15min nusprendė paklausti, į ką verta atkreipti dėmesį prieš sudarant būsto nuomos sutartį.
1. Nuomos sutartis – būtinybė
Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Pirmiausia, anot jo, yra du sutarčių tipai – paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Pirmiausia skiriasi šių sutarčių forma.
„Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino. Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu“, – teigia advokatas.
D.Valiulis teigia, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo paprastos nuomos sutarties skiria dar ir jos nutraukimo ypatumai. Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. O kitų rūšių nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.
2. Nuomos sutartis turi būti išsami
Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą – išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Taip pat nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
„Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį“, – atkreipia dėmesį D.Valiulis.
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
„Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas“, – 15min teigė D.Valiulis.
Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
Jis atkreipia dėmesį, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, o terminas nustatomas šalių susitarimu. Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.
„Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui. Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomotojas, norėdamas nutraukti neterminuotą nuomos sutartį, nuomotoją raštu turi įspėti prieš šešis mėnesius, o terminuotą nuomos sutartį gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka“, – teigė jis.
Kas laikoma esminiu sutarties pažeidimu?
- Nuomininkas turi daugiau kaip 3 mėnesius nemokėti nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą, arba ją naudoja ne pagal paskirtį
- Asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Esant bent vienam iš šių pažeidimų, nuomotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl terminuotos nuomos sutarties pažeidimo.
3. Kapitalinis ir einamasis remontas. Kieno pareiga juos atlikti?
Patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti.
D.Valiulio teigimu, einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
Kapitalinis remontas – tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.
Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.
„Dažnai pasitaiko, kad nuomininkas, begyvendamas būste, nori atlikti tam tikrus pagerinimus, tačiau ne visais atvejais juos bus galima pasiimti nuomos sutarčiai pasibaigus. Jei nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą būstą pagerina, jis turi teisę į turėtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju, jei nuomotojo sutikimas nebuvo gautas ir nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimų vertės, nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tada, jei juos galima atskirti be žalos išnuomotam būstui“, – komentavo D.Valiulis.
4. Prieš mokėdami depozitą įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą
Advokatas pataria, kad, prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, reikia įsitikinti, kam jas ketinate mokėti. Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.
Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
„Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti. Tuomet reikėtų paprašyti pateikti nuomos sutartį bei savininko sutikimą subnuomoti būstą, jei tai nebūtų įrašyta nuomos sutartyje“, – patarė D.Valiulis.
5. Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą
Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju. Nuomotojas tuo gali piktnaudžiauti, norėdamas pasilikti sumokėtą depozitą.
„Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą“, – teigė D.Valiulis.
6. Apdrauskite turtą
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris pataria aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas. Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.
„Tačiau būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo. Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos.
Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė“, – komentavo D.Valiulis.
7. Teisė deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame būste
Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai.
„Tačiau tokiu atveju nuomos sutartyje patartina nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei tokios nuostatos nuomos sutartyje nebus, tikėtina, kad deklaruojanti įstaiga paprašys pateikti papildomą atskirą nuomotojo sutikimą“, – sakė D.Valiulis.
Tarp nuomininko ir nuomotojo sudaryta nuomos sutartis taip pat turi apibrėžti ir laiką, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste. Jeigu sudaroma terminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta išsinuomotame būste deklaruojama tam terminui, jei sudaryta neterminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta deklaruojama neterminuotam laikotarpiui.
