Pasak J.Markevičiaus, globaliame pasaulyje realios būsto kainos pastaruosius 50 metų nuolat augo.
„Su tam tikrais kalniukais, bet palaikė tendenciją į viršų. Realios būsto kainos reiškia, kad jos augo sparčiau, nei kitos vartojimo prekės. Išsivysčiusiose šalyse būsto kainos per šį laiką pabrango 2,5 karto, nei įprastos vartojimo prekės. Tai kalba apie tai, kad būstas yra labiau norima prekė, dėl kurios labiau konkuruojama, labiau limituota prekė ir tos prekės kaina augo sparčiau“, – kalbėjo J.Markevičius.
Anot jo, be kitų veiksnių tai sietina su tuo, kad pasiūla yra ganėtinai ribota, o visi nori gyventi urbanistiniuose centruose, juda į miestus, į ekonomines traukos vietas.
„Ten būsto trūksta kur kas labiau, nei kitų prekių. Pavyzdžiui, televizorių prigaminti nėra taip sunku“, – lygino jis.
Per paskutinius 50 metų augant realioms būsto kainoms, pajamos augo taip pat gana stipriai.
„Pajamos augdavo sparčiau nei būsto kainos, išskyrus du reikšmingus epizodus. T.y. situacija prieš globalią finansų krizę 2006-2008 m., kai turėjome labai didelį kredito burbulą. Tai sukėlė kainas, įperkamumas prastėjo. Taip pat situacija dabar, kai mes dar turime COVID pandemijos paveiktą, suprastėjusį įperkamumą ir Vakarų pasaulyje įperkamumas dar nėra atsigavęs“, – kalbėjo Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktorius.
Pasak J.Markevičiaus, matyti, kad kainos vis dar santykinai užkilusios, lyginant su pajamomis. Ypač tai akivaizdu JAV.
Lietuvoje, anot jo, būsto nuosavybės lygis labai aukštas.
„Apie 76 proc. turi būstą be paskolos, apie 12 proc. gyvena nuosavame būste, bet turi paskolą, tik keli proc. nuomojasi būstą. Tai labai skiriasi, pavyzdžiui, nuo Vokietijos situacijos, kur daugelis nuomojasi būstą“, – teigė jis.
Vis dėlto, pabrėžė jis, per pastaruosius kelis metus, Lietuvoje būstą įsigyti tapo gerokai sunkiau.
„Būsto sandorių skaičius krito – nepaisant pastarųjų mėnesių atsigavimo jis vis dar yra gerokai nukritęs. Jis yra 20 proc. mažesnis, nei 2019 m. – prieš pandemiją. Tuo pačiu būsto poreikis augo. Gyventojų prieaugis Vilniuje pastaruosius metus gerokai viršija pastatyto būsto skaičių“, – komentavo jis.
Būsto įsigijimo ir nuomos kainos pandemijos metu šoko į aukštesnį lygį ir toliau tęsia nuosaikų augimą.
„Būsto kainų augimas turėtų išlikti nuosaikus ir artimiausiais metais“, – prognozuoja J.Markevičius.
Kodėl jos nemažėjo?
„Vienas paaiškinimas – nominali perkamoji galia Lietuvoje po pandemijos reikšmingai pakilo ir auga toliau“, – įvardijo jis.
Kitas paaiškinimas, pasak Lietuvos banko atstovo, yra tai, kad gera būsto pardavėjų finansinė padėtis nekuria įtampos skubiai parduoti būstą mažesnėmis kainomis.
Kiek vidutinių atlyginimų reikia, norint įsigyti būstą?
Būsto įperkamumą, pasak J.Markevičiaus galima matuoti keletu pjūvių: kokia atlyginimo dalis skiriama būstui išlaikyti, kiek vidutinių metinių atlyginimų reikia, norint įsigyti būstą, kokį būsto plotą galima įsigyti su paskola.
„Vidutinis paskolos turėtojas skiria apie 27 proc. savo pajamų būsto paskolai apmokėti. Nuomai žmonės išleidžia vidutiniškai apie 37 proc. vidutinio darbo užmokesčio visuose didmiesčiuose. Lietuviams išlaikyti būstą sekasi ne prasčiau, nei prieš keletą metų“, – pastebėjo jis.
Anot J.Markevičiaus, įsigyti būstui lietuviams reikia šešių metinių vidutinių atlyginimų.
„Prognozuojame, kad kitų metų pabaigoje bus 5, 7 – labai panašiai, kiek buvo prieš pandemiją. Žinoma, šis rodiklis priklauso nuo to, kur gyvenate. Vilniuje reikia maždaug septynių vidutinių atlyginimų, įtakos turi ir profesija – yra ryškūs darbo užmokesčio skirtumai tarp švietimo ir pavyzdžiui, IT sektoriaus“, – nurodė jis.
Pastaraisiais metais būta labai didelių svyravimų, žvelgiant į tai, kokį būsto plotą galima įsigyti su paskola.
„Prieš pandemiją Lietuvoje su vidutiniu darbo užmokesčiu prie nulinių EURIBOR palūkanų normų ir tuometinėmis būsto kainomis buvo galima įsigyti 82 kv. m ploto būstą. Vėliau tas santykis blogėjo dėl augančių kainų, o dar vėliau – ir dėl pakilusių kainų, ir pakilusių palūkanų normų. Praėjusių metų pabaigoje turėjome įperkamumo dugną, kai žmonės maksimaliai galėjo įsigyti 53 kv. m ploto. Dabar jau galime įsigyti šešiais kv. m daugiau, kitąmet galėsime dar daugiau“, – lygino Lietuvos banko atstovas.
Kaip atrodo tipinė paskola?
Jis taip pat palygino paskolų sąlygas. Štai 2019 m. tipinė paskola buvo 65 tūkst. eurų su 20 proc. pradiniu įnašu (13 tūkst. eurų), 2,4 proc. palūkanų norma, 2,4 proc. marža, įmokų ir pajamų santykis – 28 proc.
Praėjusiais metais tipinė paskola jau buvo 105 tūkst. eurų, 20 proc. pradinis įnašas (21 tūkst. eurų), 5,8 proc. palūkanų norma, 1,7 proc. marža, įmokų ir pajamų santykis – 35 proc.
Šįmet tipinė paskola – 113 tūkst. eurų, 20 proc. pradinis įnašas (23 tūkst. eurų), 4,9 proc. palūkanų norma, 1,5 proc. marža, įmokų ir pajamų santykis – 34 proc.
Jis pažymėjo, kad mažėjant maržoms, vis daugiau skolininkų persiderėjo dėl paskolų sąlygų su esamais bankais.
„Šiemet mažesnėmis maržomis refinansuota jau 0,7 mlrd. Eur vertės paskolų. Vidutiniškai refinansuotos paskolos marža sumažėjo 0,4 proc. Yra erdvės tam dar daugiau. Nuo kitų metų vasario įsigaliojantis refinansavimo proceso supaprastinimo įstatymas leis didinti refinansavimo apimtis“, – prognozavo J.Markevičius.
Toliau jis apžvelgė kaip įperkamumo pokyčiai veikia NT rinką.
„Matome, kad vidutinis įsigytų butų plotas 2022-24 m. reikšmingai sumenko, tačiau palaipsniui pradeda atsistatyti. Vėl perkami didesni būstai, kurie buvo atidėti dėl didelių palūkanų normų. Matome, kad išduodamų paskolų skaičius jau yra toks pats kaip buvo 2019 m., sandorių skaičius taip pat šauna į viršų. Atsigauna pirmiausia senos statybos būsto pirkimas su paskola. Per pandemiją tokio būsto pirkta mažiau, o dabar perkama daugiau“, – atkreipė dėmesį Lietuvos banko atstovas.
Nors šiuo metu Vilniuje pasiūlos netrūksta, vis dėlto ilgalaikėje perspektyvoje gali kilti būsto pasiūlos iššūkių.
„Atsigaunant įperkamumui turimi būstai gali būti išpirkti. Migracijos ir urbanizacijos tempams neslopstant, kokybiškos pasiūlos gali nepakakti. Galime turėti iššūkių sutalpinti visus norinčius gyventi Vilniuje“, – perspėjo jis.
Be to, anot jo, auginant kokybišką pasiūlą, būtina auginti renovacijos tempus.
J.Markevičius teigė, kad kaip ir visame pasaulyje, įperkamumas Lietuvoje suprastėjo paaugus NT kainoms ir palūkanoms. Anot jo, padėtis yra geresnė nei daugelyje išsivysčiusių šalių, tačiau nevienoda tarp skirtingų gyventojų grupių.
Artimiausiu metu, pasak jo, atlyginimams vejantis kainas, o palūkanoms mažėjant, įperkamumo galimybės toliau gerės.
„Tai didins rinkos aktyvumą, bet kainų augimą ribos esanti neparduota pasiūla – rinkoje matysime daugiau balanso. Ilguoju laikotarpiu, tolesnės urbanizacijos tendencijos, aktyvus investuotojų įsitraukimas gali kelti rizikų dėl pakankamos pasiūlos trūkumo – todėl ypač svarbu išlaikyti strateginį dėmesį pasiūlai šalies mastu“, – apibendrino jis.
Metinė Lietuvos banko NT konferencija suburia NT ekspertus, profesionalus ir politikos formuotojus, kurie pasidalina savo įžvalgomis apie gyvenamojo būsto rinką, būsto politiką ir komercinio NT tendencijas.
Stebėti ją galite čia:
