Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ vyresnysis rinkos analitikas Raimondas Reginis 2017-us metus vertina kaip vienus sėkmingiausių Vilniaus ir Kauno modernių biurų rinkoje.
„Ober-Haus“ skaičiavimu, vien sostinėje modernių biuro patalpų rinka išsiplėtė 65 proc. ir bendras naudingas modernių biuro patalpų plotas išaugo iki 700 tūkst. kv. metrų. 2017 metais įgyvendinta 13 skirtingos apimties projektų ar jų etapų, įrengta 72,2 tūkst. kv. m naudingo biuro ploto. Tiesa, tai kiek mažiau nei 2016 metais, kai buvo pastatyta 80,8 tūkst. kv. m, tačiau bendra pasiūla augo beveik 12 proc.
Metai sėkmingi Vilniui ir Kaunui
Sostinei naujų biurų statybų tempais nenusileido ir Kaunas. Laikinojoje sostinėje 2017 metais planuota užbaigti 12 įvairios apimties naujų projektų statybas, naudingas biuro patalpų plotas turėtų sudaryti 36,8 tūkst. kv. metrų. Kauno modernių biuro patalpų rinka per vienerius metus turėtų išsiplėsti 38 proc. ir bendras patalpų plotas sudarys beveik 134 tūkst. kv. metrų.
„Pastaraisiais metais Kaune buvo plėtojami tik mažesni ar vidutinio dydžio projektai, o 2017 metais Kauno biurų rinką pagaliau papildė ir didelės apimties projektas. Jonavos gatvėje beveik baigtos verslo centro „Kauno dokas“ statybos ir rinkai pasiūlyta daugiau kaip 9 tūkst. kv. m naudingo biuro patalpų ploto. Iki šiol didesnės apimties projektas buvo įgyvendintas 2013 metais. 2017 metais Kaune stebime didžiulį santykinį pasiūlos šuolį, kuris lenkia net šalies sostinę“, – 15min komentavo R.Reginis.
Tačiau Klaipėda naujų biuro patalpų pasiūlos prieaugiu pasigirti negali ir čia toliau galima išvysti nebent nedidelių projektų plėtrą, sako „Ober-Haus“ analitikas. 2017 metais uostamiestyje planuota įgyvendinti 2 naujus projektus, kurie bendrą modernių biuro patalpų plotą Klaipėdoje turėtų išauginti iki 68,5 tūkst. kv. m, tačiau tai sudarytų tik šiek tiek daugiau ne 3 proc. metinio prieaugio.
Kauno spurtą diktuoja Vilnius
Apie rekordinius metus Vilniaus biurų rinkai kalba ir nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas Mindaugas Kulbokas. „Newsec“ duomenimis, tiek išankstiniais, tiek faktiniais sandoriais 2017 metais sostinėje išnuomota 80 tūkst. kv. m ploto biurų. Palyginimui, 2016 metais šis skaičius siekė 60 tūkst. kv. metrų.
„Didysis 2017 metų stebuklas yra tas, kad neįvyko tai, kas buvo žadėta 2016 metais. Manyta, kad rinkoje bus per daug kvadratų, o įvyko tai, kad tiems kvadratams yra poreikis. Tai rodo, kad rinka yra brandi ir profesionali. Niekas nestato šiaip sau, o pagal poreikį. Tai esminė 2017-ųjų tendencija“, – komentavo pašnekovas.
Tuo tarpu Kaunas šiuo metu yra augimo stadijoje ir projektai baigiami plėtoti išnuomojus beveik visą pastatą. M.Kulboko nuomone, sparčią Kauno plėtrą padiktavo Vilnius ir čia kylantys nauji verslo centrai.
„Kai įmonės Vilniuje, kurios veikia ne tik sostinėje, pradeda darbuotojams gerinti sąlygas ir keliasi į naują biurą, automatiškai Kauno padalinyje reikia tą patį daryti. Todėl tai neišvengiama. Be to, investuotojai Baltijos šalyse žvalgosi ne tik į Taliną, Rygą ir Vilnių, prie šio sąrašo jau prisidėjo ir Kaunas“, – sakė jis.
Tačiau Klaipėdai M.Kulbokas gerų žinių neturi – reikšmingų projektų uostamiestyje 2017 metais nebuvo įgyvendinta, to nereikėtų tikėtis ir 2018-aisiais. Tokia situacija susiklostė dėl regione veikiančių bendrovių, kurioms nėra poreikio keltis į naujas patalpas.
„Klaipėda labai marga ir jos varikliai daugiau yra uostas, pramonė, logistika, gamyba. Bet palaipsniui, ateinant konkurencinei kovai dėl žmonių, atsiras naujų patalpų poreikis. O dabar jie naudoja tai, kas yra, ir čia gali slypėti atsakymas, kodėl Klaipėdoje neprasidėjo sparti biurų plėtra. Abejoju, kad kitais metais Klaipėdoje startuos koks nors didesnis projektas“, – kalbėjo M.Kulbokas.
Galvos skaudės senų pastatų savininkams
„Ober-Haus“ vyresnysis rinkos analitikas R.Reginis 2017 ir 2018 metus įvardija kaip intensyvios plėtros ir kokybinio šuolio laikotarpį tiek Vilniaus, tiek Kauno modernių biuro patalpų rinkoje. Anot jo, pastatų kokybinis šuolis, kurį papildo pastatų valdymo pokyčiai (pvz., pastaruoju metu itin aktyviai steigiamos bendradarbystės erdvės) kels vis didesnį susirūpinimą senesnių pastatų savininkams.
„Finansiškai stipresnėms įmonėms biuro patalpų nuomos sąnaudos jau nėra lemiamas veiksnys priimant sprendimą dėl patalpų nuomos, todėl patalpų ar pastatų savininkai norėdami konkuruoti su naujausiais biurais turės vis daugiau investuoti į savo valdomo turto atnaujinimą“, – tikina jis.
2018–2019 metais stimulo suteikė sparčiai besiplečiantis paslaugų sektorius. 2018-aisiais Vilniuje turėtų būti baigtos 8 projektų statybos ir rinkai pasiūlyta daugiau kaip 60 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Nepaisant gausaus projektų skaičiaus 2017-aisiais, Vilniuje bendras laisvų patalpų lygis per šių metų tris ketvirčius sumažėjo – nuo 6,4 iki 5,3 proc.
„Akivaizdu, kad pesimistinės prognozės neišsipildė ir sostinės modernių biuro patalpų rinka, dėl sparčiai augusios paklausos, išlaikė naujos pasiūlos testą. Tikėtina, kad 2018 metai taip pat nenuvils verslo centrų plėtotojų, laisvų biurų patalpų neturėtų sparčiai daugėti“, – įsitikinęs R.Reginis.
Kaune biurų plėtra taip pat nesustos – 2018 metas žadama baigti įgyvendinti 10 naujų projektų ar ankstesnių projektų etapų, kuriuose naudingas biuro patalpų plotas gali siekti apie 40–50 tūkst. kv. metrų.
„2018 metais matysime ir toliau atidaromus naujus projektus, kurie suteiks plačias patalpų pasirinkimo galimybes potencialiems nuomininkams. Bus fiksuojami rekordiniai patalpų įsisavinimo rodikliai, tačiau lygiagrečiai galėsime stebėti ir augantį laisvų patalpų kiekį. Kaunui 2018 metais reikės nemažai pasistengti norint pritraukti nuomininkus į naujai atidaromus biuro pastatus bei konkuruoti ne tik miesto ribose, bet bandyti atimti gardų kąsnį ir iš šalies sostinės“, – prognozuoja R.Reginis.
Karaliaus „fintech“ įmonės
„Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas antrina „Ober-Haus“ analitikui dėl to, kad senų biurų savininkai 2017 metais susidurs su sunkumais. M.Kulboko nuomone, norint išgyventi rinkoje, teks prisitaikyti.
„Senų biuro patalpų savininkai turės priimti labai kardinalų sprendimą. Vienas iš jų – perdaryti šias patalpas. Jie turės ieškoti alternatyvos ir tai nebūtinai turi būti biuras, arba turės investuoti gana nemažai išteklių, pinigų, kad nuomininkai iš naujo juos atrastų. Ši tendencija galioja ir Vilniui, ir Kaunui“, – kalbėjo jis.
Be to, 2018 metų ypač ryški tendencija – „fintech“ įmonių karaliavimas, kuris kels didelį galvos skausmą nekilnojamojo turto plėtotojams, kurie pripratę ir nori didelių nuomininkų su ilgalaikėmis nuomos sutartimis.
„Fintech“ technologijomis paremtos įmonės startuoja nuo labai mažo skaičiaus darbuotojų, bet staigiai auga. Plėtotojams tai nepatogu ir kol kas ši tendencija kontrastuoja su esama situacija. Bus įdomu stebėti, kaip savininkai prie to prisitaikys. Bendradarbystės erdvės (angl. co-working) bus naudojamos kaip buferiai augti nuomininkams“, – prognozuoja M.Kulbokas.
