„Su vystytoju /statytoju pasirašėme preliminarią sutartį 2021-06 mėn. Nuo pasirašymo darbai nelabai pasistūmėjo (~5 proc. / 3mėn.). Norėčiau sužinoti, kokia galima strategija, jeigu vystytojas / statytojas skelbia bankrotą?
Be to, preliminarioje sutartyje esame nusimatę, kad vystytojas / statytojas atiduoda beveik pastatytą namą, t. y. kai lieka ne mažiau kaip 80 proc. iki darbų pabaigos. Kokių dokumentų reikėtų reikalauti iš vystytojo / statytojo, kad galėčiau vėliau be tikdžių įrengti būstą?“ – 15min „Būsto ABC“ klausė skaitytojas Mantas.
Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
Atsako Loreta Selilionė, „Triniti Jurex“ advokatė:
Nekilnojamojo turto rinkai patiriant pakilimą, pirkėjai vis dažniau ryžtasi įsigyti būstą statytojui vos pradėjus objekto statybas arba jų net nepradėjus – tik pasiruošus projektą ir gavus statybą leidžiančius dokumentus. Tokiu atveju būstas neretai perkamas iš brėžinių ir vizualinių pirkėjui pateikiamų paveikslėlių. Kaip žinia, šiuo atveju didžiausia pirkėjo rizika – kad sumokėjus nekilnojamojo turto vystytojui avansą, po kurio laiko jis bankrutuos, o būstas taip ir liks nepastatytas.
Nekilnojamojo turto vystytojui bankrutavus, šansų atgauti už būsimą būstą sumokėtą avansą nedaug. Iškėlus įmonei bankroto bylą, avansus sumokėję pirkėjai turėtų kreiptis į įmonės bankroto administratorių, kad būtų pripažinti įmonės kreditoriais. Deja, tokie reikalavimai bus tenkinami tuomet, kai įmonės lėšų dažniausiai arba nebelieka, arba lieka nedaug. Nebent pirkėjai sutartyse su nekilnojamojo turto vystytoju būtų sutarę dėl avanso įmokėjimo į specialią depozitinę nekilnojamojo turto vystytojo sąskaitą, kad avansas nebūtų laikomas jo nuosavybe ir nebūtų naudojamas (išleidžiamas) statybų procese. Tuomet ir nekilnojamojo turto vystytojo bankroto atveju sumokėtą avansą būtų galima atgauti. Tačiau šiuo metu, rinkoje pirkėjų netrūkstant, dėl tokios sąlygos įtraukimo į sutartį su nekilnojamojo turto vystytoju susitarti greičiausiai būtų sudėtinga.
Tokiais atvejais, kai perkamas dar nepradėtas statyti ar jau statomas būstas, paprastai NT vystytojai su pirkėjais sudaro ikisutartinio pobūdžio sutartis, vadinamas „preliminariosiomis“, „rezervavimo“, „statybos“ ar kitaip pavadintas sutartis, kurios visos priskiriamos ikisutartiniams teisiniams santykiams. Visoms šioms sutartims būdingas bruožas – kad tokios sutartys paprastai negali būti reikalaujamos įvykdyti natūra, todėl net sudaręs su nekilnojamojo turto vystytoju preliminariąją sutartį, potencialus būsto pirkėjas negali priversti nekilnojamojo turto vystytojo pasirašyti su juo pagrindinę būsto pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią pirkėjas įgytų statomo būsto nuosavybės teisę.
Tačiau išimtis yra. Ir ji gali labai pasitarnauti, kai nekilnojamojo turto vystytojui iškeliama bankroto byla. Civiliniame kodekse yra įtvirtinta nuostata, ginanti vartotojų teises sudarant statomo būsto pirkimo–pardavimo sutartį (ikisutartinio pobūdžio sutartį), kai nepastatytą būstą savo asmeniniams poreikiams perka fizinis asmuo, kuris finansuoja būsto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis. Teismų praktikoje yra buvęs ne vienas atvejis, kai pirkėjui teismo tvarka buvo pripažinta nuosavybės teisė į būstą, nors dėl jo buvo sudaryta tik ikisutartinio pobūdžio sutartis. Tačiau tokiai teisei įgyvendinti turi būti atitinkamos sąlygos. Paprastai sėkmingai pasibaigusiais atvejais pirkėjai būdavo sumokėję 100 proc. arba labai didelę būsimo būsto kainą.
Būsimo būsto statybos terminai turi būti detaliai aptariami sudaromoje ikisutartinio pobūdžio sutartyje. Aptariamu atveju, nežinant sutarties sąlygų, sudėtinga komentuoti, ar būsto statybos proceso „lėtumas“ jau yra pagrindas pirkėjui sunerimti. Statybose, ypač šiuo metu, kai statytojai susiduria su didesniu nei anksčiau statybinių medžiagų ir net darbo jėgos trūkumu, dažnos situacijos, kai būsto statyba atsilieka nuo sutartų terminų. Tokiu atveju reikia būti atidiems ir su nekilnojamojo turto vystytoju palaikyti komunikaciją, nevengiant to daryti ir raštu, kad prireikus ginti savo teises, būtų rašytinių įrodymų. Galbūt nekilnojamojo turto vystytojas iš tiesų tiesiog susiduria su tam tikrais organizaciniais nesklandumais statybų procese, o galbūt – dėl to, kad nebeturi finansinių pajėgumų. Pirmuoju atveju galima kiek ir palaukti – svarbu, kad nekilnojamojo turto vystytojas toliau vykdytų statybą, kad ir šiek tiek atsiliekant nuo terminų. Tokiu atveju galima tartis dėl tam tikrų nuolaidų, o jeigu laukimas netenkina – reikalauti arba tartis dėl sutarties nutraukimo. Antruoju atveju, jei nekilnojamojo turto vystytojas susiduria su finansiniais sunkumais arba komunikacijos akivaizdžiai vengia, reikėtų labiau sunerimti. Kol nevėlu, būtų galima reikalauti arba tartis dėl sutarties nutraukimo, siekiant atgauti sumokėtas sumas.
Namo statybos užbaigimo procedūros ir tam reikalingi dokumentai detaliai aptariami teisės aktuose. Individualaus ir daugiabučio namo užbaigimo procedūros yra skirtingos. Paprastai abiem atvejais reikės pastato kadastrinių matavimų bylos bei statybos užbaigimo dokumentų (statybos užbaigimo akto ar deklaracijos apie statybos užbaigimą). Jeigu nekilnojamojo turto vystytojas perduos individualų namą su 80 proc. baigtumu, dėl ko sutarta, greičiausiai 100 proc. baigtumo įregistravimas nesukels didelių problemų. Kur kas daugiau problemų kiltų, jeigu, pavyzdžiui, dėl nekilnojamojo turto vystytojo bankroto, nebūtų užbaigta daugiabučio gyvenamojo namo statyba. Tokiu atveju butų savininkai turėtų patys organizuotis daugiabučio namo statybos užbaigimą ir pridavimą įstatymų nustatyta tvarka. Butų savininkai turėtų sudaryti susitarimą, kaip bus organizuojamas daugiabučio namo statybos užbaigimas, kaip bus dengiamos statybos išlaidos ir samdyti rangovą, kuris tai padarytų. Deja, nekilnojamojo turto vystytojui bankrutavus, butų savininkams daugiabučio namo statybos užbaigimą ir įregistravimą tenka vykdyti savo jėgomis ir lėšomis.
