„Konkrečios priežastys, dėl kurių pradeda strigti rangos projektai, yra labai skirtingos, tačiau apibendrinus jas galima pavadinti neapsvarstytomis ar nesuvaldytomis rizikomis. Tai gali būti finansiniai aspektai, projektiniai trūkumai, trečiosios šalys, tokios kaip bendruomenės, įvairios institucijos ar organizacijos. Per pandemiją dažna priežastimi tapo ir projekto užsakovo ar rangovo nemokumas“, – vardija advokatų kontoros „Magnusson“ partnerė Dalia Stakvilevičiūtė.
Advokatės teigimu, Lietuvos teismų praktika sako, jog bet kokioje verslo srityje veikiantys subjektai turi žinoti konkrečias tos srities rizikas. Statybų ir rangos darbai – ne išimtis. Rangovai paprastai vertinami kaip patyrę savo srities specialistai, tad jie turėtų iš anksto apgalvoti galimas rizikas, atvirai informuoti apie jas kitą šalį ir sutarti, kokių veiksmų bus imamasi vienu atveju, o kokių kitu.
Įvertinti rizikas, neignoruoti ženklų
Vykstančias statybas paprastai aktyviai stebi vietos bendruomenės, dėl kurių įsitraukimo paaiškėja skirtingos reikalavimų interpretacijos, pavyzdžiui, viena institucija nereikalauja atlikti papildomos derinimo ar viešinimo procedūros, kita, gavusi skundą, gali sakyti, kad to būtinai reikėjo, ir pradėtas projektas ima strigti. Tai dažnai vyksta daugiabučių namų statybos ar gatvių tiesimo atvejais.
„Geriau užbėgti įvykiams už akių, nei tvarkytis su stringančio projekto iššūkiais. Dažnai girdime, kad darbai buvo stabdomi dėl pakrančių, geležinkelių, kitų apsaugos zonų reikalavimų, aptiktų archeologinių radinių ar paveldosaugininkų įsikišimo. Tokius dalykus reikia apgalvoti prieš pradedant darbus, juk jei objektas vystomas, tarkime, senamiestyje, didelė tikimybė, kad jo vietoje gali būti aptikti senoviniai radiniai“, – sako D.Stakvilevičiūtė.
Kai kurias rizikas advokatė vadina sunkiau identifikuojamomis, pavyzdžiui, kai statyboms koją pakiša specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Kaip pavyzdį ji pamini teismą pasiekusią bylą, kai sklypo savininkui paprašius statybos leidimo savivaldybė jo neišdavė. Priežastis – kitame sklype buvo pavojingas objektas, pastatytas ir įregistruotas prieš daug metų, iš esmės nesilaikant galiojusių teisės reikalavimų ir neparengus detaliojo plano. D.Stakvilevičiūtė sako, kad byla buvo išspręsta sklypo savininko naudai, tačiau akivaizdu, kad tokias rizikas neutralizuoti įmanoma tik su teismų pagalba.
Rizika „iš niekur“ gali tapti ir besiskiriantys skirtingų valstybės registrų duomenys bei atskiri teisės aktai. „Visi sklypui taikomi ribojimai turėtų būti nekilnojamojo turto registro išraše, bet realiai to nėra. Pavyzdžiui, yra Lietuvos kariuomenės vado įsakymas dėl aukštybinių pastatų nestatymo. Turėjome atvejį, kai vėjo jėgaines planuojanti statyti įmonė apie tai, kad jos sklypas patenka į šio įsakymo veikimo lauką, sužinojo tik pradėjusi projektą. Tai yra atskirų institucijų nesusikalbėjimas, su kurio pasekmėmis dažniausiai susiduria „kraštinis“ – projekto vystytojas“, – kalba teisininkė.
Visi sklypui taikomi ribojimai turėtų būti nekilnojamojo turto registro išraše, bet realiai to nėra.
Jos teigimu, situacijose, kai projekto dokumentacija yra tvarkinga, atliktos reikiamos viešinimo procedūros ir ekspertizės, o visos pusės yra mokios, strigimų pasitaiko itin retai. Paprastai galima pastebėti signalus apie galimus trikdžius, tik jie neretai būna ignoruojami. To daryti nederėtų – įtarimą keliančius ženklus reikėtų įsivertinti, o ne užmerkti prieš juos akis, tikintis, kad jie neturės jokios įtakos projekto vykdymui.
Pandemija paskatins į sutartis žvelgti atidžiau
Vienu iš svarbiausių saugiklių D.Stakvilevičiūtė vadina rangos sutartis, kuriose turi būti aiškiai ir detaliai numatytos šalių atsakomybės, kurios padeda sklandžiau išspręsti proceso eigoje galinčius kilti klausimus.
Kitas svarbus aspektas yra užsakovo reikalavimai rangovui dėl sutarties vykdymo užtikrinimo. Dažniausiai tai būna banko arba draudimo bendrovės garantija. Rangovas savo ruožtu gali reikalauti iš užsakovo mokėjimų užtikrinimo. „Tokie užtikrinimai išaugina darbų kainą, tačiau kiekvienu atveju verta apsvarstyti, galbūt geriau investuoti daugiau, bet turėti garantą, kuris pagelbės ištikus nenumatytoms aplinkybėms, pavyzdžiui, projekto užšaldymui, terminų pratęsimui ar pabrangimui“, – pataria advokatė.
Tokia praktika gana įprasta vykdant viešuosius pirkimus, o privačiose sutartyse ji dažniausiai taikoma esant dideliems objektams.
Pasak D.Stakvilevičiūtės, pandemijos metu statybų sektoriaus atstovai mini tokias projektų strigimo priežastis, kaip darbuotojų ar medžiagų trūkumas. Vis dėlto pačios savaime šios aplinkybės nėra priežastis nevykdyti sutarčių.
„Darbuotojų trūkumas gali būti sprendžiamas pasitelkiant žmones iš užsienio šalių, medžiagų – ieškant kitų tiekėjų. Taip, tai gali padaryti procesą sudėtingesnį ir jį pabrangina, bet pandemijos situacija neįprasta, reikalaujanti didesnio lankstumo ir išteklių. Kita vertus, paprastai net ir iki pandemijos buvo matoma tendencija, kad kuo pigiau siekiama įgyvendinti projektą, tuo didesnė tikimybė, kad jis užtruks ilgai ir kainuos brangiai“, – sako D.Stakvilevičiūtė.
Ji teigia, kad jei sutartis sudaryta iki pandemijos, kai apie karantinus ir ribojimus nebuvo žinoma, tuomet šalims verta derėtis dėl terminų ir kitų sąlygų bei mėginti jas koreguoti. Per pandemiją sudaromoms sutartims tai tinka mažiau, nes situacija jau daugmaž aiški, o virusas tapo dar viena rizika, kurią būtina įsivertinti ir sutartyse apsibrėžti tokias sąlygas, kad pandemija nesutrukdytų jų įgyvendinti. Pasak advokatės, gyvename naujoje realybėje, kurią reikia priimti ir įprasti veikti pagal jos diktuojamas sąlygas.
