Biurų rinka
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad šiemet Vilniuje turėtų būti baigta 15-a (82,6 tūkst. kv. m ploto) biurų projektų, Kaune – 8-i (38,4 tūkst. kv. m ploto) projektai, o Klaipėdoje – vienas 2 tūkst. kv. m ploto projektas.
Biurų rinkai šiemet, panašu, bus tikrai didelių išbandymų metas, – teigė S.Vagonis.
„Newsec advisers LT“ duomenimis, šiemet A klasės biurų rinką turėtų papildyti 38 tūkst. kv. m, o B klasės – 37 tūkst. kv. m ploto naujų patalpų.
Pasak „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio, augant administracinių patalpų pasiūlai, plėtotojams neišvengiamai teks susidurti ir su didėsiančiomis vakansijomis.
„Biurų rinkai šiemet, panašu, bus tikrai didelių išbandymų metas. Nepaisant augančios šalies ekonomikos, veržlios tarptautinių kompanijų plėtros, nerimą kelia, kad biuro pastatų statybos Vilniuje, o turbūt ir Kaune vystosi dar veržliau. Todėl labai tikėtina, kad 2017 metais matysime jau nebemažėjančius, o šiek tiek augančius neužimtumus Vilniuje ir Kaune: tradicinis 3-5 proc. vakansijų lygis gali persimainyti ir į 5-10 proc.“, – teigė S.Vagonis.
Tuo tarpu Klaipėdoje, jo nuomone, situacija keistis neturėtų – prognozuojamas 15-17 proc. biurų vakansijos lygis.
„Newsec advisers LT“ taip pat prognozuoja vakansijų lygio augimą. Tiesa, ne tokį didelį – iki 5,2-7,5 procento. Įmonės Tyrimų ir analitikos grupės vadovo Baltijos regione Mindaugo Kulboko teigimu, pastaruosius metus ne tik siūlomas didelis naujų biurų patalpų kiekis, bet ir itin didelis kiekis šių patalpų įsisavinamas.
„Biurų rinka Vilniuje pastaruoju metu pateikia vieną naują projektą po kito, demonstruoja rekordines aukštumas. Pavyzdžiui, 2016 metais rinkai pasiūlyta daugiau kaip 80 tūkst. kv. m naujų biurų plotų – panašiai kaip ir 2009-aisiais, tačiau nauja ir esminė tendencija – 2016 metais įsisavinta daugiau nei 65 tūkst. kv. m šio ploto“, – sakė M.Kulbokas.
Pasak „DNB būsto“ direktoriaus Audriaus Gudanavičiaus, jau praėjusiais metais A klasės biurų segmente Vilniuje ir Kaune buvo galima matyti augantį vakansijų lygį. Jo teigimu, šiemet sostinės biurų rinkos paklausa turėtų būti patenkinta.
Planuojama, kad 2017 metais Vilniaus ir Kauno rinkose atsiras daugiau nei 100 tūkstančių kvadratinių metrų naujų biurų ploto, – sakė A.Gudanavičiaus.
„Laisvų A klasės biurų dalis Vilniuje 2016 metais toliau didėjo ir metų pabaigoje sudarė kiek mažiau nei 6 procentus, o Kaune – maždaug 4 proc. Paklausą šiame segmente didžiąja dalimi formuoja užsienio kompanijų atidaromi ir plečiami paslaugų centrai. Planuojama, kad 2017 metais Vilniaus ir Kauno rinkose atsiras daugiau nei 100 tūkstančių kvadratinių metrų naujų biurų ploto. Tiesą sakant, abejoju ar užsienio kompanijos investuos Lietuvoje tokiais pat tempais, todėl Vilniuje šis segmentas turėtų prisisotinti“, – sakė A.Gudanavičiaus.
Augantis neišnuomoto ploto lygis, pasak S.Vagonio, turės įtakos ir nuomos kainoms. Analitiko teigimu, jei 2012-2015 metais biurų nuomos kainos šalies didmiesčiuose augo vidutiniškai 5-10 proc., tai 2016-aisiais Vilniuje ir Klaipėdoje jau buvo fiksuojamas tik simbolinis 1 proc. kilimas. Ir tik Kaune jos ūgtelėjo 5 proc. Vilniaus bei Klaipėdos A ir B klasės biurų kainos, „Ober-Haus“ teigimu, turėtų išlikti stabilios.
Tuo tarpu „Newsec advisers LT“ prognozėmis, A klasės biurų kainos šiemet dar turėtų lėtai kilti ir laikytis intervale nuo 13,8 euro už kv. m iki 16 eurų už kv. m, o B klasės biurų, ypač senos statybos, turėtų žengti link mažėjimo tendencijos ir laikytis tarp 8,5 euro už kv. m iki 13 eurų už kv. m. Pasak M.Kulboko, ilgalaikėje perspektyvoje biurų nuomos kainos stabilumą užtikrins naujų projektų plėtra ir paklausa jiems.
„2017–2018 metais biurų rinką pasipildys 140 tūkst. kv. m naujų biurų ploto, todėl kils vakansija. Vis dėlto rinka išliks sveika dėl paklausos ir pasiūlos santykio: paklausa neleis kristi kainoms, o ateities pasiūla neleis joms augti„, – sakė M.Kulbokas.
A.Gudanavičius šiemet prognozuoja biurų nuomos kainų mažėjimą sostinėje. Anot jo, viena iš priežasčių bus Kauno – kaip alternatyvios lokacijos – konkurencijos augimas.
„Tradiciškai paslaugų centrai iki šiol kaip potencialią buveinės vietą vertino tik į Vilnių, tačiau pernai matėme, kad Kaunas svarstomas kaip alternatyva. Metų pabaigoje Vilniuje tikėtina biurų kainų mažėjimo tendencija. Tuo tarpu Kaune vis dar jausis biurų ploto trūkumas ir kainos gali dar paaugti“, – tvirtino A.Gudanavičius.
S.Vagonio teigimu, siekdami išlaikyti kainų lygį plėtotojai potencialiems nuomininkams siūlys ne nuolaidas, o papildomų paslaugų: nemokamas parkavimo vietas, palankesnį eksploatavimo sąnaudų paskirstymą tarp nuomininko ir savininko.
Kad rinkoje vis daugiau galimybių atsiranda nuomininkams, sutinka ir M.Kulbokas.
„2016 metais vystytojai įsiūbavo rinką visuose biurų segmentuose ir yra naujų galimybių paieškose. Pirkėjai bei nuomininkai tampa vis labiau išrankesni, nes po gana ilgo laiko tarpo rinkoje atsirado reali galimybė rinktis iš daugiau nei dviejų-trijų projektų“, – sakė jis.
Pasak M. Kulboko, biurų rinkos paklausą vis dar palaikys įmonių persikėlimas į naujus biurus, paslaugų centrų plėtra bei valstybinio sektoriaus planai efektyvinti nekilnojamojo turto valdymą.
Prekybos patalpų rinka
A.Gudanavičiaus teigimu, didelių prekybos centrų rinka Lietuvoje šiuo metu yra beveik užpildyta, todėl plėtotojai gana vangiai planuoja naujus projektus. Tuo tarpu prekybos rinkoje labiausiai plečiasi prekybos tinklai, investuodami į naujas parduotuves.
„Dėl Lietuvos demografinės situacijos – mažėjančio gyventojų skaičiaus, nekilnojamojo turto plėtotojai naujus projektus planuoja tik didžiuosiuose miestuose – Vilniuje, Kaune bei Klaipėdoje. Šiuose miestuose gyventojų kiekis bent jau nemažėja. Šiemet ir toliau stebėsime parduotuvių tinklų plėtrą, kuriai didžiausią įtaką darys tinklo „Lidl“ plėtra. Įdomių pokyčių gali atsirasti dėl planuojamo „Rimi“ ir „Iki“ tinklų susijungimo, tačiau čia dar reikės palaukti rinkos reguliavimo institucijų sprendimų. Kiti didieji prekybos tinklai, norėdami išlikti konkurencingi, tikėtina, peržiūrės savo parduotuves bei imsis spartesnės plėtros tankiau apgyvendintose vietovėse“, – sakė A.Gudanavičiaus.
Panašiai kalba ir M.Kulbokas, kuris prognozuoja, jog inkariniai prekybos centrų nuomininkai, užsiimantys maisto prekyba, bus linkę mažinti nuomojamus plotus.
Į rinką žengęs tinklas „Lidl“ savo koncepcija parodė, kad 1,2 tūkst. kv. m ploto parduotuve galima gauti tą pačią apyvartą, o išlaikymo sąnaudos mažesnės, – teigė M.Kulbokas.
„Pagrindiniai nuomininkai mažėja, nes 8 tūkst. kv. m ploto parduotuvė yra per didelė. Į rinką žengęs tinklas „Lidl“ savo koncepcija parodė, kad 1,2 tūkst. kv. m ploto parduotuve galima gauti tą pačią apyvartą, o išlaikymo sąnaudos mažesnės. Todėl prognozuočiau, kad 2017 metais vis dažniau stebėsime tendenciją, kai didieji prekybos centrų nuomininkai trauksis į 2,5-4,5 tūkst. kv. m plotą. Pirkėjai tampa išmanesni, jie nori kuo trumpiau užtrukti parduotuvėje“, – teigė M.Kulbokas.
Kalbėdamas apie prekybos centrų plėtros potencialą, M. Kulbokas atkreipia dėmesį, kad kurį laiką itin aktyviai anonsuotas, prekybos centro projektas buvusioje „Audėjo“ fabriko teritorijoje, šiuo metu nerodo akivaizdaus aktyvumo.
„Taip būna, kad plėtotojai greitai užsidega ir pradėję ieškoti nuomininkų, susiduria su problema, kad jie visuose prekybos centruose yra tie patys. Nuomininkų tirštumas esamuose centruose lemia tai, kad steigdami daugiau prekybos taškų, jie skies savo apyvartas, nes pirkėjai yra tie patys. Tikimybė, kad jie parduos daugiau, bus maža. Pavyzdžiui, kodėl „Akropolis“ niekaip nesiryžta statyti antro prekybos centro? Jie puikiai suvokia, kad taip save kanibalizuos ir gali būti taip, kad vietoje 40 tūkst. lankytojų turės 25 tūkst. Todėl galiausiai keičiama koncepcija, kur didžioji dalis teritorijos tampa gyvenamąja“, – aiškino jis.
M.Kulboko teigimu, potencialo plėtrai turi teritorija aplink prekybos centrą „Nordika“, o realiausia koncepcija greta jo ir „Ikea“ parduotuvės – išparduotuvių centras.
„Prekybos parkas šalia „Nordikos“ gali plėstis, nes jo koncepcija pasiteisino. Iš pradžių projektas buvo atsargiai vertinamas, bet dabar matome, kad jo koncepcija sudėliota teisingai, ji sukūrė pirkėjų trauką, o nuomininkai turi galimybes išgyventi. Tolimesnis teritorijos plėtros etapas gali būti išparduotuvių centras. Na, turbūt ne veltui „Parkas Outlet“ ėmėsi atnaujinimo ir rekonstrukcijos, nes vieta prie oro uosto idealiai tinka tapti išparduotuvių centru“, – aiškino jis.
Pasak S.Vagonio, šiemet plėtotojai neplanuoja naujų prekybos centrų projektų šalyje.
„Anksčiausiai 2018 metais galime laukti naujų tradicinių prekybos centrų „Audėjo“ teritorijoje, galbūt Kalvarijų ir Žalgirio gatvių sankryžoje Vilniuje. Kaune ir Klaipėdoje didesnių ar įdomesnių projektų artimiausiu metu apskritai nenusimato“, – sakė jis.
Vis dar vangi plėtra prekybos centrų sektoriuje, tokias pačias tendencijas greičiausiai išlaikys ir šiemet, teigia S.Vagonis. Anot jo, neauganti konkurencija rinkoje lems nuomos kainų augimą.
„Vangi plėtra – geras ženklas egzistuojantiems centrams, kad jiems konkurencija 2017 metais negresia ir aukšti prekybos plotų užimtumai (99 proc.) garantuotai išliks ir šiemet. Auganti žmonių perkamoji galia, vartojimas, nepaisant elektroninės prekybos atsiriekiamos dalies ir toliau lems, itin mažus, o dažnai ir nulinius, neužimtumus geriausiuose prekybos centruose bei augins nuomos kainas“, – tvirtino S.Vagonis.
„Ober-Haus“ prognozuoja, jog 2017 metais prekybos centrų nuomos kainos augs dar bent 3-5 proc. A.Gudanavičius pastebi, kad prekybos patalpų nuomos kainos per pastaruosius penkerius metus augo apie 60 proc. bei prognozuoja, kad augimo tendencijos bus matomos ir 2017-aisiais.
„Pagrindinė paklausos dalis, kaip įprasta, yra Vilniuje. Užimtumas ir prekybos plotų paklausa čia – ypač dideliu žmonių srautu pasižyminčiose vietose – didžiuliai, todėl kainos per pastaruosius penkerius metus kilo apie 60 proc. ir kai kur gali siekti net 70 eurų už kv. m. Tikėtina, kad šiemet kainos irgi kils“, – sakė jis.
M.Kulbokas prognozuoja, jog nuomos kainos prekybos centruose šiemet turėtų augti, o brangiausiai bus nuomojamos iki 100 kv. m ploto patalpos – už 25-55 eurus už kv. m, pigiausiai – didesnės nei 500 kv. m – už 14-22 eurus už kv. m.
„Manau, kad didžiausias šių metų iššūkis rinkai būtų nors vieno prekybos centro, tokio kaip „Ozas“ ar „Panorama“ investicinis sandoris. Praėjusiais metais Latvijoje įvyko nemažai prekybos centrų sandorių – didelė dalis jų pakeitė savininkus, atėjo nauja valdytojų karta. Vilniaus rinkoje tokių sandorių nebuvo, buvo tik sandoriai tarp susijusių fondų“, – teigė M.Kulbokas.
Industrinio turto rinka
„Ober-Haus“ duomenimis, 2017 metais Vilniuje planuojama baigti bent tris (34 tūkst. kv. m ploto) sandėlių projektus, Kaune statomas 16 tūkst. kv. m ploto prekybos įmonių aljanso „Aibė“ logistikos centras.
„Newsec Advisers LT“ skaičiuoja, kad Vilniaus regione šiemet turėtų būti pasiūlyta 30 tūkst. kv. m. ploto naujų sandėliavimo patalpų, o Kauno ir Klaipėdos – 40 tūkst. kv. m ploto.
Pasak S.Vagonio, naujų sandėlių plėtrą, kuri vis dar vangi, galėtų išjudinti pastaruoju metu investuotojų rodomas susidomėjimas šiuo nekilnojamojo turto segmentu.
„Praėjusiais metais rekordiškai daug – apie 36 proc. – investicinių sandorių teko industriniam turtui. Nuo 2000-ųjų metų tradiciškai investicijos į tokį turtą sudaro apie 15 proc. Šiais metais industrinis turtas ne tik surinko neįprastai didelę investicijų dalį, bet ir aplenkė kitus segmentus: prekybos turtui teko 29,5 proc., o biurams – 34,6 proc. investicijų. To Lietuvoje dar nebuvo, ypač 2012–2015 metų laikotarpiu po krizės, kai sandėliams teko 7,3 proc. visų investicijų. Panašu, kad investuotojai, turėdami menkas pasirinkimo galimybes ir matydami jau kelerius metus stabilią sandėlių rinką, vis dažniau nukreipia pinigus į šį segmentą“, – aiškino jis.
S.Vagonis sako, kad žemos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionų sandėlių vakansijos, siekiančios 2-4 proc., pastaruoju metu jų nuomos kainas augino santūriai. Jis prognozuoja, jog šiemet situacija išliks panaši.
„Tai yra geras ženklas potencialiems nuomininkams, kad spekuliacinių projektų gali atsirasti ir daugiau. Žvelgiant į potencialią plėtrą 2017 metais galima daryti išvadą, kad neužimtumai išliks tame pačiame lygyje, kadangi didelė dalis ploto jau turi nuomininkus arba plėtojama išskirtinai tik sau. 2017 metais galėtų būti fiksuojamas nedidelis (2-3 proc.) nuomos kainų augimas visuose trijuose miestuose“, – sakė jis.
„Newsec Advisers LT“ šiemet prognozuoja apie 5 proc. lygio sandėliavimo patalpų vakansiją ir stabilias kainas.
„Plėtotojai ir toliau stengsis projektų plėtrą susieti su išankstinėmis nuomos sutartimis. Taip statant vakansija nedidėja. Vis dėlto tradicinę sandėlių rinką vis labiau keičia elektroninės prekybos rinka. Tai reiškia, kad tokiai prekybai reikia prekes gauti kuo greičiau ir tam reikalingi ne tradiciniai, o greito apyvartumo sandėliai, kurie yra mažesnio ploto, su daugiau vartų. Tradicinių sandėlių mažėja, o didieji sandėliai kuriami, pavyzdžiui, Lenkijoje“, – teigė M.Kulbokas.
Jis priduria, kad industrinio turto segmente 2017-ieji galėtų būti pramoninių pastatų plėtros proveržio metai.
Teritorijos plėtra
2016 metais plėtotojams aktyviai pirkus didesnes nei 1 hektaro ploto teritorijas plėtrai sostinės centre, S.Vagonis sako, jog patrauklių sklypų šiuo metu iš esmės nebelikę.
„Jei 2015 metais jau buvo stebima tendencija, kad miesto centre, Senamiestyje ir jų prieigose buvo sparčiai perkamos didesnės teritorijos plėtrai, tai 2016 metų pabaigoje galima konstatuoti faktą, kad jų jau iš esmės nebelikę. Dabar plėtotojams, norintiems įsigyti didesnį sklypą miesto centre liko du scenarijai: tikėtis perpardavimo, kaip įvyko buvusios „Skaiteks“ gamyklos teritorijos atveju, arba ieškoti jau ne visai centre, pavyzdžiui, Naujamiesčio pakraščiuose, Markučiuose“, – teigė S.Vagonis.
Pasak jo, dėl šios priežasties valstybinio turto privatizavimas bus itin įdomus plėtotojams.
„Tokie, kaip šiuo metu planuojamas Vilniaus miesto psichikos sveikatos centro turto Vasaros gatvėje, Antakalnyje, pardavimas, ir panašūs atvejai bus labai paklausūs tiek artimoje, tiek tolimesnėje ateityje. Panašu, kad didesnės teritorijos centrinėje miesto zonoje gali atsirasti arba valstybinio turto privatizavimo atveju, arba smulkių savininkų turtų konsolidavimo būdu“, – tvirtino S.Vagonis.
„Ober-Haus“ duomenimis, jau kelerius metus trunkantis didelis būsto pirkėjų aktyvumas lemia, kad į rinką besibraunantys įvairaus dydžio nepatyrę plėtotojai, augina konkurenciją dėl sklypų. Todėl plėtrai skirti sklypai per pastaruosius 3 metus pabrango apie 30-50 procentų.
S.Vagonis prognozuoja, kad nors teritorijų plėtrai sostinės centrinėje dalyje rasti bus vis sunkiau, tačiau sklypų kainos gali dar augti 5-10 proc. Kainų persiskirstymą metų pabaigoje, pasak analitiko, lems ir naujo Vilniaus miesto bendrojo plano sprendiniai.
