Senieji Pilaitės gyventojai nepatikliai dirsčioja į vis naujas statybas kaimynystėje. Kiekvienas naujas kvartalas – papildomos minutės spūstyje važiuojant į darbą.
Per metus – trečdalis to, kas pastatyta per 5 metus
Tai, kad vietos gyventojų burnojimas ant statybininkų ir padidėjusių spūsčių nėra iš piršto laužtas, įrodo statistika. Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, per 2012-2016 metus Pilaitėje pastatyta 1668 nauji butai ir 89,8 tūkst. kv. m ploto. Tačiau vien šiais metais planuojama įgyvendinti projektus, kuriuose bus įrengta 526 butai ir pastatyta apie 27 tūkst. kv. m ploto – beveik trečdalis to, kas pastatyta per penkerius metus.
Žinoma, Pilaitė nėra labiausiai besiplečiantis rajonas Vilniuje. Pavyzdžiui, „Ober-Haus“ skaičiavimais, vien šiemet Vilniaus Šnipiškių rajone turėtų būti pastatyta 911 butų ir 41,4 tūkst. tūkst. kv. m ploto. Vejasi ir Žirmūnai, kur vien 2017 metais planuojama pastatyti 476 butus ir 26,6 tūkst. kv. m ploto. Tačiau, pavyzdžiui, Antakalnis smarkiai atsilieka – šiemet čia naujų butų iškils tik 89 – 6,3 tūkst. kv. metrų.
Dar iškalbingesni skaičiai kalbant apie individualių namų rinką. Vien tik nekilnojamojo turto plėtotojai 2012-2016 metais pastatė 175 namus ir 20,4 tūkst. kv. m ploto. Tuo tarpu vien šiemet suplanuota pastatyti 145 namus ir 15,9 tūkst. kv. m ploto.
Stato penki plėtotojai
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, Pilaitėje per penkerius metus nuo 2012 metų daugiabučių rinkoje madas diktuoja du plėtotojai – „Eika“ ir „Vilmestos projektai“. Iš paskos seka dar trys mažesni – „Citus“, statybos ir generalinės rangos įmonė „Conresta“ ir „Namila“. Šie penki rinkos žaidėjai užima 90 proc. visos rajono rinkos.
„Sudėjus šių bendrovių pastatytus butus per pastaruosius penkerius metus ir pridėjus 2017 metais planuojamus pastatyti butus, gautume, kad du plėtotojai pastatys virš 60 proc. visų Pilaitės butų. Kiti plėtotojai gerokai smulkesni“, – 15min komentavo analitikas.
Tuo tarpu individualių namų rinkoje daugiausiai būstų iš viso įrengs bendrovė „Citus“ – projekte „Karaliaučiaus slėnis“. Skaičiuojant visus etapus, iš viso turėtų būti pastatyti 97 kotedžai.
„Kiti projektai mažesni. Į didžiausių Pilaitės projektų 2012-2017 metais penketuką patenkantys projektai „Zujūnų namai“, „Šiaurės Pašvaistė“, „Herkaus alėjos“, „Pilaitės terasos“ turi nuo 21 iki 52 namų. Šie didžiausių plėtotojų penketuką sudarantys statytojai kartu 2012-2017 metais Pilaitėje užima 76 proc. rinkos dalį“, – teigė S.Vagonis.
Tvarkinga plėtra
Anot analitiko, nekilnojamojo turto plėtotojus šis rajonas traukia dėl pakankamos sklypų pasiūlos patrauklia kaina. Taip pat statybas palengvina ir neblogai išplėtota infrastruktūra, inžineriniai tinklai.
Auga ištisi kvartalai su aiškia koncepcija, tvarkingu, aiškiai į ateitį numatytu, o ne chaotišku suplanavimu, - sakė S.Vagonis.
„Dažniausiai plėtotojai stato ten, kur pavyksta palankiomis sąlygomis įsigyti sklypą. Pilaitėje yra pakankamai sklypų, skirtų daugiabučių statybai arba individualiems namams. Nemaža sklypų pasiūla, sukurta infrastruktūra, aiški kaimynystė. Mano supratimu, tai patinka tiek patiems žmonėms, tiek plėtotojams“, – sakė S.Vagonis.
Jo nuomone, rajono plėtra išsiskiria iš kitų miesto dalių tvarkingumu, vienodais pastatais ir kvartalais.
„Šio rajono plėtra vykdoma labai tvarkingai, nes nemaža dalis projektų yra sukoncentruota kelių didelių plėtotojų rankose, kurie nuosekliai stato savo gyvenamuosius kvartalus. Auga ištisi kvartalai su aiškia koncepcija, tvarkingu, aiškiai į ateitį numatytu, o ne chaotišku suplanavimu“, – lygino S.Vagonis.
Be to, Pilaitė turėtų išvengti ir Perkūnkiemio likimo, kur dėl didelio galimo užstatymo intensyvumo, rajonas dabar susiduria su didelėmis automobilių spūsčių ir jų statymo problemomis.
Planuota, kad toje kryptyje gyvens 200 tūkst. žmonių. Dėl to tiestas Pilaitės pr. ir Vakarinis aplinkkelis, - teigė M.Pakalnis.
„Perkūnkiemyje buvo labai dideli leistini reglamentai ir ankstesni plėtotojai išnaudojo maksimaliai tą plėtros intensyvumą. Pilaitėje leidžiamas užstatymo intensyvumas yra dvigubai mažesnis. Nuo besaikio ir aktyvaus urbanizavimo Pilaitę išgelbėjo Vilniaus reglamentai, kurie leido statyti dvigubai mažesniu intensyvumu“, – įsitikinęs S.Vagonis.
Kalbant apie kainas, vertinant kvadratinio metro kainą, Pilaitėje vyrauja ekonominė klasė. Šiuo metu kvadratinio metro kaina bute siekia 1,2-1,5 tūkst. eurų. Palyginimui, Antakalnyje būsto kaina siekia 1,6-2,4 tūkst. už kv. m, o Naujamiestyje – 1,5-2,2 tūkst. už kv. metrą.
„Daugiausia tai yra jauni, iki 30-35 metų amžiaus žmonės, nes Pilaitė yra šiek tiek toliau nuo miesto centro esantis rajonas, ją patogiau pasiekti privačiu transportu. Vyresniems žmonėms tas rajonas yra per toli nuo miesto centro“, – pasakojo S.Vagonis.
Pilaitėje sparčiai auga ir gyventojų skaičius. Vilniaus savivaldybės miesto planavimo įmonės „Vilniaus planas“ projektų vadovo Mindaugo Grabausko teigimu, šiuo metu labiausiai besiplečianti teritorija Pilaitėje – šiaurinė dalis.
„Pagal Pilaitės šiaurinės dalies teritorijos detalųjį planą, apimantį apie 230 ha teritorijos, planuojamas gyventojų skaičius teritorijoje – 13,8 tūkst. gyventojų. 2016 metais Pilaitės šiaurinėje dalyje gyveno 4068 gyventojai. Pagal tendencijas, Pilaitės šiaurinėje dalyje per pastaruosius 5 metus kasmet įregistruojama apie 300 naujų gyventojų. Galima prognozuoti, kad Pilaitės šiaurinė dalis visiškai užstatyta bus po 30 metų“, – atsakė jis.
Vyriausiojo Vilniaus miesto architekto Mindaugo Pakalnio teigimu, dideli tuščios žemės plotai kartu su naujomis statybomis į rajoną pritraukia jaunesnius žmones, kurie yra kitokie – jie labiau prižiūri savo nuosavybę, o tai kelia ir viso rajono vertę.
Išvengėme problemos
M.Pakalnis 15min pasakojo, kad dabartinė rajono plėtra nėra atsitiktinė – ji buvo suplanuota dar prieš 30 metų. Dėl to praėjusio šimtmečio pabaigoje buvo parengta Šiaurinės miesto dalies bendrasis planas, kuriame numatytas Pilaitės prospektas ir didžiuliai inžineriniai tinklai.
„Dabar vyksta tai, kas buvo numatyta pieš 30 metų. Plėtra į tą pusę buvo numatyta tuometiniame generaliniame miesto plane. Planuota, kad toje kryptyje gyvens 200 tūkst. žmonių. Dėl to tiestas Pilaitės pr. ir Vakarinis aplinkkelis“, – kalbėjo architektas.
Anot M.Pakalnio, gerai, kad prieš tuos tris dešimtmečius Pilaitė nesiplėtė taip, kaip, pavyzdžiui, Pietinė miesto dalis – Naujininkai, Naujoji Vilnia, nes taip išvengta didelių socialinių problemų, su kuriomis ten dabar bandoma kovoti.
„Gerai, kad nebuvo spėta padaryti, nes turėtume nuo miesto atplyšusį naujadarą, kuris būtų tapęs problemų židiniu. Miesto plėtojimas ta kryptimi, mums, kaip miestui, yra gerai. Atidarius Vakarinį aplinkkelį, tos miesto dalies pasiekiamumas padidėjo, o sutvarkius šiaurinę Mykolo Lietuvio gatvę, padidės dar labiau. Žiūrint į problematinius rajonus, analizės aiškiai rodo, kad pietinėje miesto dalyje esančiuose rajonuose gyvena senesni žmonės. Kuo senesni gyventojai, tuo didesnės problemos juose. Jeigu Pilaitei nebūtų pasisekę, tai ji būtų tapusi antra Naująja Vilnia“, – teigė miesto architektas.
Rajoną išgelbėjo keliai
M.Pakalnis sakė, kad ilgą laiką į šį rajoną buvo sunku prikviesti plėtotojus statyti naujus namus, tačiau ši problema pradėta spręsti miestui investuojant į papildomą infrastruktūrą. Be to, rajone palikti keli sklypai, skirti visuomeninės paskirties pastatams, todėl čia turėtų iškilti darželiai.
„Ilgą laiką Pilaitės problema buvo ta, kad nebuvo prospekto, privažiavimas ilgą laiką buvo atskirtas, kabėjo ant prasto kelelio. Dabar rajono infrastruktūra visiškai integruota į miesto struktūrą, taip pat ten dar yra visuomeninės paskirties sklypų, kur dar galima statyti mokyklas, darželius. Pagaliau yra parengtas Šiaurinės dalies Pilaitės detalusis planas, kur ne pagal morkų sklypų ribas suplanuota plėtra. Miestui ši kryptis tikrai gera, ilgą laiką galvojome, kaip paskatinti, kad jie ten ateitų“, – kalbėjo miesto architektas.
Tačiau ar ši Pilaitės plėtra yra kokybiška? M.Pakalnio nuomone, nors ji nėra pavyzdinis atvejis žiūrint visame Europos kontekste, tačiau ir ne laukinė. Be to, nekilnojamojo turto krizės pamokyti plėtotojai ir pirkėjai nebesižvalgo į tokius perkrautus rajonus kaip Perkūnkiemis,
„Tai nėra geriausias Europoje plėtros pavyzdys, bet ji nėra laukinė. Pilaitėje buvo padaryti gatvių planai, žemės sklypai nėra ilgi ir siauri, ant jų galima kažką normalesnio suplanuoti. Nemanau, kad Pilaitės plėtra yra kažkokiame ypatingame pavojuje, tiesiog reikia valdyti, žiūrėti.
Be to, dabar visi plėtotojai turi įgyvendinti reikalavimus numatytus Statybos techniniuose reglamentuose, automobilių stovėjimo vietų skaičius daromas toks, koks ir turi būti pagal teisės aktus. Mano galva, po nekilnojamojo turto krizės tokių pertankintų rajonų kaip Perkūnkiemis, Fabijoniškių šiaurinė dalis jau žmonės nebeperka. Tai gerai, buvo skaudi, bet gera pamoka ir tokių nekokybiškų projektų nebedaro“, – sakė M.Pakalnis.
