„Inreal“ skaičiavimu, 2021 metais Vilniuje parduoti 7255 nauji būstai (iš jų – 186 kotedžai). Tai – rekordinis pirminės rinkos susitarimų skaičius, daugiausia nuo 2012 metų, kada bendrovė pradėjo sekti pirminę būsto rinką.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metai Vilniaus pirminėje rinkoje buvo parduoti ir rezervuoti 7039 butai daugiabučiuose – tai yra net 45 proc. daugiau, nei jų buvo realizuota 2020 metais, taip pat 25 proc. daugiau nei 2019 metais.
„2021 metų naujų butų pirminėje rinkoje realizacijos apimtys yra didžiausios per visą šalies istoriją“, – konstatuoja „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
O „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko teigimu, lyginant su ankstesniu rinkos aktyvumu, 7 tūkst. naujų butų pardavimas yra didelis. Tačiau, kita vertus, jis atkreipia dėmesį, kad Vilniuje yra virš ketvirčio milijono butų, tradiciškai per metus parduodama apie 4–5 tūkst.
„Taigi, 2021 metais būsto fondo prieaugis sudarė ne 2, o 3 proc. Gyventojų skaičius sostinėje auga, bet vien demografiniai pokyčiai nepaaiškina išaugusio rinkos aktyvumo. Didelę įtaką tam turėjo ir spyruoklės efektas pandemijos tarpubangyje, infliacijos baimė, palankios skolinimosi sąlygos“, – aiškino jis.
2021 metais pirkėjai išpirko butus jau anksčiau pastatytuose projektuose, tebestatomuose ir tarėsi dėl pirkimo dar tik pradedamuose plėtoti projektuose, – sakė R.Reginis.
TAIP PAT SKAITYKITE: TOP 10 brangiausių 2021 metų NT sandorių: išsiskyrė du objektai.
Kas tai lėmė?
Pasak R.Reginio, tokį rezultatą lėmė tiek paklausos, tiek ir pasiūlos faktorius. Apskritai 2021 metais būsto rinka buvo rekordiškai aktyvi ne tik šalies sostinėje, bet ir visoje Lietuvoje – aktyviai perkami buvo ne tik naujos, bet ir senos statybos butai ir namai.
„O žvelgiant tik į pirminę daugiabučių rinką, tai itin aukštas 2021 metų rezultatas buvo pasiektas ir dėl pirkėjų drąsos, kurie nebijojo tartis dėl butų įsigijimo dar net nepradėtuose statyti projektuose. T. y. stebėjome jau labai seniai matytą procesą, kada dar net nepradėtuose ar tik pradedamuose statyti projektuose didžioji dalis butų jau yra parduoti. Kitaip tariant, 2021 metais pirkėjai išpirko butus jau anksčiau pastatytuose projektuose, tebestatomuose ir tarėsi dėl pirkimo dar tik pradedamuose plėtoti projektuose, kurie realiai bus įgyvendinti 2023 metais“, – komentavo jis.
Anot T.S.Kvainicko, 2021 metų pavasarį–vasarą būstus pirko ir tie, kurie sprendimus buvo atidėję pandemijos pradžioje, ir tie, kuriems prireikė namų būtent tuo laikotarpiu. Taip pat tie, kurie investavo į nekilnojamąjį turtą, siekdami apsaugoti pinigus nuo infliacijos – t. y. vienu metu sprendimą pirkti padarė neįprastai didelis skaičius žmonių. O antroje metų pusėje spyruoklės efektas išsikvėpė, disbalansas tarp pasiūlos ir paklausos gerokai padidino būsto kainas, o pardavimai sugrįžo į 400–500 susitarimų per mėnesį ribas.
„Nereikia atmesti ir fakto, kad auga būsto kokybė, energinis naudingumas, architektūra, didėja atotrūkis tarp senos ir naujos statybos, tad nauji daugiabučiai paskatina būsto keitimą į geresnį. Būstą pirko ir tie, kurie jau išsimokėjo ankstesnes paskolas ar turėjo nedidelius jų likučius (padaugėjo antrojo būsto pirkėjų), bei tie, kurie būstą buvo įsigiję be paskolos, pavyzdžiui, paveldėjo ar privatizacijos laikotarpiu, kurie nejautė spaudimo parduoti turimą būstą tam, kad galėtų įsigyti naują“, – komentavo jis.
Norint įsigyti būstą, reikėjo pasistengti
Aptardamas pirkėjų nuotaikas, „Capital“ brokeris Dovydas Rocius pasakojo, jog pirkėjai pastaraisiais metais yra pasiskirstę į dvi „stovyklas“. Pirmoji – tie, kurie dažniausiai nieko neperka.
„Į ją patektų tie žmonės, kurie mano, kad dabartinis staigus kainų pakilimas yra laikinas ir greitu metu kainos sumažės. Jie taip pat manė per pirmąjį karantiną, kai tikrai žmonės buvo išsigandę, o kai kurie pardavėjai darė didesnes nuolaidas nei įprastai. Įdomu, tai kad didžioji dalis šios stovyklos ir tada nieko nepirko. Tai čia nuotaika ganėtinai pastovi – laukimo“, – teigė jis.
Tačiau tarp perkančių žmonių būna įvairių patirčių. Pavyzdžiui, D.Rocius iš kelių pirkėjų girdėjo atsiliepimų, kad žmonės, atvykę pažiūrėti būsto, susiduria su nelabai besistengiančiais pardavėjais.
„Pirkėjų įspūdžiais susidaro toks jausmas, kad jeigu ne jie, tai nupirks kažkas kitas. Taigi pardavėjams nereikia verstis per galvą dėl vieno kliento. Mano nuomone, tai labai blogas požiūris į žmogų“, – sakė jis.
Be to, esant aukštai paklausai, geriausi objektai yra parduodami labai greitai, o atsargesni pirkėjai kartais nespėja net apžiūrėti parduodamų objektų.
„Bet drąsesni ir labiau motyvuoti žmonės nuperka geriausius pasiūlymus. Todėl, mano galva, šiomis dienomis nėra laiko dvejonėms“, – įsitikinęs pašnekovas.
Pasirinkimas – skurdus
„Darnu Group“ turto valdymo direktorius Mantas Umbrasas pastebi, kad dėl išskirtinai didelės paklausos gruodį pasiūla Vilniuje buvo ypač sekli – 2660 neparduotų butų – tai 24 proc. mažesnė nei prieš metus.
„Šiandien pasirinkimo labiausiai stinga aukštos klasės būsto projektuose, kurie sudaro apie 9 proc. visos pasiūlos – ir šiemet ji neturėtų smarkiai augti. Mažiau galimybių rinktis turės ir ieškantys didesnio 4–5 kambarių būsto, kurio pasiūla per praėjusius metus yra sumažėjusi daugiau nei dvigubai – iki maždaug 200“, – sakė jis.
M.Umbraso teigimu, dėl sparčiai kilusių kainų ir didesnės pasiūlos pernai nemaža dalis potencialių vidutinės klasės būsto pirkėjų migravo į ekonominę klasę. Taip pat plėtra miesto pakraščiuose ir šiemet išliks paprastesnė, ir dėl sklypų miesto centre stokos, ir dėl papildomai apmokestintos plėtros valstybinėje žemėje.
„Nors pandemijos pradžioje buvo prognozių dėl poreikio darbo kambariui, tačiau šie spėjimai neišsipildė: dauguma pirkėjų laukia grįžimo į biurus, o sukilus kainoms daliai naujakurių galimybė turėti atskirą kambarį darbui tapo per brangi, todėl populiariausi išliko mažesni, apie 50 kv. m ploto, butai“, – komentavo jis.
7 tūkst. butų – normalu, ar ne?
Ar tai, jog per metus parduotas rekordinis skaičius naujų butų, yra normalu, ar signalizuoja nuokrypius, T.S.Kvainicko teigimu, yra filosofinis klausimas.
„Kai gyvenimas stabilizuosis, susiformuos naujos „normos“ ribos, bet nemanau, kad jos bus smarkiai kitokios nei prieš pandemiją“, – kalbėjo jis.
Pasak T.S.Kvainicko, nėra labai sveika nei kai egzistuoja pasiūlos trūkumas, nei jos perteklius. Kai rinka subalansuota, gyventojai gali ramiau įsigyti būstą, nesibaimindami staigių vertės pokyčių, o vystytojai gali objektyviai formuoti savo portfelius.
Kita vertus, T.S.Kvainickas aiškino, jog būsto pardavėjams rinka buvo palanki, ypač jei būstas buvo sukurtas ar įsigytas žemesne kaina – išaugo ne tik statomų, bet ir pastatytų butų kaina.
„Įprasta, kad jei daikto kaina auga, savininkai jį yra linkę parduoti, tačiau nekilnojamojo turto rinkoje egzistuoja atvirkštiniai procesai. Būstas, priešingai nei akcijos, yra būtinybė, nes stogą virš galvos vis vien reikia turėti. Todėl kylant kainoms būsto savininkai gali būti nelinkę parduoti savo turimo būsto ir dar labiau apriboti pasiūlą. Tokie procesai kaitina rinką, greičiau didina kainas. O pavieniuose segmentuose šiandien jos iš tiesų yra jau pernelyg aukštos“, – tvirtino jis.
Anot T.S.Kvainicko, pagrindinė problema vystytojams šiandien yra įvertinti, ar esamos tendencijos – tvarios, ar, vadovaujantis jomis, galima formuoti savo ateities planus.
„Tikėtis, kad „statysim bet ką, ir žmonės pirks už bet kiek“, galbūt ir pasiteisins atskirais atvejais, tačiau dažnai toks požiūris gali lemti visų susijusių šalių nusivylimą, todėl dabar ypač svarbu skirti daugiau dėmesio išsamiai tikslų analizei bei pasirinkti priemones jiems pasiekti“, – kalbėjo jis.
O ko galime tikėtis 2022 metais?
Pasak R.Reginio, stebint tokį paklausos šuolį, labai tikėtina, kad jeigu pasiūla būtų dar didesnė, fiksuotume dar didesnius butų realizacijos skaičius. Vis dėlto atsižvelgiant į realius daugiabučių plėtros tempus (projektavimo ir statybų procesas), šiais metais pasiekti tokius realizavimo tempus yra nerealu.
„2022 metais naujų butų realizacijos apimtys didžiąja dalimi priklausys nuo plėtotojų – kaip sparčiai ir kokia apimtimi rinkai galės pasiūlyti naują produktą, nes didžioji dalis butų dar tik plėtojamuose projektuose jau yra išpirkti, be to, naujų butų pasirinkimas susitraukė iki rekordinių žemumų. O atsižvelgiant į tai, kad 2022 metais būsto plėtotojai ir toliau turės nemažai iššūkių (augantys statybų kaštai ir dažnu atveju stringantys projektų derinimo procesai), tai labai sunku tikėtis kažkokio didesnio naujo busto pasiūlos šuolio artimiausiu metu“, – mano jis.
O T.S.Kvainicko nuomone, 2022 metais naują rekordą pasiekti bus daug sunkiau ne tik dėl išnykusio spyruoklės efekto, bet ir dėl išaugusių būsto kainų.
„Rinką stabdys ir sulėtėjęs naujų projektų pristatymas rinkai dėl biurokratinių procesų. Vystytojai gal kiek atsargiau vertins plėtrą dėl jos kaštų valdymo rizikos, o statybų rangovų užimtumas jau ir taip yra didžiulis. Kita vertus, jei pasikeistų imigracijos politika, vyktų spartesnė repatriacija ar dar dešimtys kitų veiksnių, atsirastų galimybių siekti naujų rekordų“, – apibendrino jis.
