– Didžiausia „INVL Baltic Real Estate“ šiemetinė naujiena yra patalpų „Vilniaus vartų“ komplekse įsigijimas ir nauja akcijų emisija. Papasakokite, kuo šiuo metu užsiimate?
– Paskutinė mūsų investicija, kuriai šiuo metu bandome pritraukti kapitalo bei leidžiame 11 mln. Eur emisiją, – pirmieji du aukštai „Vilniaus vartų“ komplekse. Tai apie 6,5 tūkst. kv. metrų ploto.
Kalbant apie emisiją, mes vieni pirmųjų sukūrėme produktą, kuris prieinamas ne tik profesionaliems investuotojams, bet visiems. Priešingai nei dauguma, nesame riboti minimalia (investicijų – BNS) suma. Pavyzdžiui, informuotiesiems investuotojams skirtų produktų pradinis bilietas kainuoja nuo 125 tūkst. Eur.
Mūsų atveju akcija iš platinamos emisijos yra nuo 0,4 euro. Tai išplečia ratą, tačiau dalyvauja ir informuotieji investuotojai, kurie gali įsigyti akcijų už neribotą sumą. Ir tos sumos įvairios: šiuo metu yra ir įnašų už 100 tūkst. Eur.
Kitas dalykas, kad mes siūlome pakankamai konservatyvų ir net gerąja prasme nuobodų produktą. Jo portfelio struktūra yra labai diversifikuota, taip pat konservatyvus finansavimo modelis. Kiti fondai turi labai aukštą (skolinto – BNS) finansavimo svertą, kuris yra mažiausiai 60 proc., bet gali siekti ir 80 proc.
Mes šia emisija siekiame jį subalansuoti ir turėsime 50 proc. (skolinto kapitalo – BNS). Su šiuo turtu laisvai galėtume turėti 70 proc. skolinto ir 30 proc. nuosavo kapitalo santykį bei siūlyti gerokai didesnę grąžą. Tačiau, natūralu, kuo didesnė grąža, tuo didesnė rizika. Nuo pat pradžių akcininkų iniciatyva atsirado poreikis, kad aukotume grąžą per skolinimąsi už stabilumą. Tai reiškia, kad rinkoje įvykus svyravimams, smarkiai mažėja rizika bet kokiems nemalonumams. Tai esminis išskirtinumas.
Mūsų siekiama grąža yra 8 proc.: iš pagrindinės veiklos – 6 proc. ir dar 2 proc. iš plėtros.
– Kaip sekasi platinti akcijų emisiją?
– Realiai ką nors komentuoti galima, likus vienai savaitei iki emisijos platinimo pabaigos. Tokia patirtis. Platinimą pradėjome sausio 15 dieną, dabar vyksta informacijos skleidimo ir pateikimo laikotarpis. O realius veiksmus visi (investuotojai – BNS) daro paskutines dvi savaites.
– Kaip rinka reaguoja į produktą?
– Nuotaikos yra geros, nes tai naujas dalykas. Pagrindiniai užduodami klausimai, kas įvyks, jeigu susvyruos rinka ir kokia yra objekto kvadratinio metro investicijų vertė.
Į pirmąjį klausimą atsakau, kad vienas iš privalumų yra tas, kad objektas turi daug mažesnių nuomininkų. Vadinasi, streso metu yra didesnė tikimybė išlaikyti pajamų srautą ir įvykdyti pažadus dėl 3 proc. dydžio dividendų.
Dėl antrojo, jeigu objektyviai pažiūrėsime į mūsų objektus, tai jų 1 kvadratinio metro vertė yra 1 tūkst. eurų. Atsižvelgiant į plėtros galimybes, šis skaičius yra labai geras. Daugumos dabartinių fondų investicijoms, kai perkami sutvarkyti ir išgražinti objektai, 1 kv. metrui tenka 2 tūkst. eurų.
– Tačiau juk turite planą, ką darysite, jeigu nesurinksite visos planuojamos investicijų sumos?
– Esame visiškai ramūs, nes tikrai nemažą dalį emisijos įsigis dabartiniai įmonės akcininkai.
– Ar tai reiškia, kad jie įsigis visą nenupirktą emisijos dalį?
– Apie tai yra šneka. Bet kuriuo atveju, esame visiškai ramūs, nes pirmiausia turime objektą ir akcijų emisiją. Tai puiki galimybė investuotojams iš šalies įsigyti akcijų su nuolaida bei sukurti įmonės likvidumą.
Kitas svarbus dalykas, kad išplatinę emisiją, ketiname kreiptis į Lietuvos banką dėl uždarojo tipo investicinės bendrovės kūrimo. Daugelis fondų turi ribotą gyvavimo laikotarpį ir vienas didžiausių iššūkių nekilnojamojo turto rinkoje – nusipirkti turtą palankiu metu, kai pritraukiamas kapitalas, o parduoti tuomet, kai gera rinka.
Dažniausiai tai labai sudėtingi uždaviniai laike. Kai visi perka, turtas yra labai brangus ir perkamas bet koks. O kai parduodama, visi nori parduoti ir rinka yra bloga. Uždarojo tipo investicinės bendrovės gyvavimo laikotarpis yra neapibrėžtas konkrečia data, todėl galima laikytis oportunistinės strategijos, nes įsigyjami objektai, kai yra patrauklūs kainos ir kitomis prasmėmis. Lygiai taip pat yra ir su pardavimu bei lėšų grąžinimu investuotojams.
– Kam skirsite per emisiją pritrauktas lėšas?
– Šiuo metu įsigijimas jau yra baigtas. Dalis jo buvo finansuojama akcininkų lėšomis ir po emisijos platinimo bus dalinai refinansuojamas. Ketiname refinansuoti akcininkų paskolas, kurios buvo reikalingos sandoriui užbaigti, ir subalansuoti paskolų ir nuosavybės santykį.
Per pakankamai trumpą laiką turime parengę ir įsigyto turto koncepciją. Nors aktyviai nevykdėme nuomininkų rinkimo, turime apie 40 proc. užpildytų patalpų ir pradėję derybas su mažiausiai 4 įmonėmis. Tiek dėl maitinimo, tiek dėl paslaugų, tiek dėl biurų patalpų. Domisi ir viena žinoma IT kompanija.
Esu pakankamai optimistiškas, kad pasikeitus koncepcijai ir įpūtus gyvybės, projektas bus sėkmingas.
– Ką darysite su patalpomis „Vilniaus vartuose“?
– Negrįšime prie mados koncepcijos (kuri patalpose buvo plėtojama anksčiau – BNS) dėl pastato specifikos, dėl lokacijos. Tai viena išskirtiniausių vietų Vilniuje: šiuo metu daugiausia veiksmo vyksta Konstitucijos prospekte ir Žalgirio gatvėje – kitame Neries upės krante, todėl esu pakankamai optimistiškas, kad pasikeitus koncepcijai ir įpūtus gyvybės, projektas bus sėkmingas.
Pirmame aukšte darbuojamės su maitinimu, paslaugomis ir šiek tiek prabangia prekyba, kuri tikrai nedominuoja. Paslaugos ir maitinimas išgyvens iš aplinkinių biurų bei gyvenamųjų namų tame kvartale. Taigi bus pakankamai srauto ir sinergijos.
Antrame aukšte orientuojamės į prabangius ir specifinius biurus. Turime suplanavę pakeitimų – įrengsime milžiniškus stoglangius. Taigi biurai bus šviesūs, geroje vietoje, kokybiški. Vienoje laiptinėje bus po 1-2 nuomininkus, kurie turės pakankamai didelę autonomiją.
Neabejoju, kad pasiūlę rinkai šias patalpas greitai jas išnuomosime. Šiandien dauguma biurų pastatų siekia labai didelių 2-3 tūkst. kv. m plotą užimančių nuomininkų. O prestižinių biurų, kurių plotas nuo 250 kv. m siūloma labai nedaug. Pagal naują koncepciją, suplanavę atskirus įėjimus ir logistiką, galime rinkai pasiūlyti patalpų nuo 250 iki kelių tūkstančių kv. metrų.
– Ar ilgalaikėje perspektyvoje laikysitės tokios pačios investavimo strategijos?
– Taip, mes toliau laikysimės oportunistinės politikos, nebent pasikeistų rinka. Kol kas neketiname įsigyti tų objektų, kurie išplėtoti ir jau turi atitinkamą kainą. Orientuojamės į visos komandos patirtį ir sugebėjimą surasti objektuose potencialo. Stebime rinką ir atsiradus galimybei įsigysime tuos objektus, kurie turi galimybių arba kuriems reikia žinių. Ir iš to sukursime vertę investuotojams.
– Gal esate šiemet numatę naujų pirkinių?
– Iš tiesų yra keletas objektų, kurie buvo pasiūlyti pastarąjį mėnesį. Šiuo metu svarstome ir skaičiuosime.
