Pastaraisiais metais kalbama apie nekilnojamojo turto pardavėjų metą – pardavimų apimtys auga, o pirkėjų, regis, netrūksta. Aktyvumą pajuto ir nekilnojamojo turto vertintojai, nuo kurių didele dalimi priklauso, ar gausite reikalingą paskolos sumą iš banko.
Tačiau ir šie ekspertai jau pradėjo kelti klausimus – jie pastebi, kad padaugėjo atvejų, kada būsto kaina neatitinka vertės, kuria žmonės nori, kad jis būtų įvertintas.
„Tokio neatitikimo seniai nebuvo“
Nors dabar dažnai kalbama tik apie Vilnių, kur rinka kunkuliuoja, dėl šios situacijos kenčia ir mažesni Lietuvos miesteliai. Pavyzdžiui, Mažeikiuose, kur nauji daugiabučiai nestatomi, o pasiūla – labai ribota.
Anot Rasos Kniežauskienės, „Inreal“ vertintojos Mažeikiuose, mieste kainos kyla dėl sutrikusios pasiūlos ir paklausos balanso.
„Būstų kainos per kelis pastaruosius mėnesius taip išaugo, kad tenka koreguoti vertinimo metodiką – pusmečio vidurkiai visiškai nebeatitinka šiandienos situacijos“, – teigė ji.
R.Kniežauskienės teigimu, prieš metus senos statybos daugiabutyje būstą buvo galima įvertinti 450–500 eurų už kv. metrą. O dabar, skaičiuojama, kad už įrengtą senos statybos geros būklės butą arba individualų namą ar kotedžą su daline apdaila gali būti prašoma 1000 eurų už kv. m ir daugiau. Net ir prastos būklės butų kvadratinio metro kaina kilo kiek daugiau nei 100 eurų, o vidutinės būklės turto vertė siekia 850 eurų už kv. metrą.
„Būsto kaina ir vertė nėra tapačios, tačiau tokio didelio neatitikimo jau senokai nebuvo. Akivaizdu, kad šiandien brangsta ne tik esami būstai, bet ir statyba – medžiagos, darbo jėga. Statybininkų trūkumas augina darbo užmokestį. Sunku pasakyti, kiek tai truks, tačiau rinka yra savireguliuojantis organizmas ir anksčiau ar vėliau pusiausvyra tarp paklauso ir pasiūlos sugrįš“, – kalbėjo ji.
R.Kniežauskienė atkreipia dėmesį, kad klientai, atėję pasikonsultuoti, nebeklausia, už kiek galėtų nusipirkti būstą, o teiraujasi, ar apskritai laikas dabar jį pirkti.
„Būsto kainų augimas nebekoreliuoja su atlyginimų augimu, tai mažina galimybę jaunoms šeimoms įsigyti patrauklesnį būstą, perkamas mažiau likvidus turtas už dideles kainas.
Manyčiau, kad kainų riba, iki kurios žmonės dar gali įsigyti būstus už adekvačią vertei kainą, Mažeikiuose jau peržengta. Tiesa, situaciją regionuose šiek tiek gelbsti valstybės parama jaunoms šeimoms, suteikianti nuo 15 iki 25 proc. būsto vertės subsidiją, kuri gali būti panaudota kaip pradinis įnašas būsto pirkimui“, – aiškino R.Kniežauskienė.
Skirtumas – iki keliolikos tūkstančių eurų
Tiesa, nekilnojamojo turto vertinimo įmonės „Capital Valuations“ vadovas Mantas Pajaujis tvirtina, kad nekilnojamojo turto vertinimo metodika nesikeičia. Anot jo, vertinimo metodika yra patvirtinta, todėl kažkaip laviruoti ar jos keisti nepavyksta.
„Vertintojas būsto vertę dažniausiai nustato ir apskaičiuoja lyginamuoju metodu pagal būsto sandorius, kurie jau yra įvykę – Registrų centre registruotus pardavimus. Pavyzdžiui, miegamajame Vilniaus rajone, Karoliniškėse yra parduodamas butas. Informaciją apie ankstesnius panašių butų pardavimus gauname Registrų centre – šią informaciją perkame, todėl ir žinome, kokie sandoriai yra įvykę. Taigi, jei yra seniau įvykusių sandorių, o būsto kaina tokia, kuri atspindi įvykusius sandorius, tuomet ir įvertiname“, – aiškino jis.
Tačiau, pasak M.Pajaujio, ne viską pavyksta tinkamai įvertinti, nes, pavyzdžiui, nėra anksčiau įvykusių panašių sandorių. Būtent dėl to ir nutinka taip, kad prašoma kaina būna didesnė. Taigi, turto vertintojui tai būna sunku įvertinti.
„Kartais neatitikimai būna dideli, kartais – nedideli. Na, o apskritai yra taip, kad būsto vertę nustatyti vertintojas gali, o kainą žmonės susigalvoja patys ir kiek nori, tiek prašo. Tai nulemia šiandieninę tendenciją: nekilnojamojo turto vertė ir kaina dažnai prasilenkia ir būtent kaina viršija būsto vertę“, – įsitikinęs jis.
M.Pajaujis pabrėžia, kad tokie atvejai šiuo metu nėra retas reiškinys. Ši problema akivaizdžiausia didžiuosiuose miestuose ir kurortuose.
„Vietose, kur rinka yra aktyviausia, pasireiškia didžiausi būsto kainos ir vertės skirtumai. Visgi pastarąjį pusmetį atvejai, kai kaina su verte prasilenkia, pasireiškia daug dažniau. Anksčiau tai pasitaikydavo rečiau – tokie nesutapimai atsirasdavo vertinant išskirtinį, prabangų turtą, o dabar taip neretai nutinka ir paprastuose miegamuosiuose rajonuose“, – sakė jis.
Nors, eksperto teigimu, skirtumus į statistinę eilutę suvesti sunku, tačiau kartais kaina ir vertė gali skirtis šimtu, o kartais net keliais ir keliolika tūkstančių eurų.
„Šios situacijos labai gerai nevertiname, tačiau pokyčių greitu metu nematome. Šiuo metu nekilnojamojo turto paklausa vis auga, o pasiūla yra gana ribota. Būsto poreikis toks didelis, dauguma žmonių perka projektus net „nepačiupinėję popierių“, neišnagrinėję visų sąlygų. Taigi, tokios tendencijos rodo, kad kainos galimai kils arba bent jau nekris, tačiau tiksliai prognozuoti yra labai sunku“, – mano M.Pajaujis.
Problema pirkėjui, džiaugsmas pardavėjui
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis taip pat pripažįsta, kad tokios situacijos dažnėja. Dėl to pasitaiko, kad ir pardavėjų prašomos kainos, kurias sutinka mokėti pirkėjas ir kartais net prašo įvertinti tai sumai, prasilenkia su tikrąja turto verte, kurią nustato vertintojas.
„Tai natūralu, nes vertintojai remiasi įvykusiais sandoriais ir juos lygina. Ir kai kainų kilimas tampa šiek tiek spartesnis, automatiškai senesni sandoriai būna mažesni negu šiuo metu prašomos pardavėjų kainos. Ir gali atsirasti tam tikras nesąryšis“, – aiškino jis.
S.Vagonio teigimu, problema yra visoje Lietuvoje – taip pat ir didžiuosiuose miestuose, bet ryškiau ji vis dėlto jaučiasi mažesniuose miestuose. Jis teikė pavyzdį, kad jeigu vertintojas randa kelių mėnesių senumo sandorius, jis turi atsižvelgti į praėjusį laiką ir kaip per tą laiką pasikeitė rinka.
„Kartais sunku suprasti, kokia yra rinka, kai prašomos kainos gali svyruoti 20–30 proc. intervale net panašiems turtams“, – aiškino jis.
Vertinimo metodika leidžia išgauti maksimaliai objektyvią kainą turtui, tačiau ne visos kainos šiuo metu yra objektyvios ir pirkėjai net ir permoka, tikino S.Vagonis. Nors visuomet būdavo tokių, kurie užkelia kainą ir tikisi, kad kas nors „užkibs“, eksperto teigimu, „šiuo metu jų efektyvumas yra didesnis“ ir tikisi, kad jei permokės dabar, galbūt ateityje turto vertė bus adekvati.
„Problema pirkėjui, kada jis tikisi, kad vertintojas įvertins tiek, už kiek jis perka. Tai yra aktyvios rinkos problema, kai pardavėjai nori pasinaudoti pirkėjų skubėjimu, noru įsigyti ir kartais prašo kainų ne visai adekvačių rinkos sąlygoms. Bet atsitinka tokių atvejų, kai pirkėjai sutinka primokėti“, – aiškino jis.
S.Vagonis mano, kad tokia situacija užprogramuota šiems metams, kainos ir toliau lips į viršų bei daugiau pardavėjų norės pasinaudoti situacija.
„Pirminėje rinkoje augančios statybos apimtys turėtų subalansuoti situaciją. Vėlgi, augantis kainų lygis gal šiek tiek atsijos dalį pirkėjų, kuriems sunkiau įpirkti arba psichologiškai nenorės mokėti tokių kainų. Šie metai turėtų būti aktyvūs ir šiais metais turėtų kilti kainos. Bet ar tai persikels į kitus metus, sunku pasakyti“, – kalbėjo jis.
Gyventojų elgsena, bet ne rinka primena 2005-tus
Daug kas dabartinę situaciją rinkoje lygina su prieškriziniais metais, kada nekilnojamojo turto rinkoje buvo itin karšta. S.Vagonis pripažįsta, kad pirkėjų elgesys yra panašus su tuometiniu – tiek šalis, tiek rinka geroje padėtyje ir kainos neišvengiamai kyla.
Tačiau jų augimo tempai gerokai skiriasi. „Ober-Haus“ skaičiavimu, per šių metų pirmus keturis mėnesius Vilniuje būsto kainos ūgtelėjo 6 proc. ir šiemet žadamas dviženklis rezultatas. Tačiau tai vis tiek neturėtų pasiekti 20 ar 30 proc., arba net 2005-ųjų rezultato, kada sostinėje būsto kainos kilo apie 50 proc.
„Rinkos aktyvios, bet iš esmės skiriasi keli dalykai. Tuo metu buvo besąlygiško kilimo jausmas, nebuvo pamąstymų, gal šiek tiek pakils, o paskui gali kristi, nes tuo metu net rimtos krizės nebuvo. Buvo besąlygiškas tikėjimas viskuo, neseniai įstojome į NATO, bankai pradėjo skolinti pigiomis palūkanomis, skolinti 100 proc. įsigijimo kainos. Susiformavo labai didelė kritinė masė žmonių, kurie skubėjo pirkti, pirko ir automatiškai kėlė kainas.
Dabar irgi yra paklausa, tik ji labiau paremta nuosavais pinigais negu skolintais, bankai neskolina 100 proc. Noras žmonių pirkti yra panašus ir supratimas, kad dabar rinka auganti ir kad jei pirksi vėliau, tikėtina, tai darysi už aukštesnę kainą. Tačiau rinkos pagrindas ir stabilumas yra visiškai kitoks“, – kalbėjo jis ir pridūrė, kad dabar žmonės yra mažiau lengvabūdiški, mažiau skolinasi, o jei skolinasi, tuomet tai daro pagal visas taisykles.
S.Vagonio nuomone, reikia kalbėti daugiau apie nekilnojamojo turto rinkos ciklo dalį. Anot jo, šiuo metu ji yra stipriai įkaitusi, tačiau nėra kylanti į burbulą.
„Nemanau, kad tai išvirs į kokią nors problemą šalies mastu. Tiesiog visa tai išvirs į susiformuosiantį aukštesnį kainų lygį, bet tai labai logiška. Ekonomika, žmonių atlyginimai, pragyvenimo lygis kyla, taigi, aukštesnis nekilnojamojo turto kainų lygis yra adekvatus dalykas. Negali būti taip, kad viskas kyla, o nekilnojamojo turto kainos stovi arba krenta žemyn“, – įsitikinęs pašnekovas.
