Nors sudėjus visus veiksnius Lietuva yra 18-oje vietoje tarp pasaulio šalių
pagal galimybes plėtoti naują nekilnojamo turto projektą, tačiau įvertinus laiką, kurį verslininkams reikia pralaukti, nusiritame gerokai žemiau. „Doing Business 2016“ duomenimis, tam, kad pastatytumėte vidutinę parduotuvę Lietuvoje gali tekti tvarkyti dokumentus 103 dienas. Ar tokia situacija atgraso potencialius investuotojus? Kokie pokyčiai ne tik palengvintų investuotojų dalią, bet ir užbaigtų aršius kivirčus tarp jų ir vietos bendruomenės atstovų?
Teritorijų planavimo įstatymas – didelis žingsnis į priekį
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius pabrėžia, jog situacija pradėjus veikti elektroninei statybos dokumentų pateikimo ir administravimo sistemai „Infostatyba“ tikrai pagerėjo. Visa bėda, kad ne visi valdininkai spėja išmokti ja dirbti bei prisitaikyti prie įvairių atnaujinimų – dėl šios priežasties darbai kartais įstringa.
Tačiau M.Statulevičiaus teigimu, daug blogiau, kai keičiame sąlygas jau po to, kai investuotojas įsigyja sklypą – staiga susirūpinama, ar tik nereikėtų paskelbti saugomu seno pastato, stovinčio toje žemėje, nors iki sandorio apie tai niekas nė neprasitarė.
„Reikėtų pradėti nuo svarbaus pokyčio: nuo 2015-ųjų Lietuvoje įsigaliojo naujasis Teritorijų planavimo įstatymas, – sakė M.Statulevičius. – Šis įstatymas sumažino įvairias perteklines procedūras, sutrumpino egzistuojančių procedūrų laiką. Pavyzdžiui, urbanizuotose teritorijose, kuriose jau yra parengti bendrieji teritorijos planai, nebereikia rengti detaliojo plano. Tai sutrumpino laukimo laiką keliais mėnesiais, pusmečiu, o kai kuriais atvejais– netgi visais metais“.
Investuotojams tai buvo džiugi naujiena – jie jau įsivaizdavo žalią šviesą savo ilgai planuotiems projektams. Tačiau ne visi į pokyčius reaguoja taip džiugiai – valdininkai, savivaldybių atstovai dar gerus 9 mėnesius nagrinėjo naujojo įstatymo punktus ir skambino vieni kitiems pasitikslinti – ar tikrai to ar kito dokumento nereikia?
Saugoma teritorija leidimo gavimą gali „nustumti“ metams
„Nors procesas tikrai paspartėjo, statybų leidimų išdavimo srityje dar galėtume tobulėti. Jie šiandien išduodami per elektroninę sistemą „Infostatyba“, kurią administruoja Valstybinė teritorijų planavimo ir statybų inspekcija prie Aplinkos ministerijos. Šių metų pradžioje buvo nuspręsta šią sistemą atnaujinti... ir tie atnaujinimai daugeliui investuotojų tapo galvos skausmu. Kodėl? Panašu, kad pokyčiai savivaldybių darbuotojus užklupo nepasiruošusius. Vasario – kovo mėnesiais Vilniaus mieste statybų leidimų išdavimas praktiškai sustojo“.
Savivaldybių darbuotojai tikino, kad sistema lūžinėja ir neveikia, tuo metu Aplinkos ministerija – jog ji veikia puikiai, tiesiog ne visi savivaldybių darbuotojai moka ja naudotis. Verslininkai pasimetę dairėsi čia į vienus, čia į kitus ir jautėsi papuolę tarp kūjo ir priekalo. Vis tik M.Statulevičius pasidžiaugė, jog situacija pamažu taisosi.
„Gali matyti, kuriame skyriuje šiuo metu yra tavo prašymas, papildyti dokumentus. Sistema palengvino darbą pačioms savivaldybėms, sumažino kaštus investuotojams. Tačiau iki galutinio sistemos išbaigtumo dar yra kur padirbėti“, – sakė pašnekovas.
Taigi kiek šiandien užtrunka gauti statybos leidimą mieste komerciniam ar biurų pastatui?
Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje veikia kultūros vertybių apsaugos zonos. Atskirų projektų atveju leidimų gavimas gali išsitęsti nuo kelių mėnesių iki metų vien dėl saugomų pastatų ar teritorijų (žaliosios zonos, parkai)
„Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje veikia kultūros vertybių apsaugos zonos. Atskirų projektų atveju leidimų gavimas gali išsitęsti nuo kelių mėnesių iki metų vien dėl saugomų pastatų ar teritorijų (žaliosios zonos, parkai)“, – sakė M.Statulevičius.
Klausimą, ar sudėtinga gauti statybos leidimą naujam projektui uždavėme ir bendrovės „Eika“, daugiausia statančios gyvenamuosius namus, o pastaruoju metu pasirašiusios susitarimą statyti stambų viešbutį, atstovo.
„Statybos leidimo išdavimo procesas paprastai užtrunka nuo vieno iki dviejų mėnesių.Ypatingų trūkumų procese nepastebime, išskyrus tai, jog procesas kartais užtrunka ilgiau nei tikėtasi. Galbūt jį būtų galima sutrumpinti, tam tikrose projekto tvirtinimo stadijose padidinus dirbančių atsakingų žmonių skaičių“, – svarstė bendrovės „Eika“ Plėtros direktorius Martynas Žibūda.
M. Statulevičiaus teigimu, jei nekilnojamojo turto plėtotojas pasirenka vieną iš besiplečiančių urbanizuotų rajonų – pavyzdžiui, Pilaitę ar Santariškes Vilniuje, arba Konstitucijos prospektą biurų pastatui, tikėtina, jog statybos leidimą jis tikrai turėtų gauti per 9-10 mėnesių.
Apribojimai verslui randasi jau „įmerkus uodegą“
M.Statulevičius teigia, jog investuotojus erzina ne tiek laukimas, kiek besikeičiančios sąlygos. Vienas paskutinių atvejų – Kelių policijos pastatas prie Gerosios Vilties žiedo. Verslininkams buvo leista teritoriją perplanuoti ir griauti seną pastatą, tačiau jau jį įsigijus kilo iniciatyva pastatą paskelbti saugotinu.
„Investuotojams sakoma: „O dabar mes pasvarstysime, ką šioje teritorijoje galima daryti, galbūt nuspręsime, kad šį pastatą reikia užkonservuoti ir jokios veiklos čia vykdyti negalima. Na, tokiu atveju padėkosime jums, kad įsigijote jį, planavote čia kurti naujas darbo vietas ir mokėti mokesčius“,– ironizavo M. Statulevičius.
LNTPA direktoriaus teigimu, blogiausia, jog iki verslininko planų paskelbimo dažniausiai teritorija niekam nerūpi ir neužkliūna. Ne paslaptis, kad kartais ir bendruomenių veiksmai labiau panašėja į šantažą nei į argumentais pagrįstą pasipiktinimą.
„Kaip to išvengti? Manau, turėtume sutarti, kad „žaidimo taisyklės“ gali būti keičiamos iki sklypo ar pastato įsigijimo.Jei turime kažkokius apribojimus tai teritorijai – sakykime tai verslininkui iškart. Kai apie apribojimus pranešame investuotojui jau investavus pinigus, sukūrus ateities planus ir darbo vietas, jis tikrai gali pasakyti: „Atsiprašau, bet gal aš eisiu į šalį, kurioje viskas aišku iš karto“, – kalbėjo M. Statulevičius.
Už nepagrįsta statybų stabdymą turėtų grėsti atsakomybė?
Pašnekovo teigimu, įprasta manyti, kad investuotojas pakels viską. Trūksta atsakomybės iš tų, kurių neteisėti reikalavimai ar aplaidumas gali sustabdyti investicijas.
Nukreipti atsakomybę į bendruomenę ar valstybės tarnautoją šiuo metu nėra galimybės
„Nukreipti atsakomybę į bendruomenę ar valstybės tarnautoją šiuo metu nėra galimybės. Manau, jog tvarka turėtų būti, kad jei bendruomenė nori sustabdyti 5 mln. eurų vertės projektą, turi padėti atitinkamos vertės depozitą banke. Ir jei po metų paaiškėja, jog jie visiškai be priežasties „marinavo“ konkrečias statybas, iš šių lėšų būtų dengiamas verslo patirtas nuostolis. Užsienyje pažeisti investuotojo lūkesčiai yra įvertinami pinigais“, – siūlė M.Statulevičius.
Kokios reakcijos iš bendruomenių yra sulaukę bendrovės „Eika“ atstovai? M. Žibūdos teigimu, tai labai priklauso nuo objekto vietos mieste.
„Kiekvienu atveju bendruomenės aktyvumas ir reakcija į naujai statomą objektą yra labai individuali. Vienaip reaguos gyventojai, kurių kaimynystėje yra ir daugiau verslo centrų, vyksta intensyvesnis judėjimas, visai kitaip reaguos ramios gyvenamųjų namų gyvenvietės bendruomenė. Didelę įtaką turi ir pats statinys, jo paskirtis, mastas ir kitos savybės“, – sakė Martynas Žibūda.
M. Statulevičiaus teigimu, gerosios praktikos šalyse tokių problemų neiškyla, nes savivaldybė, verslas bei bendruomenės aktyviai bendradarbiauja dar gerokai iki statybų darbų pradžios. Viskas išdiskutuojama ir išsiginčijama dar derintant teritorijos bendrąjį planą.
Taip pat užsienyje savivaldybės yra gerokai savarankiškesnės (Lietuvoje, pagal įstatymus, visa žemė priklauso Žemės tarnybai ir tik planavimas, leidimas statyti yra miestų savivaldybių žinoje).
Lietuvoje investuotojams tenka derinti savo veiksmus su keliomis institucijomis, o formuodamos žemės sklypus šios vis dar baiminasi, kad atsiras buvusių savininkų, kurie paprašys žemę grąžinti.
„Mūsų institucijoms labiausiai linkėčiau išvengti „žirgų keitimo perėjoje“, t.y. mėtymosi ir kintančių sąlygų investuotojams, – sakė M.Statulevičius.
