ir nupirko mažiau naujų butų, nei jų buvo pastatyta. Pasiūlai viršijant paklausą, sunku tikėtis kainų augimo, todėl nenuostabu, jog 2017 metais Vilniuje bendras naujos statybos butų pasiūlos kainų augimas sudarė apie 3,5 proc. ir atitiko vidutinės metinės infliacijos dydį. Senesnės statybos butų kainos Vilniuje nuo metų pradžios taip pat pakito labai nežymiai“, – komentavo jis.
R.Žulpa Vilniaus rinkoje vyraujančią situaciją apibūdino kaip „pirkėjų rinką“ ir mano, kad 2018 metais ji išliks tokia pat.
Mažės statybų apimtys ir kainos
Analitiko vertinimu, esant tokioms sąlygoms, Šuns metais gali dar labiau sumažėti bendras naujos statybos butų pardavimų skaičius, dar labiau augs konkurencija tarp NT plėtotojų.
„Taigi, 2018 metais Vilniuje turėtume stebėti stabilias arba net šiek tiek mažėjančias tiek naujos, tiek senesnės statybos butų kainas“, – prognozavo analitikas.
Be to, R.Žulpos nuomone, tikėtina, kad 2018 metais rinkoje įsivyraus šioks toks štilis, mat plėtotojai matydami smunkantį pardavimų tempą, mažins ir statybų apimtis.
„Labai tikėtina, jog, situacijai rinkoje nesikeičiant, mažesnieji plėtotojai ar „naujokai“, baigę savo projektus, 2018 metais nuo naujų statybų visai susilaikys. O stambieji plėtotojai, vystantys projektus etapais ar keletą vienu metu, mažins veiklos apimtis – nauji projektai bus pradedami tik užbaigus statomus“, – sakė „Inreal“ analitikas.
Namai sudarė konkurenciją butams
Kitas nekilnojamojo turto rinkos analitikas ir „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius mano, kad 2017-ieji būsto rinkai buvo geri metai ir jo skaičiavimais, pardavime pasirodė 4,4 tūkst. naujų butų – 7,3 proc. daugiau nei 2016 metais.
„Ir nors metų pabaigoje planuojamas projektų skaičius žadėjo gerokai didesnį pasiūlos šuolį, bet sparčiai auganti konkurencija privertė didelę dalį antram pusmečiui suplanuotų projektų nukelti į 2018-uosius metus. 2017 metais NT plėtotojai, išankstiniais duomenimis, bus pardavę apie 3830 butų, o tai yra maždaug 7,5 proc. mažiau nei 2016 metais. Takoskyra tarp pasiūlos ir pardavimų lėmė, kad neparduotų butų sandėlis bus išaugęs apie 14 proc., maždaug iki 4,7 tūkst. neparduotų butų“, – teigė jis.
Be to, 2017-aisiais ne tik butų padaugėjo, daugiau statyta ir vienbučių-dvibučių namų, suplanuotų didesniais kvartalais miesto ribose, dažnu atveju šalia plėtojamų daugiabučių. Tai, A.Antanavičiaus teigimu, yra gana naujas reiškinys rinkoje, kurio rezultatas – papildoma konkurencija butams. „Real Data“ duomenimis, Vilniuje 2017 metų pabaigoje pasiūloje galima priskaičiuoti apie 670 vienbučių-dvibučių, iš kurių didelė dalis yra tiesioginiai konkurentai butams.
Pasiekta viršūnė
Analitiko vertinimu, 2017-uosius Vilniuje galime laikyti rinkos įsisotinimo ir nekilnojamojo turto ciklo viršūnės pasiekimo metais. Tai atspindi butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius – metų pabaigoje jų buvo apie 1,7 tūkst., t.y. 50 proc. daugiau nei metų pradžioje. A.Antanavičiaus pritaria R.Žulpai, kad pirkėjai nespėja tiek nupirkti, kiek pastatoma.
„Tai reiškia, kad NT plėtotojams 2018-aisiais bus gerokai daugiau galvos skausmo, kaip sėkmingai realizuoti ne tik vystomus, bet ir dar tik planuojamus projektus, kurių vien šiandien galima suskaičiuoti kelias dešimtis, o planuose – daugiau nei 5 tūkst. butų“, – sakė pašnekovas.
A.Antanavičiaus nuomone, pirmiausiai turėtų smukti teritorijų, skirtų gyvenamiesiems objektams statyti, paklausa. Tie, kas 2017 metais neskubėjo turimų sklypų parduoti daugiabučių plėtotojams, o stengėsi gauti neadekvačią kainą, greičiausiai liks nusivylę. 2018-aisiais tokių sklypų kainos turėtų mažėti, nes mažės norinčių juos pirkti.
Konkurencija mažins kainas
Pasak A.Antanavičiaus, įtempta konkurencija Vilniaus naujos statybos būsto rinkoje suformavo kainų viršūnę. Nekilnojamojo turto plėtotojai antroje 2017-ųjų metų pusėje buvo aktyvūs siūlydami įvairias akcijas, dovanas ir nuolaidas. 2017-ųjų gruodį tokie projektai sudarė apie trečdalį rinkos. Daugiausia akcijų siūloma ekonominiame segmente. Per 2017 metus šiame segmente kainos sumažėjo vidutiniškai 1,5 proc., iki 1398 eurų už kv. metrą. Vidutiniame segmente per metus kainos padidėjo 6 proc. iki 1839 eurų už kv. m, o prestižiniame – 3,6 proc. iki 2926 eurų už kv. metrą.
„Toks kainų augimas nėra tvarus. Jis paremtas ne tvariomis gyventojų pajamomis, o tik lengvai prieinamais ir pigiais kreditais, kuriems pasitraukus iš rinkos būtų neišvengiamai sukeliama kainų griūtis. Dabar būsto kainų lygis yra toks, kad daugiau nei pusei Vilniaus dirbančiųjų pajamos neleidžia įsigyti būsto, o tai yra neadekvatu. Todėl neturėtų stebinti, kad net ir esant visiems teigiamiems argumentams 2017-aisiais Vilniuje fiksuojamas apie 5 proc. mažesnis butų, vienbučių-dvibučių namų sandorių skaičius – paprastai sandorių skaičius pradeda mažėti, kai kainų lygis pasidaro per aukštas. Mažėjant sandorių skaičiui, prasideda korekcija ir rinka susibalansuoja, tad 2018-aisiais būtent to ir reikėtų laukti“, – įsitikinęs jis.
Kris ir senų butų kainos
Pasak A.Antanavičiaus, šios tendencijos atsilieps ir senesnių butų rinkai. Per pastaruosius penkerius metus senos statybos butai dėl žemos palyginamosios bazės pabrango 2 kartus daugiau nei naujos statybos butai, atitinkamai 40 proc. ir 23 proc. Todėl, analitiko vertinimu, 2018-aisiais turėtume laukti kainų korekcijos ir šiame segmente.
„Pigimui prielaidų gana nemažai. Tai, visų pirma, vidinės priežastys – besiformuojantis perteklius bei auganti konkurencija naujos statybos segmente, mažėjanti grąža iš investicijos nuomai. Taip pat pradeda reikštis išorinės priežastys – Lietuvos bankas įvedė reikalavimą didinti bankų rezervą, kas reiškia greičiausiai mažesnį paskolų srautą rinkoje, Europos centrinis bankas nuo sausio 1 d. pradeda mažinti kiekybinio skatinimo programą, kas vėlgi reiškia mažesnį spausdintų pinigų srautą į ekonomikas, Skandinavijoje prasidėjęs NT kainų kritimas kelia vis daugiau abejonių ir kitose rinkose ir skatina supratimą, kad nebūna amžino NT kainų kilimo. Todėl, manau, 2018-ieji bus NT ciklo 4-os stadijos pradžia – korekcija/ recesija“, – mano analitikas.
Kaunas augs, Klaipėdoje – nieko naujo
Tuo tarpu Kauno rinka yra augimo stadijoje, kur nesimato nei pertekliaus, nei įtemptos konkurencijos tarp vystytojų, o į miestą ateinančios didelės investicijos turėtų prisidėti prie paklausos stiprinimo bei miesto demografinės situacijos gerėjimo. Kauno neparduotų butų sandėlis 2017 metų pabaigoje siekia kiek daugiau nei 700.
„Nors tai yra beveik 25 proc. daugiau nei prieš metus, tačiau, lyginant su sostinės rinka, neparduotų butų sandėlis gerokai mažesnis. Tokiame kontekste yra pakankamai erdvės didėti būsto kainoms, nors reikėtų turėti omenyje, kad pagrindinės grėsmės – anksčiau įvardintos išorinės priežastys, taip pat bus aktualios ir laikinosios sostinės rinkai“, – įsitikinęs A.Antanavičius.
Tuo tarpu Klaipėdoje rinkos analitikas ryškesnių proveržio ženklų nemato. Būstas čia plėtojamas vangiai, trūksta paskatų ir nenumatoma, kad artimiausiu metų jų atsiras.
