„Kai 1998 metais Naujamiesčio raidos programoje vietoje gamyklų braižėme komercinius ir gyvenamuosius kvartalus, iš mūsų juokėsi. O dabar visa tai jau vyksta ir pasikeitimai akivaizdūs“, – pranešime žiniasklaidai cituojamas naujasis Vilniaus vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis, prisimindamas tuomet utopiškai atrodžiusias prognozes.
Turėjo būti miesto centras
Anot architekto, XIX amžiaus pabaigoje Naujamiestis pradėtas formuoti kaip europietiško miesto centras su aiškia stačiakampe kvartalų struktūra, gatvių tinklu, perimetriniu šešių – septynių aukštų pastatų užstatymu. Bet iki galo nebuvo užstatytas, skirtingai nei, pavyzdžiui, Rygoje, kur tokio miesto centro idėja buvo įgyvendinta. Tuo tarpu daugelyje Vilniaus Naujamiesčio gatvių liko stovėti mediniai namai, o sovietmečiu teritorijos buvo užstatytos gamyklomis ir blokiniais daugiabučiais.
Todėl Naujamiestis visuomet turėjo ir turi didžiulį potencialą augti ir keistis. Dar prieš nekilnojamojo turto krizę rajone pradėti įgyvendinti pramoninių teritorijų konversijos projektai: buvusios bendrovės „Eltika“ teritorijoje iškilo modernūs daugiabučiai, vėliau – prekybos centras „Iki“, „Elfos“ gamyklos pastatai virto loftų kvartalu, o vietoj „Komunaro“ staklių gamyklos iškilo gyvenamųjų namų kvartalas „Šaltinių namai“.
Šiuo metu pokyčiai Naujamiestyje vyksta dar sparčiau. Traukos centru tapo jau veikiantis viešbutis „Comfort Hotel LT“, ne tik svečius, bet ir miestiečius viliojantis vienu geriausių sostinėje restoranu „Time“. Šalia jo vietoj sandėlių iškilo gyvenamųjų namų kvartalas „Oslo namai“, netoliese statomas gyvenamosios ir komercinės paskirties „Kauno – Algirdo kvartalas“, o buvusios duonos kepyklos „Vilniaus duona“ teritorijoje iškilo „Naujamiesčio namų“ kvartalas.
Savo eilės jau laukia buvusi „Grąžtų gamykla“, kur numatoma statyti dar vieną daugiabučių kvartalą, apie plėtros planus paskelbė ir viešbučio „Panorama“ šeimininkai, kurie planuoja ne tik išplėsti ir atnaujinti viešbutį, bet šalia jo pastatyti ir gyvenamosios bei verslo paskirties pastatų.
Sostinės plėtros specialistai mano, kad permainos neišvengiamai ateis ir į stoties teritoriją, klausimas tik – kada. Pasak Lietuvos architektų sąjungos pirmininko Mariaus Šaliamoro, Vilniaus autobusų stotis, remiantis kitų Europos miestų pavyzdžiu, neišvengiamai taps kultūros ir komercinės veiklos centru.
„Jeigu pažvelgtume į Berlyno, Londono, Paryžiaus patirtį, buvusių stočių terminaluose, nereikalinguose pastatuose, stočių rajonuose kuriasi muziejai, kultūros centrai, kino teatrai, prekybos centrai, laikino apsistojimo vietos. Tai – vietos, kurios tampa jungiančiais, o ne atskiriančiais mazgais. Išskirtinumo joms suteikia tai, kad čia susikerta visi transporto keliai, todėl ir Vilniaus stoties rajonas taps ypatingu centru,“ – neabejoja M.Šaliamoras.
Nuo prabangos iki undergraud’o
Prieš trejus metus iš Olandijos, kur studijavo ir dirbo, į Vilnių sugrįžę architektai urbanistai Tadas Jonauskis ir Justina Muliuolytė taip pat pabrėžia didžiulį Naujamiesčio potencialą.
„Tikras miestas – tai vieta, kurioje yra didžiulė įvairovė: gyventojų, darbo vietų, kultūros, paslaugų. Naujamiestis būtent toks ir yra, nes jame gali rasti ir prabangių restoranų, ir visiškai pigių užeigų, modernių daugiabučių ir biurų, didelių įmonių, o šalia – mažų spaustuvėlių, kitokių pigių paslaugų. Yra čia ir senbuvių, ir naujų gyventojų, madingo jaunimo“, – Naujamiesčio privalumus vardija J.Muliuolytė.
Vidutinė komercinių patalpų kaina Naujamiesčio rajone siekia apie 10 eurų už kvadratinį metrą, tuo tarpu Vokiečių gatvėje tokios patalpos gali kainuoti ir 100.
Be to, rajonas išsiskiria savitu istoriniu, architektūriniu ir industriniu paveldu, jame išplėtotas geras susisiekimas viešuoju transportu, gatvių tinklas, socialinė infrastruktūra. Miesto centro ir Senamiesčio pašonėje esantis Naujamiestis greta geležinkelio ir autobusų stočių turi ir patogų susisiekimą su oro uostu.
T.Jonauskio nuomone, rajonas tampa populiariu, nes yra arti centro, o patalpų nuoma čia vis dar sąlyginai pigi.
Vidutinė komercinių patalpų kaina Naujamiesčio rajone siekia apie 10 eurų už kvadratinį metrą, tuo tarpu Vokiečių gatvėje tokios patalpos gali kainuoti ir 100.
„Naujamiestis siūlo industrinį paveldą, netikėtas, nestandartines erdves, didžiulius plotus, todėl patrauklus kūrybininkams, kurie ieško nestandartinių erdvių. Besikeičiančioje poindustrinėje aplinkoje kuriasi naujakuriai, įsirenginėjantys loftus, veikia alternatyvios erdvės jaunimui – „Kablys“, „Loftas“. Bet kultūros objektų dar trūksta, kaip ir viešųjų erdvių, želdynų“, – pastebi architektas.
Paklausą atspindi projektų gausa
Kad Naujamiestis tampa patrauklia vieta sako ir nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka: „Neprestižinis ir nesaugus gyventi rajonas kratosi savo šleifo ir tampa patrauklia vieta, kurios veidas ir įvaizdis pastaruoju metu sparčiai gerėja.“
Bet, jo teigimu, rajonas nėra vienalytis, jį sudarančios dalys ir jose esančio nekilnojamojo turto kainų lygis skirtingas. Skiriasi, pavyzdžiui, Savanorių prospektas, Gerosios Vilties gatvė, užstatyta seniausiais Vilniuje blokiniais daugiabučiais, ir kitos, centrui, Senamiesčiui artimesnės dalys.
Daugiausia permainų vyksta Kauno, Mindaugo gatvių rajone, kur plėtojama nemažai naujos statybos būsto ir komercinių objektų („Oslo namai“, „Kauno – Algirdo“ kvartalas, „Naujamiesčio namai“), rinkai siūlančių didelį kiekį aukštos kokybės nekilnojamojo turto.
Naujo būsto paklausą Naujamiestyje geriausiai apibūdina naujų projektų gausa. Naujo busto kaina čia svyruoja nuo 1,3–1,4 tūkst. eurų už kv. metrą su daline apdaila (pigiausi butai pirmajame aukšte), o vidurkis – 1,5–2 tūkstančiai.
Naujo busto kaina čia svyruoja nuo 1,3–1,4 tūkst. eurų už kv. metrą su daline apdaila (pigiausi butai pirmajame aukšte), o vidurkis – 1,5–2 tūkstančiai.
A.Šapoka sako, kad didžiules plėtros galimybes turintis Naujamiestis vilioja investuotojus, nes šalia centro esančiame rajone pastatytas nekilnojamasis turtas yra likvidus, o investicijos – pelningos. Dalis plėtotojų, planavę statybas Senamiestyje, bet ten neradę tinkamų sklypų, renkasi Naujamiestį.
Didelėse teritorijose – modernūs kvartalai
„Ober-Haus“ duomenimis, Naujamiestyje praėjusiais metais buvo pastatyta beveik 300 naujų butų. Šiais metais rinkai numatoma pasiūlyti jau daugiau nei 500 naujų butų/studijų, o iki 2017 metų vidurio turėtų būti baigtos beveik 300 butų kvartalo statybos Kauno ir Algirdo gatvių sankirtoje. Čia taip pat bus ir komercinės bei biurų patalpos.
Be to, bendrovė „Maxima LT“ Naugarduko gatvėje pradėjo biurų ir prekybos komplekso statybas, o Žemaitės gatvėje prekybos centrą stato „Lidl“ prekybos tinklas.
Didžiausią Naujamiesčio statybų projektą – „Kauno – Algirdo“ gyvenamųjų namų ir komercinių patalpų kvartalą – įgyvendinančios įmonės „Prodo“ atstovas Jurgis Paulauskas teigia, kad įrenginėjami nuo 27 iki 136 kvadratinių metrų ploto butai su vaizdu į Senamiestį. Nors kvartalas iš esmės yra centre, jis bus uždaras. Kvartale bus įrengtos žaidimų aikštelės tiek mažiems, tiek ir vyresniems vaikams, o dviaukštis požeminis automobilių parkingas talpins 366 automobilius.
Anot architekto M. Pakalnio, didžiulis privalumas, kad Naujamiestyje plėtotojams pavyksta projektams konsoliduoti didesnes teritorijas, kuriose kuriami kokybiški miesto kvartalai su vidiniais kiemais, pėsčiųjų takais, skverais, vidinių gatvelių tinklu.
„Konversijos kokybiškos ten, kur pavyksta sutelkti didesnį turtą, įsigyti didesnę teritoriją. Deja, ne visur tai įmanoma. Vokiečiai ir anglai tokioms teritorijoms turi specialiųjų teritorijų statusą, leidžiantį konsoliduoti nuosavybę, kad būtų galima statyti vientisus kvartalus, o ne pavienius, išsimėčiusius objektus.
Esminis dalykas įgyvendinant tokius projektus – numatyti viešųjų erdvių struktūrą. Naujamiesčio kvartalai yra per dideli, todėl juos reikia skaidyti vidinių gatvelių tinklu, kad iš kvartalo į kvartalą galėtum jomis judėti, o kartu kvartalo viduryje būtų formuojami saugūs kiemai. Vokiečiai, taikydami tokią kvartalų rekonstrukcijos metodiką, gražiai atgaivino ne vieną Berlyno kvartalą. Ir Vilniaus Naujamiestyje įgyvendinti projektai rodo, kaip neatpažįstamai gali atsigauti ir pasikeisti ši miesto dalis“, – pabrėžia M.Pakalnis.
