Priminsime, kad žiniasklaidoje plačiai nuskambėjo „Gelvonų terasų“ atvejis, kai Statybų inspekcija, daugiabučio statyboms sostinės Šeškinės rajone einant į pabaigą, nusprendė apskųsti savo pačios joms išduotą leidimą. Apie tai ne kartą rašė ir 15min. Teisme pralaimėjusi inspekcija dar kreipėsi į prokurorus, kurie spręs, ar ginti viešąjį interesą.
Dėl šios situacijos nuo 2021 m. nepavyksta užbaigti sandorių su butų pirkėjais, o šie lieka situacijos įkaitais, bijantys likti apskritai be butų ir savo įnašų.
Projektas buvo finansuotas platformos „Rontgen“ – sutelkta 3,8 mln. eurų paskola. Plėtotojai „Edensai“ kilus sunkumų finansavimą grąžinti, balandį „Rontgen“ platformą valdanti įmonė „Trečia diena“ perleido reikalavimo teises į paskolą.
Šių teisių pirkėja, kaip išsiaiškino 15min, UAB „MM Group“ tapo didžiosios dalies pastato bei sklypo savininke. Jos atstovai 15min teigė, kad su pirkėjais yra kalbamasi ir ieškoma sprendimų. Tačiau pirmadienį pasiekė žinia, kad sklypas ir daugiabutis perleisti į kitos įmonės rankas – šį kartą „Elenesos“.
Kaip tai paveiks butų pirkėjų šiame projekte tolesnį likimą? Iš ko jiems reikalauti grąžinti sumokėtus avansus ar teisės įsikelti į rezervuotą butą?
Pirkėjai gali atgauti pinigus ir baudą, o įsikelti į butus – tik išimtiniais atvejais
Aiškėja, kad pradinius įnašus sumokėję ir butus „Gelvonų terasose“ rezervavę pirkėjai geriausiu atveju gali tikėtis atgauti savo pinigus iš „Edensos“ ir reikalauti jos susimokėti baudą. Jei būtų įrodyta, kad statytoja elgėsi nesąžiningai ir piktybiškai, tuomet pirkėjams, rezervavusiems būstus, galėtų būti atlyginti ir patirti nuostoliai. Vis dėlto įsikelti į rezervuotus butus šiuo atveju pirkėjai gali tikėtis tik išimtiniais atvejais.
Su pirkėjais sutarčių neturinčiam naujam savininkui šie pretenzijų reikšti neturi teisės – jam nei baudų, nei nuostolių atlyginti šiems neteks, mano teisininkai. Išimtis būtų taikoma tuomet, jei pirkėjai būtų sumokėję 80 proc. ir didesnę sumą „Edensai“ bei per teismą reikalautų nuosavybės teisių į būstą, naujasis savininkas būtų traukiamas į bylą.
„AAA Law“ advokatų kontoros vyresnioji teisininkė Indrė Kuizinienė 15min teigė, jog preliminari sutartis neužtikrina, kad būstas bus pirkėjo.
„Preliminaria sutartimi pardavėjas tik įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir perleisti pirkėjui nuosavybės teises. Preliminari sutartis yra ikisutartinių santykių įrankis ir sudarant ją negalima tikėtis tokio teisinio tikrumo ir garantijų, pavyzdžiui, kaip sudarius pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį“, – aiškina I.Kuizinienė.
Anot I.Kuizinienės, jeigu pardavėjas per sutartą laiką tokios pagrindinės sutarties nesudaro ne dėl pirkėjo kaltės, pirkėjas iš pardavėjo gali reikalauti tik nuostolių atlyginimo.
„Dažniausiai tokiose sutartyse būna numatyta pirkėjo teisė reikalauti grąžinti avansą ir sumokėti piniginę baudą. Bauda paprastai siekia apie 30 proc. sumokėto avanso sumos. Tačiau tai jau individualus dalykas, šalys gali susitarti ir dėl kitokio baudos dydžio ar atsakomybės“, – aiškina I.Kuizinienė.
Ar realu tokį avansą ir baudą atgauti, kai kreipiasi, pavyzdžiui, 100 nukentėjusiųjų pirkėjų, o lėšos jau seniai investuotos į einamuosius statybų darbus ar pan.? Klausimas, pasak I.Kuizinienės, lieka atviras. Tokiu atveju labai svarbus ir pirkėjo operatyvumas bei aktyvumas ginant savo teises.
Jai antrina ir kontoros „ELLAW“ steigėja, advokatė Evelina Liutkutė, sakydama, kad pirkėjai yra laikomi įmonės „Edensa“ kreditoriais, todėl turi teisę reikalauti, kad būtent ši įmonė, su jais sudariusi preliminariąsias sutartis, grąžintų jų jau sumokėtus avansus, kitas sumas bei atlygintų patirtus nuostolius.
„Paaiškėjus, kad „Edensa“ neturi lėšų ar kito turto įvykdyti įsipareigojimus, pirkėjai turi teisę reikšti ieškinį teisme dėl turto perleidimo sutarčių, pažeidžiančių jų, kaip kreditorių, teises, pripažinimo negaliojančiomis, ir tokiu būdu iš sugrąžinto skolininko turto vertės atgauti sumokėtus avansus bei kitas sumas“, – sako E.Liutkutė.
Be to, I.Kuizinienė atkreipia dėmesį, kad jeigu byloje yra nustatoma, kad pardavėjas elgėsi nesąžiningai, pirkėjas tuomet gali tikėtis prisiteisti ir nuostolius.
„Tam tikrais atvejais gali būti pagrindas spręsti ne tik dėl tiesioginių pirkėjo išlaidų, bet ir dėl prarastos galimybės piniginės vertės priteisimo nukentėjusiai šaliai. Pavyzdžiui, pirkėjo įsigyto naujo buto kainos ir pardavėjo neparduoto buto kainos skirtumas, kuomet rinkoje kainos per tą laiką paauga ir šiam momentui pirkėjas jau nebegali įsigyti analogiško turto tokia kaina, kokia buvo sutarta su pirmuoju pardavėju“, – aiškina I.Kuizinienė.
Praktikoje galimos ir situacijos, kai nuo nesąžiningo pardavėjo nukentėję pirkėjai išsireikalauja priteisti jiems ir pardavėjo gautą naudą.
„Pavyzdžiui, pardavėjas parduoda turtą antram pirkėjui didesne kaina ir šis kainų skirtumas yra priteisiamas nukentėjusiajam pirkėjui“, – teigia I.Kuizinienė.
Taigi, anot jos, esminę reikšmę čia turi labai konkrečios, tikslios, įrodytos aplinkybės dėl pardavėjo nesąžiningumo.
„Kaip yra šiuo atveju – reikia giliau analizuoti, tirti. Viešojoje erdvėje girdime, kad pardavėjas svarsto ir valstybės institucijų teisinės atsakomybės klausimą dėl susiklosčiusios situacijos. Tai turės esminės reikšmės kalbant apie tai, ko ir kiek pirkėjai gali reikalauti“, – sako I.Kuizinienė.
Tikėtis įsikelti į rezervuotus butus veikiausiai gali ne visi. Pasak I.Kuizinienės, išimtys šioje situacijoje galėtų būti taikomos tik tiems atvejams, kuomet pirkėjai pagal aptariamas preliminarias sutartis yra sumokėję, pavyzdžiui, ne 10–20 proc. buto kainos avansą, o 80 proc. ar didesnę sumą.
„Tokiais atvejais yra galimybė per teismą išsireikalauti pripažinti tokias sutartis pagrindinėmis sutartimis ir reikalauti perduoti nuosavybės teises nekilnojamąjį turtą. Tačiau ir tokiu atveju yra labai svarbios individualios aplinkybės, kurias reikėtų vertinti ir analizuoti atskirai, galime pateikti tik bendrinio pobūdžio pasvarstymus“, – sako I.Kuizinienė.
Jai antrina ir E.Liutkutė, teigdama, kad, pasirašę nepastatyto namo preliminarias sutartis, pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ir reikalauti pripažinti nuosavybės teisę į preliminariojoje sutartyje nurodytą butą bei reikšti reikalavimą dėl jo buto perleidimo sandorio trečiajam asmeniui, šiuo atveju naujam savininkui, pripažinimo negaliojančiu.
„Taigi, įstatyme yra numatyta galimybė pripažinti pirkėjams nuosavybės teisę į butus, nepaisant to, kad pagrindinės butų pirkimo–pardavimo sutartys nebuvo sudarytos. Vis dėlto, ar tokios įstatyme numatytos galimybės įgyvendinimas „Gelvonų terasų“ pirkėjų atveju yra realus, reikėtų vertinti pačių sutarčių turinį ir turėti daugiau informacijos apie faktinę situaciją“, – konstatuoja E.Liutkutė.
Ministras ramino
Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT) davus sutikimą daugiabučio „Gelvonų terasoms“ sostinės Šeškinėje statyboms, projektą įšaldęs teismų maratonas turėtų baigtis. Tokia žinia socialiniame tinkle „Facebook“ savaitės pradžioje pasidalijo aplinkos ministras Simonas Gentvilas.
Pasak ministro, trečiadienį statytojui išduotas NŽT sutikimas dėl atstumo iki valstybinio sklypo, kurio trūko pastatui tapti teisėtu. Tai, S.Gentvilo aiškinimu, turėtų nutraukti teismų maratoną.
Pasak jo, valstybės institucijos ilgai žaidė stalo tenisą su projekto likimu.
„NŽT neišdavė savalaikių ir jiems įgaliotų leidimų, Vilniaus savivaldybė nusiplovė rankas ir netvarkingą projektą pasiuntė automatiniam suderinimui, o Statybų inspekcija neskirsto, kas yra mažareikšmiai ir reikšmingi pažeidimai ir griovimo ryžtą rodė iki paskutinės stadijos. Mano žiniomis, architektų rūmai irgi ėmėsi klaidų privėlusio architekto atestato vertinimo“, – rašė ministras.
Jis kėlė klausimą, kas padaryta, kad taip nenutiktų ateityje.
„Pavasarį mūsų pasiūlytas valstybinės žemės perdavimas savivaldybėms 2024 m. panaikins šitą beviltišką stalo tenisą tarp NŽT ir savivaldybių. Savivaldybės taps valstybinės žemės savininkėmis ir išduodant statybos leidimus valstybinėje žemėje arba greta valstybinės žemės tai reikš jų automatinį sutikimą (šiuo metu tokio nebuvo gavę statytojai iš NŽT). Tai ne tik sukeldavo tokias kolizijas kaip „Gelvonų terasų“ situacijoje, bet ir ištempdavo leidimų išdavimą mėnesiais“, – teigė ministras.
Jis pranešė, kad kitą savaitę Seimui bus pateiktas Statybos įstatymo pakeitimas, kur eliminuojamas automatinis Statybų inspekcijos suderinimas, kai to nepadaro savivaldybės.
Pasak ministro, savivaldybės neretai išprovokuodavo automatinį suderinimą be turinio patikros. Tai reiškia, kad per nustatyta laiką savivaldybei nepatvirtinus statybos, iš sistemos Statybų inspekcijai iškeliaudavo automatinis patvirtinimas. Inspekcijos vadovė Eglė Kuklierienė yra aiškinusi, kad pagal galiojančius teisės aktus automatinis pritarimas yra laikomas institucijos pritarimu.
