Praėjusiais metais Lietuvoje būstų perleista daugiausia nuo iki krizės buvusių metų – 43,7 tūkst. individualių namų ir butų. Registrų centro duomenimis, tik 2005 ir 2007 metais jų buvo perleista daugiau – atitinkamai 49,4 tūkst. ir 47,5 tūkst.
Reikia stebėti senos statybos pardavimus, nes jeigu jie sustos, ilgainiui ir nauja statyba ims buksuoti, – sako A.Bagdonavičius.
Tačiau kai kuriuose segmentuose iki krizės buvę rodikliai jau aplenkti – pavyzdžiui, Vilniuje pernai pirkta rekordiškai daug butų.
Vis dėlto A.Bagdonavičius aiškina, kad dabartinė šalies būsto rinkos situacija į tą laikotarpį panaši tik vieninteliu rodikliu – parduodamo būsto kiekiu. Bet nei kainos, nei įsiskolinimo lygis bumo metų dar toli gražu nepasiekė.
„Tais metais, kai buvo bumas, kainos, sandorių skaičius ir paskolų kiekis augo labai greitai. Pastarųjų lygis buvo labai aukštas – per 70 proc. visų sandorių buvo su paskolomis. Dabar mes turime augantį sandorių skaičių, tačiau kainos auga ne taip greitai, paskolų lygis yra ties 30–35 proc. riba“, – sako jis.
Kainos dar mažos
Anot jo, pastaruosius kelerius metus būsto kainos auga nuosekliai – po 3–7 proc. Aukščiausios būsto kainos fiksuotos 2008-aisiais, tačiau, palyginti su 2016 m. metų vidurkiu, matyti, kad nė vienoje teritorijoje, nė viename segmente tos rekordinės kainos neprilygsta vyravusioms prieš aštuonerius metus. Lietuvos mastu bendras būsto kainos vidurkis yra ketvirtadaliu mažesnis nei 2008 metais.
„Paimkime piką: svertinis vidurkis buvo 1264 eurai už kvadratinį metrą, tuomet 2010 metais jis nukrenta iki 600 eurų. Dabar kainos po truputį auga ir turime apie 900 eurų. Dar apie trečdalio trūksta. Žinoma, cikliškumas yra visur. Tai, kada jis pasieks kokį nors tašką ir koks bus kritimas, neaišku. Praktika rodo, kad kuo staigiau augama, tuo staigiau krentama“, – sako A.Bagdonavičius.
Anot A.Bagdonavičiaus, staigų kainų augimą, kokį buvo galima stebėti prieš krizę, riboja būsto pasiūla rinkoje.
„Pasiūla yra pakankamai didelė. 2007 metais, kai buvo tas staigus paklausos augimas, rinkos nebuvo spėjama užpildyti butais, todėl pūtėsi kainos, kol galiausiai burbulas sprogo. Jau rinktis nebuvo iš ko, o žmonės norėjo dar pirkti ir jiems nebuvo svarbu, kiek tai kainuoja, nes kainos per mėnesį augdavo po 10 proc.“, – sako jis.
Ar Registrų centro darbuotojai dar nejaučia tokio darbo krūvio, kaip piko metais dėl sandorių augimo? A.Bagdonavičius tvirtina, kad dabar jiems paprasčiau, nes dauguma paslaugų tapo elektroninėmis.
„Mums situacija visiškai kitokia, nes tuomet mes dirbome su klientais, o dabar jų beveik nematome, nes viskas vyksta elektroniniu būdu. Tačiau, taip, darbo kiekis didėja, bet mes tokiu atveju įdarbiname daugiau žmonių. Tuo labiau kad dabar tos darbo vietos virtualios. Mes kartais juokais pasvarstome, kad Vilniuje, galbūt, reikėtų uždaryti padalinį ir atsidaryti jį kokiam Skuode, nes kvalifikuotų žmonių yra pakankamai, o veiklos sąnaudas būtų galima susimažinti“, – pasakoja jis.
Siūlo stebėti senus būstus ir nuomą
Pašnekovas nesiima prognozuoti, kada nekilnojamojo turto rinkos cikle galime vėl pastebėti krizės ženklų. Vis dėlto, jo teigimu, šįkart svarbiausios senų butų pardavimo apimčių bei kainų tendencijos.
„Gyventojų skaičius Lietuvoje neauga, gal tik šiek tiek Vilniuje, vadinasi, naujų pirkėjų neatsiranda – rinkoje dalyvauja tie patys žmonės. Kai matysime, kad senų butų pardavimai labai smarkiai sumažėjo ir kainos ėmė kristi, reiškia, jų savininkai praras galimybę juos parduoti ir pirkti ką nors naujo. Taigi reikia stebėti senos statybos pardavimus, nes jeigu jie sustos, ilgainiui ir nauja statyba ims buksuoti“, – aiškina jis.
A.Bagdonavičius priduria, kad svarbios ir nuomos rinkos tendencijos, mat gyventojai pastaruoju metu dažnai renkasi investiciją į būstą nuomai kaip alternatyvą indėliui banke.
„Jeigu nuomos rinka aprims, kainos pradės kristi, tai tada sustos ir nauja statyba. Labai sunku įvertinti, kiek šioje rinkoje, pavyzdžiui, yra emigrantų pinigų. Tačiau jeigu žiūrėsime į tas šalis, kuriose jie gyvena, ten vyrauja nuomos rinka.
Vadinasi, atitrūkus nuo Lietuvos ir apsižvalgius Airijoje ar Anglijoje, kur 80 proc. rinkos yra nuomojami būstai, jiems iškart gali kilti mintis, kad turint laisvų pinigų galima įsigyti butą Lietuvoje ir jį nuomoti. Nereikia pamiršti, kad Lietuvoje nuoma nėra tokia populiari ir visi stengiasi nusipirkti ką nors sau. Jeigu ši rinka bus perpildyta ir žmonės negalės išnuomoti savo seno buto, už jį reikės mokėti mokesčius, naujo buto pirkimo galimybės dar labiau sumažės“, – sako Registrų centro atstovas.
Per daug šešėlio
Vis dėlto A.Bagdonavičius pripažįsta, kad tiek Registrų centras, tiek analitikai apie nuomos rinkos tendencijas gali kalbėti remdamiesi tik teoriniais skaičiavimais, mat šių sandorių neprivalu registruoti. Pasak jo, realu, kad šešėlinė rinka gali siekti apie 15 proc. būsto rinkos, tačiau skaičiai gali būti ir didesni.
„Mes matome, kad apie 10–15 proc. žmonių turi bent po antrą būstą.
Kita vertus, šeima nėra vienas žmogus. Po Konstitucinio Teismo išaiškinimo dėl to „brangaus“ turto apmokestinimo skaičiavimo kiekvienam šeimos nariui statistika vėl iškreipta, nes dabar būna, kad visi šeimos nariai turi po būstą. Jeigu registre mes matome skirtingus būstų savininkus, galima būtų sakyti, kad to antrojo būsto ir nėra. Taigi tas kiekis gali būti ir didesnis“, – aiškina jis.
Anot A.Bagdonavičiaus, neregistruotų nuomos sandorių rinkos problema yra ne tik statistinė, bet ir finansinė.
„Rinka čia yra didelė ir neapskaityta. Pažiūrėkime: kiek auga pardavimai, kiek parduodama naujo būsto, tiek auga ir nuomos rinka. Ar tiek valstybė uždirba iš verslo liudijimų? Čia turbūt retorinis klausimas. Nuoma yra didelė problema. Jeigu mes turime visus nekilnojamojo turto sandorius nuo 1998–2002 metų, tai nuomos sandorius, kol nėra privalomo registravimo, ir suskaičiuoti sudėtinga, ir valstybė nukenčia – negali suskaičiuoti, kiek tų nuomotojų yra bei jų apmokestinti. Nukenčia ir patys žmonės, nes nuomininkui nustojus mokėti, kol sandoris neįregistruotas, tol savininkas jokių teisių neturi, jo niekas negina“, – sako jis.
Sodo namus jau pamiršo, nori kotedžo
Anot Registrų centro atstovo, lietuviai labiausiai linkę pirkti namus, o pastaraisiais metais pamėgo ir kotedžus.
„Žmonės dažniausiai perka būstą jau išvystytose teritorijose, dažniau kotedžus. Jeigu anksčiau pirkdavo sklypą ir namą, tai dabar perkamas būstas kokiame sublokuotame name, kur nereikia „vestis“ komunalinių, tiesti kelio. 2005–2006 metais buvo tendencija pirkti kuo didesnį būstą, dabar norima kuo optimalesnį. Taigi plotai mažėja. Kaune kainos mažesnės, o darbo rinka susivienodino, taigi ten žmonės gali nusipirkti didesnį būstą“, – pasakoja A. Bagdonavičius.
Jis taip pat pastebi tendenciją, kad kadaise lietuvių pamėgti sodo nameliai, kaip alternatyva individualiems namams, savo populiarumą jau prarado. Pavyzdžiui, jeigu 2005 ir 2007 metais jų buvo nuperkama 3,4 tūkst.–3,7 tūkst., tai praėjusius dvejus metus tokių sandorių kiekis vos perkopia 600–700.
„Žmonės suprato, kad kainų skirtumas nebėra toks didelis tarp namo sodo sklype ir namo išvystytose teritorijose. Bet sode pats turi įrengti inžinerinius tinklus, niekas neplatins kelio, nesirūpins infrastruktūra, be to, tų naujų „sodininkų“ nedaugėja – jaunesni žmonės ten nevažiuoja, teritorijos tampa vis labiau apleistomis“, – aiškina jis.
