Sostinės Kernavės gatvėje „Anreka“ kartu su įmone „Stabilita“ plėtoja projektą „K17“. Iš viso 6–7 aukštų daugiabutyje turėtų būti įrengta 360, 39–105 kv. m ploto butų. Bet butų pirkėjams jau šiandien kyla klausimų – ne dėl kokybės, o dėl sutarčių.
Nustebino pateikta sutartis
Buto projektu susidomėjusi Ventė 15min pasakojo paprašiusi statytojo atsiųsti sutartį, kad su šia galėtų susipažinti. Tačiau ji nustebo gavusi ne įprastą preliminariąją pirkimo-pardavimo, o statybos sutartį.
„Kai jie man ją atsiuntė, daug klausimų kilo. Domiuosi būsto rinka, kalbėjausi su kitais vystytojais, ir pirmą kartą matau tokią sutartį. Ji yra labai keista, nes remiantis ja pirkčiau statybų paslaugas, o kai bus projektas baigtas, jie man už 1 eurą parduos sklypą“, – pasakojo ji.
Ventės teigimu, bendrovės atstovai tokią sutartį argumentavo tuo, kad įmonė statyboms nesiskolina pinigų, o stato iš nuosavų lėšų. Tačiau ji sakė vėliau išsiaiškinusi, kad butus šiame projekte pardavinėja ir kita bendrovė – „Stabilita“, kuri siūlo preliminarias sutartis.
„Kaip gali būti, kad tas pats projektas, o dvi įmonės pardavinėja? Viena su vienokia, kita – su kitokia sutartimi? “, – stebėjosi ji.
Advokatas: statytojai galbūt vengia garantinių įsipareigojimų
15min paprašė advokato įvertinti skaitytojos pateiktą sutartį. Kontoros „Sorainen“ advokatas, ekspertas Simonas Skukauskas teigė, kad Civilinis kodeksas numato statinio (patalpų) garantinius terminus:
- 5 metai – visiems statybos darbams;
- 10 metų – paslėptiems statinio elementams (vamzdynai, konstrukcijos ir kt.);
- 20 metų – tyčia paslėptiems defektams. Už šiuos garantinius terminus prieš pirkėją yra atsakingas tiek rangovas, tiek naujo būsto vystytojas (pardavėjas).
„Naują būstą įsigiję gyventojai gali susidurti su problemomis tuomet, jeigu pastatą pastatęs rangovas ar jį pardavęs vystytojas bankrutuoja ar tampa nemokus“, – aiškino pašnekovas.
Pasak jo, siekiant apsaugoti pirkėjų interesus, nuo 2017 metų pradžios įsigaliojo Statybos įstatymo pakeitimai. Pagal juos nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio ar jo patalpų pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas.
„Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą buto pirkėjui. Užtikrinimo suma turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai buto statybos kainos. Įprastai šie klausimai yra aptariami notariškai tvirtinamose butų pirkimo-pardavimo sutartyse“, – aiškino jis.
Kaip vertina 15min pateiktą Statybos sutartį, kurią „Anreka“ pateikė galimai pirkėjai? S.Skukausko nuomone, iš šios sutarties galima daryti prielaidą, kad vystytojas su pirkėju neplanuoja pasirašyti notariškai tvirtinamos pirkimo-pardavimo sutarties.
„Pateiktame sutarties projekte nurodyta, kad po namo statybos užbaigimo akto įregistravimo Registrų centre visus garantinius įsipareigojimus prisiima rangovas. Tokiu būdu vystytojas galimai vengia garantijų ir atsakomybės prieš pirkėją už galimus buto defektus, išryškėjusius garantiniu laikotarpiu. Pirkėjui šiuo atveju būtų sudėtingiau pareikšti reikalavimus vystytojui (pardavėjui) dėl buto defektų, taip pat jis neturėtų užtikrinimo priemonių vystytojo bankroto ar nemokumo atveju. Jeigu ir rangovas ateityje taptų nemokus, pirkėjas buto defektus turėtų taisyti savo sąskaita“, – tikino ekspertas.
S.Skukauskas atkreipė dėmesį, kad tokios sutartys nėra įprastos gyvenamojo būsto pardavimo rinkoje, daugeliu atvejų vystytojai elgiasi sąžiningai ir sudaro pirkimo-pardavimo sutartis.
Rekomenduotų pasirašyti kitokią sutartį
Statybos ir panašios sutartys, anot advokato, populiaresnės individualių namų, pritaikytų konkrečiam pirkėjui pagal konkretų užsakymą, statybos atveju.
„Pirkėjui rekomenduočiau prašyti vystytojo sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir vėliau pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Jei vystytojas su tuo nesutinka, tuomet, mano nuomone, pirkėjas turėtų palyginti ir įvertinti siūlomo būsto kainą su kitais rinkoje panašiais projektais bei priimti sprendimą, ar minėtos rizikos jam yra toleruotinos“, – 15min komentavo advokatas.
„Anreka“: neparduodame to, ko neturime
Tačiau tai kategoriškai neigia nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Anreka“ vadovas Romualdas Pušinaitis, kuris aiškino, kad preliminari sutartis rengiama esamam turtui.
„Preliminarioje sutartyje turi būti nurodytos pagrindinės turto charakteristikos: jo tikslus plotas, adresas, kadastro ir unikalus numeris, statybos metai – pagrindiniai nekilnojamojo turto duomenys. Kol daikto nėra, kol jis statomas, tų dalykų nėra“, – sakė jis.
R.Pušinaičio teigimu, bestatant daugiabutį nėra aiškus tikslus buto plotas, o tai sužinoma atlikus kadastrinius matavimus. Tik atlikus kadastro inventorizavimą yra suteikiamas kadastro numeris, įregistruojant butui suteikiamas unikalus numeris. Tik vėliau butui suteikiamas adresas.
„Turint tuos rodiklius, galima daryti preliminarią sutartį. Be to, turtas turi būti registruotas Registrų centre. O kol statomas turtas, jis nėra registruotas. Dėl to, kol turto nėra, kol jis tik statomas, statomam turtui ir yra daroma statybos sutartis, o ne preliminari pardavimo sutartis. Negalime įsipareigoti parduoti to, ko neturime. Galime įsipareigoti pastatyti, ko neturime“, – aiškino įmonės vadovas.
Įprasta, kad prieš gaunant raktus pirkėjai su plėtotoju pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį ir ją tvirtina pas notarą. Tačiau, šiuo atveju, būtų pasirašomas perdavimo-priėmimo aktas.
Po visų statybos darbų užbaigimo, nurodoma statybų sutartyje, pirkėjas turėtų už simbolinį 1 eurą įsigyti butui tenkantį žemės sklypą. R.Pušinaitis aiškino, kad tokiu atveju pastatytas turtas registruojamas Registrų centre iškart užsakovo vardu.
„Suprantu pilietį, kuris neskaitęs nei Civilinio, nei Statybos įstatymo, nei Registrų įstatymo. Jis žino vienintelį būdą – perrašymas pas notarą buto pirkimo-pardavimo. Suprantame tokius piliečius ir jiems sakome: „Susitikime, kai bus namas pastatytas. Baigsime namą, įregistruosime jį, tada eikite, darysime preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį jau baigtam turtui, įvykdysime sąlygas ir eisime pas notarą pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį.“ O kol mes jį statome, negalime įsipareigoti parduoti tai, ko neturime“, – tikino jis.
Taip pat R.Pušinaitis patikino, kad garantijų vykdymo nevengia.
„Garantijas vykdome Statybos įstatymo, Civilinio kodekso ribose ir daugiau negu jose“, – 15min aiškino pašnekovas.
