Saulius Skvernelis yra deklaravęs, kad jo namas su sklypu yra vertas 130 tūkst. eurų. Ši suma sudomino Valentiną Mazuronį, kuris tiesioginiame eteryje ketvirtadienį pasiūlė už šią sumą nusipirkti namą.
Anksčiau 15min jau rašė, kad pati valstybė itin pigiai vertina turtuolių NT ir mokesčio nesusirenka – netgi Gedimino pilies bokštas masinio vertinimo būdu įkainotas 140 tūkst. eurų. Be to, nė vienas kandidatas nemoka prabangaus NT mokesčio.
15min pakalbinti nekilnojamojo turto analitikai sutinka, kad sistema nėra tobula, nes leidžia turtingiems asmenims išvengti NT mokesčio.
Kiek kainuotų, jei vertintų verslas?
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis sako, kad jam būtų sunku įsivaizduoti, kiek kainuotų vertinimas, jei tai darytų privatūs paslaugų teikėjai. „Valstybė pasirinkusi mažiau tikslų, tačiau gerokai pigesnį kelią“, – mano pašnekovas.
S.Vagonis abejoja, kad surinkti mokesčiai atpirktų šią investiciją.
„Nors masinis vertinimas nėra tobulas, bet turbūt paskaičiavus kaštus ir galutinę naudą, galbūt ir nėra taip blogai“, – įsitikinęs jis.
Kodėl masinis vertinimas yra mažiau tikslus? S.Vagonis išskyrė kelis aspektus. Pirmiausia, ypač kalbant apie individualius namus, NT mokestis taikomas tik pastatams.
„Tai reiškia, kad jei kažkas mato mokestinę vertę, jis turi išsitraukti ir to sklypo mokestinę vertę. Ir sudėti jas. Kai kalbame apie rinkos kainą, visada įsivaizduojame namą su žeme. Šiuo atveju turbūt buvo paimta tik namo mokestinė vertė, todėl reikia pažiūrėti, kokia sklypo vertė. Tas skaičius būtų didesnis. Lietuvoje galioja sistema, kad nekilnojamojo turto ir žemės mokestis atskiri“, – aiškino jis.
Kitas dalykas – mokestinės vertės keičiamos kas penkerius metus ir dabartinės vertės galioja pagal 2016 metų pradžioje rinktus duomenis. Tačiau jis atkreipė dėmesį, kad, priklausomai nuo miesto, kai kur kainos didėjo ir dviženkliais skaičiais. Be to, pasak S.Vagonio, šiuo atveju vis dėlto išlošia tie, kurie turi geresnį turtą.
„Nustatant vidutinę vertę ir gauname, kad visi objektai kainuoja vidutiniškai. Jeigu panašūs parametrai, ploto, statybos metai, tai jie kainuos vienodai. Išskirtinio įrengimo fakto ar išskirtinių vietos faktų, pavyzdžiui, labai graži, patogi vieta, to nematome. Ir dėl to išeina, kad brangus daiktas įvertinamas mažiau nei rinkos vertė. Ir atvirkščiai. Jeigu labai prastas daiktas, jis gali būti įvertintas vidutine rinkos verte, nors teoriškai dėl kažkokių labai nepatogių aplinkybių gali kainuoti pigiau“, – aiškino S.Vagonis.
A.Šešplaukis: pervertinimą reikėtų daryti dažniau
Masinis vertinimas naudojamas daugelyje pasaulio šalių, sako nekilnojamojo turto bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas ir Lietuvos turto vertinimo asociacijos (LTVA) prezidentas Audrius Šešplaukis.
Pavyzdžiui, JAV mokesčiai skaičiuojami nuo sandorio sumos, kas taip pat turi savų privalumų ir trūkumų.
„Masinis vertinimas yra efektyviausias miegamuosiuose rajonuose, kur daug panašių būstų ir sandorių. Tuo tarpu masiniu būdu įvertinto unikalaus, prabangaus nekilnojamojo turto vertė ir kaina gali skirtis kartais. Tačiau šiuo atveju nelabai ką įmanoma padaryti, nes tai masinis vertinimas, besiremiantis konkrečioje vietoje esančiais sandoriais, o ne individualiais atvejais“, – kalbėjo jis.
A.Šešplaukio manymu, norint, kad individualūs atvejai būtų vertinami atskirai, tam reiktų rimtų įstatyminės bazės pokyčių. Be to, jis įžvelgia kitą problemą, kuri neleidžia tinkamai įvertinti turto. Tai – nekilnojamojo turto rinkos dinamika.
„Per penkerius metus gali įvykti didelis kainų šuolis rinkoje, ir tokiu atveju kaina ir vertė nebesutaps net ir standartinių butų. Todėl masinį pervertinimą reikėtų daryti dažniau – kasmet, o ne kas penkerius metus, kaip yra dabar. Tai leistų neatsilikti nuo NT rinkos pokyčių“, – tikino jis.
A.Antanavičius „rodo“ pirštą į NT mokestį
Tuo tarpu viešosios įstaigos „Realdata“ vadovas ir nekilnojamojo turto analitikas Arnoldas Antanavičius mano, kad masinis vertinimas yra geriausia, ką pavyko sugalvoti šalies valdžiai. Jis apgynė masinį vertinimą, esą nėra paprasta nustatyti mokestines vertes ir nuo ko jas skaičiuoti. Be to, analitikas nesureikšmina fakto, kad masiniu būdu įvertintas NT parodo mažesnę vertę, nei yra iš tikrųjų.
„Vertinimas daromas tik kas 5 metus, todėl jeigu rinkoje keičiasi sąlygos, jos taip dažnai neatnaujinamos. Dabartinės mokestinės vertės skaičiuojamos nuo 2015 metais atlikto masinio vertinimo, tai natūralu, kad per tiek metų rinka pajudėjo, o masinis vertinimas tuos pačius skaičius rodo“, – 15min sakė jis.
A.Antanavičiaus nuomone, reikėtų kritikuoti ne masinio vertinimo sistemą, o nekilnojamojo turto mokestį ir nustatytą kartelę, nuo kurios mokami mokesčiai. Šiuo metu NT mokestis mokamas, jei nekilnojamojo turto vertė siekia 220 tūkst. eurų ir daugiau, tačiau tokių žmonių realybėje ne tiek jau daug. A.Antanavičiaus nuomone, nuleidus kartelę, po ja papultų daugiau žmonių.
„Dėl to, kad paaiškėjo, jog net gerai gyvenantys kandidatai ne visada papuola po mokestine baze, galbūt labiau indikuoja, kad kartelė yra per aukštai pakelta ir gal ją reikėtų nuleisti žemiau, kad apimtų didesnį ratą žmonių“, – įsitikinęs jis.
„RealData“ vadovo nuomone, nustatyti žemesnę mokestinę kartelę tiesiog būtų paprasčiau nei keisti visą masinio vertinimo sistemą. Analitikas pasakojo, kad bandant nustatyti mokestines NT vertes, procese dalyvauja daug žmonių, kuriems reikia įvertinti daugybę kintamųjų, todėl jis siūlo paprastesnę alternatyvą.
„Dažnesnis įvertinimas galimas, bet dabar naudojamasi privilegija vertinti kas penkerius metus. Turbūt dėl to, kad daug išteklių reikalauja. Todėl būtų alternatyva pamažinti kartelę, pakoreguoti tarifą, kad tikrai tie brangaus turto savininkai mokėtų daugiau. Kaip rodo praktika, masinis vertinimas yra su nemenku buferiu ir tie, kurie turi tikrai prabangius būstus, net nepapuola, nors tikrai gali susimokėti nekilnojamojo turto mokestį“, – teigė jis.
A.Antanavičiaus nuomone, nekilnojamojo turto mokesčio kartelė galėtų būti nuleista iki 100 ar 150 tūkst. eurų.
„Tai būtų logiška suma, nes reikia turėti omeny, kad tai ne tikroji vertė, o mokestinė. Tai jau būtų nemažos kvadratūros butas miesto centrinėje dalyje Vilniuje, nuosavas namas, kas tikrai nėra turtas vargingai gyvenančio žmogaus“, – įsitikinęs jis.
