Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, prognozuojama, kad Vilniuje butų kainų augimas šiemet pasieks 5 proc.
Kaune butų kainos turėtų būti pakilusios 5,7 proc., Klaipėdoje – 4,4 proc., Šiauliuose – 10,3 proc., o Panevėžyje – 12,3 proc.
„Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka tikina metus vertinantis labai pozityviai. 2019 metais didžiulė pasiūla lėmė platų naujų būsto projektų pasirinkimą pirkėjams, plėtotojų konkurencija neleido kainoms augti dviženkle procentine išraiška ir pakėlė projektų kokybinius parametrus. A.Šapokos teigimu, tai, kas anksčiau buvo vidutinės ar stiprios vidutinės klasės projektas – šiandien yra įprastas produktas.
A.Šapokos vertinimu, plėtotojams, bent jau pardavimo apimčių atžvilgiu, metai taip pat buvo ypatingai aktyvūs ir prognozes išpildė su kaupu.
„Tačiau jie taip pat susidūrė su ribotu skolinto kapitalo prieinamumu, sparčiai augančiais statybos kaštais, biurokratiniai procesai, ypatingai – neaiškus valstybinės žemės nuomos reglamentavimas, o tiksliau – neaiškus praktinis taikymas ir, manyčiau, ribota stambesnei plėtrai tinkamų sklypų, teritorijų pasiūla“, – sakė jis.
„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad šiemet Vilniuje daugiabučiuose turėtų būti įrengta apie 4,5–4,7 tūkst. butų – tai 5 proc. daugiau nei 2018 metais. Tačiau tai mažiau nei jų buvo pastatoma aukščiausio plėtros aktyvumo laikotarpiu 2007–2008 metais, kuomet per metus būdavo įrengiama 5,4–5,8 tūkst. butų.
„Nereikia pamiršti ir kito būsto segmento – namų, kurių plėtros apimčių augimas daug spartesnis nei butų. Pavyzdžiui, 2018 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse iš viso pastatė beveik 790 naujų namų arba net 34 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta 2017 metais ir dvigubai daugiau nei 2016 metais. 2019 metais namų plėtra išliko taip pat itin aktyvi – šiemet planuojama baigti apie 700 individualių ir sublokuotų namų statybas“, – skaičiuoja jis.
Tiesa, prognozuojama, kad Kaune bus pastatyta 15–20 proc. mažiau butų nei pernai. Tačiau A.Šapoka atkreipia dėmesį, kad 2018 metai pasižymėjo itin aukštomis butų statybų apimtimis, kuomet buvo pastatyta arti 1 tūkst. butų. Iki šiol daugiau butų (1070) laikinojoje sostinėje buvo įrengta tik 2008 metais.
Klaipėdoje šiemet turėtų būti įrengta keliais butais mažiau nei pernai, tačiau analitikų teigimu, pajūryje po ilgesnės pertraukos jaučiamas pagyvėjimas. Klaipėdos mieste per 2018 metus buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta beveik 430 butų, o 2019 metais plėtotojai planuoja pastatyti panašų skaičių butų daugiabučiuose.
„2018–2019 metais daugiabučių plėtros apimtys Klaipėdoje bus du kartus spartesnės nei 2011–2017 metų laikotarpiu, kuomet kasmet vidutiniškai buvo pastatoma tik apie 200 naujų butų. O prisimenant 2006-2009 metų laikotarpį, tai Klaipėdoje tuomet vidutiniškai per metus buvo pastatoma net 900 butų“, – kalbėjo A.Šapoka.
Šiemet nekilnojamojo turto rinką nustebino pirkinės rinkos pardavimai, mat kiekvieną mėnesį būdavo parduodama apie 500 naujų butų. Prognozuojama, kad 2019-ais metais bus parduota daugiau nei 1,5 tūkst. butų nei 2018 metais.
A.Šapoka pirkėjų aktyvumą aiškina palankia ekonomine aplinka, pozityviais gyventojų lūkesčiais, taip pat augančiu būsto įperkamumu.
„Trečia, nors ir kylančios, tačiau iš tiesų pakankamai įkandamos palūkanos. Ketvirta ir iš tiesų plati naujo būsto pasiūla – kalbant bent apie didžiuosius miestus. Beje, Vilniaus būsto nuomos ir pardavimo rinką palaiko ir augantis gyventojų skaičius. Panašias tendencijas matysime ir kitąmet“, – prognozavo jis.
Rekordinis aktyvumas nustebino rinką
Nekilnojamojo turto bendrovės „Resolution NT“ projektų grupės vadovas Algirdas Navickas tikino, kad jau pirmieji 2019 metų mėnesiai nustebino NT rinkos dalyvius neįprastai dideliu gyvenamojo būsto pirkėjų aktyvumu. Istoriškai žiūrint, toks aktyvumas metų pradžiai nebūdavo būdingas.
„Toks aktyvus pirkėjų užduotas tempas išliko iki pat metų pabaigos, tad 2019 metais daugeliui NT plėtotojų, o ir visai rinkai bus rekordiniai (pirkimais ir pardavimais). Gyvenamojo NT kainų pokytis (apie 6 proc.) atitinkamai sureagavo į augančius ekonomikos rodiklius ir gyventojų pajamas, kas NT rinką išlaikė sveiką ir konkurencingą“, – sakė jis.
Pasak A.Navicko, 2019 metais NT plėtotojams dalį numatytų plėtoti projektų pristabdė susitraukusi bankų konkurencija, kuri smarkiai įtakojo ir NT plėtotojų bei statybos sektoriaus finansavimą. Reaguodami į besikeičiančias finansavimo sąlygas, rinkos dalyviai turėjo rasti alternatyvių finansavimo šaltinių.
„Taip pat pasijautė ir žemės sklypų centrinėse miestų dalyse, atitinkančių stambių pirkėjų lūkesčius, trūkumas. Neapibrėžtumas su Nacionaline žemės tarnyba tęsiasi jau kuris laikas ir žemės sklypų, tinkamų būsto plėtrai trūkumo pasekmės jausis ir 2020 metais“, – kalbėjo jis.
Nerimą kelia azartas
Nekilnojamojo turto „Inreal“ grupės NT analitikas Tomas Sovijus Kvainickas taip pat tikina metus vertinantis teigiamai. Tiesa, jam nerimą kelia azartiškos rinkos dalyvių reakcijos į galimai neilgalaikes tendencijas.
„Nekilnojamojo turto vystymo bei realizavimo laikotarpiai yra gana ilgi, todėl rizikinga beatodairiškai priimti sprendimus keliems metams remiantis vienerių metų rezultatais. Siūlyčiau prieš planuojant naujo projekto plėtrą ar perkant būstą sau arba kaip investiciją apsvarstyti keletą ateities scenarijų“, – aiškina jis.
Pasak T.S.Kvainicko, šiemet vystytojai pasiūlė, o gyventojai pirko vis daugiau prestižinio būsto. Tačiau jis pastebi, kad šiuo metu rinkoje egzistuoja prestižinio būsto pasiūlos perteklius bei ekonominės klasės trūkumas.
„Tą atspindi pirminės rinkos pasiūlos bei pardavimų struktūra. Ji rodo, jog pirminėje rinkoje apie trečdalį pasiūlos sudaro prestižinis būstas, tuo tarpu pardavimai – apie ketvirtadalį. Ekonominės klasės būsto pasiūla sudaro kiek daugiau nei trečdalį, o pardavimai – beveik pusę visų butų“, – aiškina analitikas.
Iššūkis – neparduoti butai
Nekilnojamojo turto analitikas ir įstaigos „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius tikina, kad didžiausias iššūkis šiandien – nemažėjantis pirminės rinkos būsto sandėlis. Nors pardavimai šiemet išaugo beveik pusantro karto, tačiau vystytojai rinkai siūlo vis daugiau būsto.
„Per artimiausius vienerius ar dvejus metus turėtų atsirasti dar keli ypač didelės apimties projektai, kurie dar labiau padidins būsto pasiūlą. Šiuo metu didžiausi vystytojų iššūkiai – brangstančios paskolos bei statybos darbai. Brangstančios paskolos taip pat tampa aktualios ir gyventojams, nes augant paskolos kainai, galima pasiskolinti suma mažėja, kas turi įtakos pirkėjų pasirinkimo galimybėms. Vis dėl to, paskolų palūkanų normos šiuo metu vis dar išlieka žemos“, – sako jis.
A.Antanavičiaus teigimu, gerėjant gyventojų finansinei padėčiai, didėja noras įsigyti brangesnį, naujesnį, aukštesnės kokybės būstą. Todėl 2019 metais toliau didėjo tiek žmonių įsiskolinimas bankams – būsto paskolų kiekis jau viršijo 8 mlrd. eurų, tiek ir būstui įsigyti išleidžiamos sumos, rodo Lietuvos banko duomenys.
„Vis dėlto, dažniausiai būstui išleidžiama suma Vilniuje siekė 50-70 tūkst. eurų, už kurią buvo įsigyta maždaug trečdalis visų butų, o Kaune – 25-55 tūkst. eurų, už kurią buvo sudaryta beveik pusė visų butų sandorių laikinojoje sostinėje“, – pastebi pašnekovas.
Be to, jo nuomone, didmiesčių NT rinkoms padėjo teigiami demografiniai procesai, dėl kurių augo būsto paklausa tiek įsigijimui, tiek ir nuomai. Matydami, kad NT rinka išlieka rekordiškai aktyvi bei kad kainos linkusios didėti, nemaža dalis gyventojų stengėsi neatidėlioti planų įsigyti NT ir taip patys prisidėjo prie to, kad matome gana aukštą būsto rinkos aktyvumą 2019-iais metais.
„Esama situacija daro meškos paslaugą būsto pirkėjams, nes jie, manydami, kad būstas toliau brangs, ignoruoja bet kokius rodiklius, rodančius, kad būstas galimai yra pervertintas ir kartu yra labiau linkę prisiimti pardavėjų diktuojamą kainų lygį. Rezultate – auga gyventojų įsiskolinimas bankams bei finansinė rizika“, – mano A.Antanavičius.
