Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
Komentuoja advokatų profesinės bendrijos „Triniti Jurex“ partneris, advokatas Deivis Valiulis:
Statybos įstatymas numato, kad teisę būti statytoju Lietuvos Respublikoje turi Lietuvos Respublikos bei užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie nuosavybės ar kita įstatyme numatyta teise valdo žemės sklypą ir/ ar statinį ir turi statybą leidžiantį dokumentą, kai jis yra privalomas.
Siekdamas realizuoti savo subjektinę teisę būti statytoju, asmuo pirmiausia turi pasidomėti, ar pagal teisės aktus, teritorijos tvarkymo ir naudojimo planus bei specialiąsias žemės sklypo naudojimo sąlygas statyba tokiame žemės sklype (jo dalyje) apskritai yra galima. Priešingu atveju statybą leidžiantis dokumentas negalės būti išduotas, o, paaiškėjus, kad jis yra išduotas neteisėtai – pasekmės gali būti dar skaudesnės.
Statytojas, kuris pastatė statinį savavališkai (t. y. neturėdamas parengtos projektinės dokumentacijos ar statybą leidžiančio dokumento), paprastai dar turi galimybę tokio statinio statybą įteisinti, parengdamas reikiamą dokumentaciją ir sumokėdamas teisės aktuose nustatyto dydžio rinkliavą už savavališkos statybos įteisinimą. O pastačius statinį vietovėje, kurioje statyba pagal teisės aktus yra negalima, įteisinti statinio nėra galimybės. Tokiu atveju kompetentingų institucijų nurodymu arba teismo sprendimo pagrindu statinys turės būti nugriautas.
Ar daug yra tokio pobūdžio vietovių?
Pirmiausia, tai Saugomų teritorijų įstatyme numatytos konservacinės apsaugos prioriteto, ekologinės apsaugos prioriteto, kompleksinės ir kitos saugomos teritorijos, kurios nustatomos, siekiant išsaugoti gamtos ir kultūros paveldo teritorinius kompleksus ir objektus (vertybes), kraštovaizdžio ir biologinę įvairovę. Tai rezervatai, draustiniai, paveldo objektai, valstybiniai parkai, biosferos rezervatai ir poligonai, paviršinių vandens telkinių apsaugos zonos, pakrantės apsaugos juostos ir kt. Tokiose teritorijose, priklausomai nuo jų tvarkymo ir naudojimo režimo (griežtos ar reguliuojamos apsaugos zonos), gali būti arba apskritai draudžiama bet kokia ūkinė veikla, arba tokia veikla yra griežtai reglamentuota ir ribojama. Pavyzdžiui, leidžiama tik kapitališkai remontuoti esamus statinius, nekeičiant jų išorės matmenų. Taip pat leidžiama atkurti buvusias etnografines sodybas, griežtai laikantis numatytų reikalavimų. Nekilnojamojo kultūros paveldo objektuose paprastai leidžiami tik tyrinėjimo, restauravimo ir konservavimo darbai.
Saugomose teritorijose pagrindinė žemės naudojimo paskirtis dažiausia būna konservacinė arba miškų ūkio. Tokiose teritorijose ūkinė veikla yra arba uždrausta, arba labai ribojama, o žemės naudojimo paskirties keitimas draudžiamas pagal teisės aktų nuostatas.
Saugomų teritorijų prieigose dažnai nustatomos vadinamos buferinės apsaugos zonos. Jose ūkinė veikla taip pat ribojama, pavyzdžiui, draudžiama keisti sklypų naudojimo būdą, juos formuoti ir pertvarkyti, statyti naujus ir rekonstruoti esamus statinius ir kt.
Kita kategorija yra žemės sklypai, kuriems nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurių paskirtis – užtikrinti tam tikrų valstybei ir visuomenei reikšmingų objektų apsaugą nuo neigiamo ūkinės veiklos poveikio. Pavyzdžiui, teritorijose, patenkančiose į civilinio ar karinio oro uosto pirminės apsaugos, kelių apsaugos, magistralinių dujotiekių ir naftotiekių apsaugos zonas, draudžiama statyti ir rekonstruoti pastatus. Taip pat labiau nuo šių objektų nutolusiose teritorijose ribojamas statinių aukštis, jų paskirtis ir pan.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos nustatomos, gavus į šias teritorijas patenkančio Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimą, išskyrus atvejus, kai teritorijos skirtos valstybei svarbiems projektams įgyvendinti, krašto apsaugai, valstybės sienos apsaugos ir kitiems valstybinę reikšmę turintiems tikslams.
Be specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, be abejo, esminę reikšmę turi ir paties žemės sklypo pagrindinė žemės naudojimo paskirtis. Pavyzdžiui, miškų ūkio paskirties žemės sklype draudžiama statyti statinius ar įrenginius, tiesti inžinerinius tinklus, išskyrus miško infrastruktūrai priskiriamus inžinerinius statinius ar įrenginius.
Atskirai išskirtinos teritorijos, kurios ateityje numatomos skirti valstybinės reikšmės projektų plėtrai.
Pagal Žemės įstatymą išimtinei Lietuvos valstybės nuosavybei priklauso žemė, kuri įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka priskirta valstybinės reikšmės keliams ir viešojo naudojimo geležinkeliams, valstybinės reikšmės vidaus vandenims, pajūrio juostai, pasienio juostai ir kt. Tokio pobūdžio teritorijos įstatymų nustatyta tvarka gali būti paimamos iš savininko visuomenės poreikiams tenkinti.
Tokiu būdu, jeigu pagal valstybės ar savivaldybės lygmens teritorijų planavimo dokumentus ateityje teritoriją planuojama skirti, pavyzdžiui, valstybinės reikšmės gatvių ar kelių tiesimui, net ir tuo atveju, jeigu šioje teritorijoje esantys žemės sklypai dar nėra paimti visuomenės poreikiams atitinkamų teisės aktų ar Vyriausybės sprendimų pagrindu ir neaišku, ar apskirtai bus paimti per ateinančius 5–10 metų, naujų statinių statyba ar esamų statinių rekonstravimas šioje teritorijoje jau nebebus leidžiami.
Dėl šios priežasties būsimiems statytojams tenka domėtis ne tik esamais teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimais bei teisės aktuose numatytomis galimybėmis juos keisti, bet ir tuo, ar nėra su šia teritorija susijusių valstybinės reikšmės planų, dėl kurių ne tik nebus įmanomas konkrečios veiklos vystymas, bet taip pat kyla rizika netekti nuosavybės teisės į žemės sklypą.
