99 metai – ne riba
Įstatymai numato, kad maksimalus žemės nuomos terminas yra 99 metai. Kai išnuomojama po statiniais ir prie jų esanti žemė, nuomos terminas nustatomas pagal pastatų eksploatacijos trukmę. Naujiems statiniams ši trukmė nustatoma pagal jų statybos projektą. Seniems, pastatytiems iki 1996 m. sausio 1 d., šis terminas nustatomas pagal statinių gyvavimo trukmės lentelę ir konkretaus statinio kadastro duomenų byloje nurodytą nusidėvėjimo procentą. Minėtoje lentelėje statinių eksploatavimo laikotarpis yra nuo 5 iki 120 metų, priklausomai nuo naudotų statybinių medžiagų.
Pagal dabartinį reglamentavimą pratęsti valstybinės žemės nuomos sutartį galima dviem atvejais. Pirmuoju atveju: dar nesuėjus nuomos terminui, tačiau atlikus sklype esančių statinių remonto, rekonstravimo, griovimo ir naujos statybos darbus, mažėja pastato nusidėvėjimas ir ilgėja jo naudojimo trukmė. Geriausias to pavyzdys yra renovacija. Todėl suremontavus esamą ar pastačius naują pastatą žemės sklypo nuomos terminas pratęsiamas.
Suremontavus esamą ar pastačius naują pastatą žemės sklypo nuomos terminas pratęsiamas.
Antruoju atveju, kurį numato Vyriausybės nutarimas: kai statinio naudojimo trukmės terminas, ir drauge – valstybinės žemės nuomos terminas, yra suėjęs, tačiau statinys yra eksploatuojamas toliau. Tokiu atveju, jeigu žemės sklypo nenumatoma naudoti kitoms reikmėms ir buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė savo įsipareigojimus, sudaroma nauja arba pratęsiama buvusi valstybinės žemės nuomos sutartis, o nuomos terminas nustatomas ne ilgesnis nei viena dešimtoji dalis tokio tipo statinio naudojimo trukmės.
Taigi, nors įstatyme numatyta maksimali 99 metų valstybinės žemės nuomos riba, tačiau ji yra santykinė ir egzistuoja ne viena galimybė ją pratęsti.
Kompensacija gali būti didesnė už žemės kainą
Valstybė nuostolių atlyginimui išleis daugiau nei verta „atkovota“ žemė, tai turėtų būti svarus argumentas susilaikyti nuo sutarčių ginčijimo.
Civiliniame kodekse, kuris reglamentuoja teisės į sklypą praradimo pasekmes, numatyta, kad asmeniui, teismo tvarka pripažintam praradusiu teisę į žemės sklypą, atlyginama ant šio žemės sklypo esančių ir jam nuosavybės teise priklausančių statinių rinkos vertė. Kompensaciją turi išmokėti žemės sklypo savininkas. Numatyta, kad išmokos galima išvengti, nuomininkui suteikus teisę kitu būdu, pavyzdžiui, servitutu, naudotis žemės sklypu.
Pastarojo laikotarpio valstybinės žemės nuomos ginčuose dauguma nuomininkų jokių neteisėtų veiksmų neatliko, taigi, jei teismai nuomos sutartis naikintų, tuomet lieka dvi alternatyvos: suteikti galimybę kitu pagrindu naudotis žeme po pastatais arba atlyginti statinių vertę pinigais. Turint omenyje, kad statomų statinių vertė neretai viršija sklypo vertę, grėsmė, kad valstybė nuostolių atlyginimui išleis daugiau nei verta „atkovota“ žemė, turėtų būti svarus argumentas susilaikyti nuo sutarčių ginčijimo.
Jei žemės nuomos sutartis teismo tvarka pripažinta negaliojančia dėl statinių savininko kaltės ir jam nesuteikiama teisė kitu teisėtu būdu naudotis žemės sklypu, tai statinius jų savininkas gali nusikelti. Kai tai neįmanoma, jie gali būti perleidžiami trečiajam asmeniui arba žemės sklypo savininkui, arba nugriaunami. Ginčus dėl statinių nukėlimo, nugriovimo arba perleidimo žemės sklypo savininko ar trečiojo asmens nuosavybėn sprendžia teismas.
Sutarties nuginčijimas dėl nuomininko kaltės yra gana hipotetinė situacija, kurią įmanoma įsivaizduoti tokiais atvejais, kai nuomininkas nuomos teises įgijo suklastojęs dokumentus, davęs kyšį ar panašiomis aplinkybėmis. Pastarojo meto valstybinės žemės nuomos ginčuose apie tokius atvejus nekalbama.
