Kaip parodė „Swedbank“ atlikta Baltijos šalių būsto rinkos analizė, Latvijoje ir Estijoje didžioji dalis būsto sandorių sudaromi sostinėse, tuo metu NT rinka Lietuvoje pagal aktyvumą pasiskirsčiusi tolygiau.
„Istoriškai Baltijos šalių nekilnojamo turto rinkos yra pakankamai skirtingos, šiuo metu jos yra skirtinguose raidos taškuose, tai atsispindi ir gyventojų skolinimosi poreikiuose.
Latvijoje ir Estijoje didžioji dalis būsto sandorių sudaromi šių šalių sostinėse, kuriose būstas yra brangiausias, tuo metu nekilnojamo turto rinka Lietuvoje pagal aktyvumą pasiskirsčiusi tolygiau ir sostinė neturi tokio dominavimo“, − sako „Swedbank“ gyventojų finansavimo ekspertas Tomas Pulikas.
Didžiausią dalį atsiriekia trys miestai
Registrų centro atstovė spaudai Kristina Petrošienė pastebi, kad apie 30 proc. butų sandorių sudaroma Vilniuje, o gyvenamųjų namų rinkoje jau kelerius metus pirmauja Kauno miestas ir rajonas.
„Šiuo metu visos šalies būsto rinka yra stabili ir atkartojanti praėjusių metų pasvyravimus. Regionai gyvena įprastą gyvenimą: juose NT sandoriai teka sena vaga, ne didžiosiose savivaldybėse parduodama maždaug po vieną butą per dieną.
Tiek didieji miestai, tiek ir kurortai pasižymi nedideliu augimu, tačiau ryškesnio augimo lyderio nėra. Neringoje, kaip ir visoje Lietuvoje, anksčiau, jau gegužės-birželio mėnesiais prasidėjo sezoninis rinkos aktyvumo didėjimas, pardavimai (12–14 gyv. patalpų) pasiekė ankstesnių metų piką, kuris būdavo fiksuojamas liepą–rugpjūtį“, – kalba K.Petrošienė.
„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pažymi, kad 2017 metais nuo visų Lietuvoje išleistų pinigų butams ir namams įsigyti net 68 proc. jų teko Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos miestų savivaldybėms.
„Vertinant pagal įsigyto būsto kiekį, tai šiuose miestuose 2017 metais įregistruota beveik 19,7 tūkst. būsto pirkimo-pardavimo sandorių ir tai sudaro 45 proc. nuo visų būsto vienetų įsigytų visoje šalyje. Tačiau tai neturėtų stebinti, nes šiuose miestuose yra sukoncentruotas didžiausias būsto fondas, tuo pačiu ir gyventojų kiekis, o pardavimo kainos, palyginti su likusiais didesniais šalies miestais, taip pat yra aukščiausios.
Nors dažniausiai kalbame apie šalies didmiesčių būsto rinkas (ypač apie Vilnių), nereikia pamiršti ir kitų šalies regionų, kuriuose taip pat stebimi ne ką mažesni pokyčiai. Šalies mastu žemiausias būsto rinkos aktyvumas per pastaruosius 15 metų buvo užfiksuotas 2009-aisiais, tačiau situacija nuo to laiko stipriai pasikeitė. Palyginti su 2009-aisiais, pastaraisiais metais Lietuvoje įsigyjama net 2,2 karto daugiau būstų“, – pasakoja R.Reginis.
Ne visi regionai beviltiškai merdi
Nors du trečdaliai būsto sandorių yra sudaromi trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose, dalies mažesnių miestų rinka taip pat nestovi vietoje. Kaip pastebi R.Reginis, spartus būsto sandorių augimas jau fiksuojamas rečiau apgyvendintose šalies savivaldybėse.
„Palyginti pirmąjį 2018-ųjų pusmetį su pirmuoju 2017-ųjų pusmečiu, Neringos savivaldybėse fiksuojamas 39,3 proc. būsto sandorių augimas (2017 m. I pusm. – 28 objektai, 2018 m. I pusm. – 39 objektai), Pasvalio r. sav. – 26,2 proc.(2017 m. I pusm. – 84 objektai, 2018 m. I pusm. – 106 objektai), Vilkaviškio r. sav. – 26,0 proc.(2017 m. I pusm. – 150 objektų, 2018 m. I pusm. – 189 objektai), Švenčionių r. sav. – 25,5 proc. (2017 m. I pusm. – 110 objektų, 2018 m. I pusm. – 138 objektai), Kretingos r. sav. – 22,9 proc. (2017 m. I pusm. – 175 objektai, 2018 m. I pusm. – 215 objektai), Jurbarko r. sav. – 16,8 proc. (2017 m. I pusm. – 137 objektai, 2018 m. I pusm. – 160 objektų), Varėnos r. sav. – 14,4 proc. (2017 m. I pusm. – 97 objektai, 2018 m. I pusm. – 111 objektų), Lazdijų r. sav. – 11,8 proc. (2017 m. I pusm. – 68 objektai, 2018 m. I pusm. – 76 objektai), Kalvarijos sav. – 10,3 proc. (2017 m. I pusm. – 39 objektai, 2018 m. I pusm. – 43 objektai).
Galima pasidžiaugti, kad būsto rinka yra gyvybinga ne tik keliuose didžiausiuose šalies miestuose, teigiamos tendencijos jau stebimos ir ne tokiuose ekonomiškai aktyviuose šalies regionuose. Žinoma, būsto rinkos atsigavimo tempai ir apimtys šalies mastu išlieka ir išliks labai nevienodi – nuo toliau merdėjančių miestelių iki sparčiai augančių šalies regionų“, – komentuoja R.Reginis.
Pašnekovas lygina ir pirmąjį 2018-ųjų pusmetį su pirmuoju 2009-ųjų pusmečiu, kada buvo stebimas žemiausias būsto rinkos aktyvumas.
„Palyginus šiuos du laikotarpius, galima pastebėti, kad kai kuriose savivaldybėse būsto sandorių augimas nesiekia net 30 proc., tuo metu kitose būsto sandorių sudaroma net 2,5–4,5 karto daugiau. Pavyzdžiui, Pagėgių savivaldybėje stebimas 10,0 proc. augimas, Pakruojo r. sav. – 10,8 proc., Ignalinos r. sav. – 25,4 proc.
Sparčiausiu sandorių augimu išsiskyrė Klaipėdos r. sav. (359 proc.), Palangos m. sav. (294 proc.), Kretingos r. sav. (247 proc.), Marijampolės sav. (242 proc.), Druskininkų sav. (212 proc.), Trakų r. sav. (191 proc.), Kauno m. sav. (182 proc.), Kauno r., sav. (180 proc.), Panevėžio m. sav. (172 proc.), Vilniaus m. sav. (163 proc.), Alytaus m. sav. (162 proc.)“, – skaičiuoja R. Reginis.
Nauja statyba – didžiuosiuose miestuose
Pasak K.Pertošienės, nors būstas yra perkamas visoje Lietuvoje, naujos statybos butų rinkos aktyvumas labiausiai pastebimas didžiosiose savivaldybėse, nes jose yra daugiausiai gyventojų, jie gauna aukštesnes pajamas ir turi iš ko rinktis.
„Per pastaruosius 15 metų beveik pusėje (29-iose) Lietuvos savivaldybių nebuvo parduotas nė vienas naujos statybos butas. Tai gali reikšti, kad gyventojai savarankiškai statosi naujus namus“, – pažymi pašnekovė.
NT bendrovės „Citus“ analizės ir investicijų vadovas Šarūnas Tarutis pastebi, kad aktyviausia naujos statybos rinka yra Vilniuje ir Kaune, nors pastarasis nuo sostinės atsilieka.
„Nors naujų būstų rinka Kaune auga labai sparčiai, vystomų projektų skaičius yra apie 2-3 kartus mažesnis nei sostinėje. Klaipėdoje vystomų projektų skaičius yra maždaug 2–3 kartus mažesnis nei Kaune, tačiau matome šiokių tokių atsigavimo ženklų.
„Citus“ duomenimis, pirmąjį 2018-ųjų pusmetį Vilniuje buvo vystomi apie 156 būsto projektai, pirmąjį 2018-ųjų pusmetį – apie 168. Kaune antrąjį 2017-ųjų pusmetį – apie 45, pirmąjį 2018-ųjų pusmetį – apie 59, Klaipėdoje – antrąjį 2017-ųjų pusmetį – apie 22, pirmąjį 2018-ųjų pusmetį – apie 19“, – skaičiuoja Š. arutis.
Tačiau nauji būstai statomi ne tik pagrindiniuose – Vilniaus, Kauno miestuose. Statybos projektų, nors ir nedaug, esama ir Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Klaipėdos rajoje, Neringoje, Palangoje, Kretingos rajone, Druskininkuose, Trakų rajone.
Pasak R.Reginio, naujas būstas šiose vietovėse statomas tiek pardavimui, tiek savo reikmėms.
„Tai ypač pastebima Kauno ir Klaipėdos rajonų savivaldybėse, kurios ribojasi su Kauno ir Klaipėdos miestais bei gali pasiūlyti platų žemės sklypų pasirinkimą mažesnėmis kainomis (palyginti su miestuose esančiais sklypais). Todėl nenuostabu, kad nemaža dalis miesto gyventojų nusprendžia persikelti į šalimais esantį rajoną (šiose savivaldybėse pastaraisiais metais taip pat fiksuojamas didžiausias santykinis gyventojų skaičiaus padidėjimas). Akivaizdu, kad tai taip pat atsispindi ir būsto sandorių statistikoje“, – komentuoja R.Reginis.
Į gimtuosius miestelius grįžta emigrantai?
Banko „Swedbank“ ekonomistas N.Mačiulis sako, kad galima išskirti dvi priežastis, dėl ko būsto rinka visoje Lietuvoje yra aktyvesnė.
„Pirmiausia tai yra beveik istorinių žemumų sumažėjęs nedarbo lygis. Jis vis dar didesnis nei 2007-aisiais, tačiau laisvų darbo vietų skaičius Lietuvoje dar niekada nebuvo toks aukštas. Geresnė situacija darbo rinkoje lėmė geresnes gyventojų galimybes įsigyti būstą ne tik didmiesčiuose. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį ir į tai, kad vidutinis darbo užmokestis sparčiai augo visose savivaldybėse.
Antra tendencija, kuri išryškėjo pirmą šių metų pusmetį, o šiek tiek ir praėjusiųjų metų pabaigoje – didesnė imigracija ir mažesnė emigracija. Matome, kad pastaruoju metu imigracija buvo netgi didesnė nei imigracija. Tai, aišku, irgi sukuria didesnę paklausą būstui. Galima daryti prielaidą, kad užsidirbę užsienyje, į Lietuvą grįžta emigrantai, investuoja čia į būstą ir galbūt netgi planuoja čia gyventi ir dirbti“, – kalba N. Mačiulis.
Tačiau, pasak pašnekovo, daryti išvadą, kad lietuviai atsisuka į regionus, kol kas dar anksti: „Kol kas sunku tikėtis, kad gyventojai iš didmiesčių keltųsi gyventi į mažesnius miestelius. Labiausiai tikėtina, kad pagrindinis gyventojų srautas į mažesnius miestelius yra grįžtantys emigrantai. Jie dažniausiai nori sugrįžti į savo miestelį, kur gyvena jų artimieji, kur jiems galbūt patrauklu pradėti savo verslą.“
Būsto kainos sparčiausiai auga nebe sostinėje
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2018 metų birželio mėnesio reikšmė išaugo 0,3 proc. Per metus butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Panevėžyje – 6,7 proc., Šiauliuose – 4,7 proc., Kaune – 4,3 proc., Klaipėdoje – 3,2 proc. ir Vilniuje – 2,3 proc.
„2018 metais fiksuojamos spartesnio butų kainų augimo tendencijos mažesniuose šalies didmiesčiuose. Jeigu šalies sostinėje augimas pastaraisiais mėnesiais yra mažiausias iš visų šalies didmiesčių, tai, pavyzdžiui, Panevėžyje, Šiauliuose ar Kaune stebimas spartesnis butų pardavimo kainų augimas.
Nekilnojamojo turto rinkoje vykstantys teigiami pokyčiai didesniuose miestuose iš dalies persiduoda ir mažesniems miestams. Tai stebima ir Šiauliuose, ir Panevėžyje, kurie po pastarojo sunkmečio negalėjo pasigirti nei spartesniu kainų augimu, nei naujo būsto statybų apimtimis“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
