Butų kainos Vilniuje pirmąjį šių metų ketvirtį, palyginus su paskutiniuoju praėjusių metų ketvirčiu, sumažėjo 7,2 procento. Naujų butų segmente buvo stebimas dar spartesnis kainų mažėjimas – pirmąjį ketvirtį butai atpigo 9,7 procento.
„Sandorių skaičius šių metų pradžioje ir naujos, ir senos statybos butų segmente susitraukė maždaug ketvirtadaliu. Sumažėjusi paklausa rodo, kad praėjusiais metais aktyvumas būsto rinkoje buvo nulemtas vienkartinių veiksnių. Euro įvedimas galėjo paskatinti įsigyti nekilnojamo turto tikintis, kad įvedus eurą pakils kainos. Be to, tikėtina, kad taip buvo įdarbintos šešėlinės pajamos. Butų paklausai sugrįžus į normalias vėžias ir smarkiai augant pasiūlai, matome atitinkamą kainų korekciją“, ‒ teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Būsto įperkamumas Vilniuje ‒ rekordinis
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Pasak V.Šečkutės, Vilniuje pirmąjį šių metų ketvirtį atotrūkis tarp kainų ir atlyginimų sumažėjo, ir būsto paskolų palūkanoms toliau mažėjant, būsto įperkamumas Vilniuje pasiekė 131,5 – aukščiausią lygį per pastaruosius 10 metų. Kitose Baltijos šalių sostinėse per metus įperkamumas taip pat išaugo, tačiau mažiau nei Vilniuje, ir siekė atitinkamai 149,1 Rygoje ir 144,1 Taline. Tai reiškia, kad namų ūkių pajamos Vilniuje buvo 31,5 proc. didesnės nei pakankamos norint su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą. Taline pajamos buvo 44,1 proc., o Rygoje net 49,1 proc. didesnės nei pakankamos.
Kadangi Rygos ir Talino gyventojai būstą vis dar įperka lengviau nei vilniečiai, Vilniuje butai taptų nebeįperkami palūkanoms pakilus vos 2,2 procentinio punkto arba iki 4,2 proc., kai tuo tarpu Talino gyventojai butų nebeįpirktų joms pakilus 3,1, o Rygoje – 3,6 procentinio punkto.
„Nors artimiausiu metu žymesnio palūkanų augimo neprognozuojame, gyventojai neturėtų pervertinti savo galimybių grąžinti būsto paskolą, kadangi palūkanos per visą paskolos grąžinimo laikotarpį dabartinėse žemumose neišliks. Pavyzdžiui, jei palūkanos nuo dabartinio lygio pakiltų iki 5 proc., vidutinio būsto paskolos įmoka išaugtų nuo 210 eurų arba 23 proc. namų ūkio pajamų iki 302 eurų arba 33 proc. namų ūkio pajamų“, ‒ sako V.Šečkutė.
Neįperka tik Neringos gyventojai
Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank“ skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, rodo, kad butų savo mieste neįperka tik Neringos gyventojai, kadangi jų pajamos yra 38,9 proc. mažesnės nei pakankamos. Tuo tarpu Alytuje namų ūkių pajamos yra net 4,4 karto, Panevėžyje 3,1 karto, Šiauliuose – 2,6 karto, Kaune – 2,2 karto, Klaipėdoje – 88,3 proc., Druskininkuose – 76,8 proc., Palangoje – 15 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti.
Tiesa, pasak „Swedbank“ vyresniosios ekonomistės, pagrindinė aukšto įperkamumo mažesniuose Lietuvos miestuose priežastis yra labai sekli rinka ir maža paklausa. Šiuose miestuose gyventojų mažėja ne tik dėl tarptautinės, bet ir dėl vidinės migracijos į didesnius miestus.
Pasiūla įveiks paklausą – kainos šiemet nedidės
Kurį laiką nedidėjęs nuomos pajamingumas balandžio ir gegužės mėnesiais didžiuosiuose Lietuvos miestuose šoktelėjo į viršų. Šis rodiklis parodo, kokią dalį būsto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos. Kaip ir kiekvieną pavasarį, pajamingumo šuolį lėmė šildymo sezonui pasibaigus pabrangusi nuoma. Vilniuje balandžio-gegužės mėnesiais nuomos pajamingumas Vilniuje išaugo iki 6,6 proc., Kaune iki 10,1 proc., o Klaipėdoje iki 7,7 procento.
„Aukštas nuomos pajamingumas turės teigiamos įtakos būsto paklausai, nes itin žemų palūkanų aplinkoje atsiras susigundančių tokia investicine grąža. Be to, augantis nuomos pajamingumas didina įsigijimo patrauklumą lyginant su nuomos alternatyva. Būsto paklausą teigiamai veiks ir išliksiantis aukštas įperkamumas – kainos šiemet nedidės, o atlyginimų augimas nelėtės“, ‒ teigiamus paklausos veiksnius vardina „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Pasak jo, svarbu ir tai, jog gyventojų nebegąsdina problemos rytų rinkose – lūkesčiai išlieka arti aukščiausio lygio nuo 2008 metų. Kita vertus, „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas atkreipia dėmesį ir į veiksnius, dėl kurių bent šiemet kainų augimo tikėtis nereikėtų.
„Pasiūla gerokai viršija paklausą – net jei rinkai visai nebebūtų pasiūloma naujų butų, jau pastatyti ir statomi butai būtų parduoti tik per maždaug dvejus metus. Gyventojai atsargiau nei pernai priima sprendimą investuoti į būstą, ir derybinė galia vėl yra jų rankose“, ‒ teigia N. Mačiulis.
„Swedbank“ ekspertas prognozuoja, kad naujieji Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai nesutrukdys gauti būsto paskolą vidutiniam namų ūkiui, tačiau dalis pirkėjų bus priversti atsakingiau vertinti riziką ir ilgiau taupyti pradinei paskolos įmokai. Jo nuomone, pasiūla šiemet nusvers paklausą, o vidutinė butų kaina Vilniuje gali būti apie 5 proc. mažesnė nei pernai.
