A.Antanavičius: NT kainas kelia bankų finansavimas
„Vienintelis dalykas, kodėl šiuo metu perkamas būstas, yra bankų finansavimas: jie bankai ir sako, duodame pinigus – pirkite. Pasiimti paskolą atrodo patrauklu ir niekas nėra linkęs racionaliai įvertinti, kad perkamas jau pervertintas būstas.
Dabartinis būsto kainų lygis yra palaikomas dosnaus bankinio finansavimo. Nesant jo, kainų lygis turėtų būti mažesnis. Būstas Vilniuje yra smarkiai pervertintas ir žmonės, perkantys būstą daro neteisingai, nes jie permoka“, – ketvirtadienį Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferencijoje teigė analitikas Arnoldas Antanavičius.
Vienintelis dalykas, kodėl šiuo metu perkamas būstas, yra bankų finansavimas: jie bankai ir sako, duodame pinigus – pirkite, - sakė A.Antanavičius.
Jo teigimu, būtent bankų finansavimas kelia nekilnojamojo turto kainas šalyje.
„Bankų finansavimas pakeitė visą nekilnojamojo turto rinkos kryptį nuo 2000 metų. Mano supratimu, tai nėra normalu ir galima rasti panašumų su greitaisiais kreditais. Žinoma, bankai tai daro solidžiau. Greitųjų kreditų siūlo pasiskolinti 100 eurų vakarėliui, o bankas – 100 tūkst. eurų butui. Tai kaitina nekilnojamojo turto kainas“, – sakė analitikas.
A.Antanavičiaus teigimu, dabartinės situacijos rinkoje lyginimas su prieš krizę buvusiu ir jos laikotarpiu yra techninis.
„Dabar viskas lyginama su 2008 metais – tai techninis požiūris. Labai didelė tikimybė, kad bus kitaip. Kurį laiką turėjome kainų stagnaciją ir galvojame, kad turėjome kainų dugną. Tai nereiškia, kad tai kainų dugnas, galbūt tai buvo tik kainų kritimo sustojimas.
Reikia nepamiršti, kad bankai būtent tuo metu įsteigė antrines nekilnojamojo turto bendroves ir pradėjo pirkti turtą, kad kainos nebūtų kritusios dar labiau. Tuomet tos įmonės perėmė turto už milijardus litų, kainos stabilizavosi ir buvo nuspręsta, kad tai yra kainų dugnas. Jeigu bankai nebūtų įsikišę su dirbtiniu palaikymu, kainos turėjo kristi dar 50 proc.“, – tvirtino A.Antanavičiaus.
A.Avuliui grėsmę kelia geopolitinė aplinka
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis pripažįsta matantis rinkoje nerimą keliančių ženklų, tačiau jo teigimu rinkai didžiausią grėsmę kelia geopolitinė aplinka.
„Dabar rinkoje yra pinigų perteklius: net „Lidl“ investuoja į biurų statybą! Tokios kompanijos kaip koncernas SBA, „Vilniaus prekyba“, „Vičiūnai“ investuoja į butų ir biurų statybas – jos uždirba pelną ir nežino, kur jo dėti. Bet tokia situacija man skamba kaip 2007-ieji, kai visi kalbėjo, kad kainos dar augs 30 proc. Jeigu Donaldas Trumpas labai gerai sutars su Putinu, jau dabar kalbama, kad mums bus nelabai gerai. Jeigu taip bus, ta situacija, kuri yra Lietuvoje dabar, tas pinigų perteklius, investuotojai, pasitrauks“, – aiškino A.Avulis.
Verslininko teigimu, dabartinę Vilniaus būsto rinką palaiko augantis gyventojų skaičius.
„Vilniuje gyventojų skaičius auga. Pernai pardavėme rekordinį kiekį – beveik 450 butų. Kai tik sustos didėti gyventojų skaičius, visi pakeis toną ir bus kitos tendencijos“, – sakė jis.
A.Avulio teigimu, jo valdoma bendrovė imasi priemonių apsisaugoti nuo galimų krizių ir šiemet planuoja mažinti plėtros apimtis.
„Pavyzdžiui, mes šiandien nesinaudojame bankų paskolomis – viską darome iš nuosavo kapitalo. Dar įdėjome kelių milijonų eurų buferį į atskirą sąskaitą ir jo neliesime, kol nebus blogiau nei gali būti. Žiūriu į ateities planus ir galvoju, kad mes visko darysime šiek tiek mažiau. Aš nenoriu, kad jūs taip darytumėte, konkurentams linkiu daryti atvirkščiai ir aplenkti mus, pasinaudoti tuo“, – sakė A.Avulis.
S.Vagonis: pagrindo kalbėti apie burbulą nėra
Tuo tarpu nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis sako, jog auga nominalios, o ne realios butų kainos. Skaičiuojant pastarąsias yra įvertinama infliacijos įtaka.
„Visos rinkos užprogramuotos augti ciklais, tik labai dideli kainų išaugimai ir kritimai gali būti laikomi nenormaliais, ir po jų galima laukti pasekmių. JAV ir Estijos būsto kainos jau sugrįžo į 2006 metų piką. Lietuvoje taip pat nominalios kainos yra sugrįžusios į tą lygį, bet tie metai nebuvo pikas. Jis prasidėjo 2007 metų pabaigoje, taigi mums dar iki to burbulo trūksta. Jeigu skaičiuojame realias kainas, mes turime kainų mažėjimą, todėl pagrindo apie kainų burbulą kalbėti neturiu“, – sakė jis.
S.Vagonio teigimu, Vilniuje visuose būsto segmentuose, kainos, kad pasiektų 2007 metų pabaigos lygį, turėtų augti dar 40 procentų.
„Šiuo metu mes esame supami veiksnių, kurie negali rinkos mesti į viršų ar nuleisti žemyn. Turime pakilimo ženklus: visi diskutuoja, kaip pirkti būstą, jis perkamas iš brėžinių, niekas neinvestuoja kitur, paskolų palūkanos žemos, būstas perkamas kaip investicija. Tačiau spekuliantų rinkoje nėra. Žinoma, žemos palūkanos bus neamžinai, taip pat bus demografinių problemų. Tačiau tam, kad būtų burbulas, reikia naujų priežasčių, bet aš jų nematau“, – aiškino jis.
Pasak analitiko, būtent spekuliacijos nekilnojamojo turto rinkoje, neribojamas bankų finansavimas, mažas sklypų plėtrai pasirinkimas bei naujų būstų pasiūla buvo praėjusios krizės priežastys.
„Tuomet buvo daug spekuliantų sėkmės istorijų, kai kiekvienas draugas, bendradarbis, pažįstamas pirko būstą ir uždirbo 100 proc. iš sandorių. Tai įtraukė ir kitus. Taip pat buvo geros būsto paskolų sąlygos, bet svarbiausia, kad sandoriai buvo finansuojami iki 100 proc., o naudojantis įvairiomis schemomis buvo galima pasiskolinti ir daugiau.
Taip pat buvo galima pasiskolinti visiems perkamiems būstams ir skolintis buvo galima kiek nori. Nebuvo taip, kaip dabar, kai diskutuojame apie nuomos grąžą, o tiesiog pirksiu-parduosiu-nusipirksiu du ir vėl parduosiu. Be to, milžiniškos paklausos neatsvėrė pasiūla. Nusipirkti sklypą plėtrai buvo labai sunku, nes jų pasirinkimas buvo mažas, todėl kainos kilo labai smarkiai. Netgi turėdamos pinigų bendrovės nerado sklypų. 2004 metais pasiūloje vilniečiai turėjo 4 tūkst. butų, dabar yra apie 45 tūkst. butų. Taigi labai greitai tokios sąlygos privedė prie smarkaus kritimo“, – aiškino jis.
N.Mačiulis: situacija rinkoje yra normali
Komercinio banko „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis tvirtino, jog šiuo metu situacija nekilnojamojo turto rinkoje yra normali.
„Pagal daugelį kriterijų – kreditavimo apimtis, statybos sąnaudas, įperkamumą, nuomos pajamingumą – situacija Vilniaus butų rinkoje yra normali. Nuomos pajamingumas pastaruoju metu mažėja, nes nuomos kainos nedidėjo, o kai kur ir sumažėjo, bet butų kainos augo. Tačiau nuomos kainos yra arti istorinio vidurkio, vadinasi nekilnojamasis turtas nėra nei pervertintas, nei neįvertintas", – konferencijoje teigė jis.
Pasak N.Mačiulio, Lietuvos gyventojų įsiskolinimų lygis yra žemas, jų santykis su pajamomis mažėja, būstas įperkamas, o paskolų palūkanos žemos, taip pat pajamos auga.
„Lietuviai yra pasiskolinę mažiausiai ES. Pavyzdžiui, 15 proc. gyventojų šalyje turi finansinių įsipareigojimų. Pagal skolos lygio dinamiką Baltijos šalyse jokių esminių problemų nematome: skolos ir pajamų santykis netgi mažėja. 2006-2007 metais būsto įperkamumas buvo žemiau grindų, situacija buvo netvari. Dabar ji geresnė – vidutiniam piliečiui vidutinis būstas sostinėje yra įperkamas. Palūkanos yra labai žemos, jeigu jos pradėtų augti iki tokio lygio, kokios buvo pradėjusį dešimtmetį, pavyzdžiui, 4 proc..
