Dabar pastariesiems atstovaujantis „LEADELL Balčiūnas ir Grajauskas advokatų kontoros“ teisininkas Artūras Liutvinas kreipėsi į ministrą Simoną Gentvilą prašydamas vidinio patikrinimo ir įvertinti NŽT veiksmus ir galimą žalą valstybei.
Kaip rašoma ketvirtadienį išplatintame pranešime, prašymas yra teikiamas siekiant atkreipti dėmesį ir įvertinti NŽT veiksmus bei poziciją organizuojant minėto valstybinės žemės sklypo 0,8820 ha dalies pardavimą be aukciono bendrovei ,,NT plėtros grupė“ už kainą, kuri, remiantis nepriklausomų vertintojų skaičiavimais, yra bent 4 milijonais eurų (arba maždaug 3,6 karto) mažesnė už tikrąją rinkos vertę.
„Pasinaudojant Lietuvos teisinio reglamentavimo spragomis, beveik hektaro dydžio sklypo prie pat Vilniaus autobusų stoties vertė nustatyta NŽT pasitelkto ir jau spėjusio bankrutuoti vertintojo UAB „Giantus vertinimas“, kuris sklypą Sodų g. 14 įvertino 1,5 mln. eurų. Vertintojai savo dokumentuose sklypą lygina su kitomis automobilių stovėjimo aikštelėmis toliau nuo sostinės centro, pvz., Ukmergės g. Tuo tarpu Vilniaus miesto savivaldybės patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose numatyta, kad šiame sklype Sodų g. 14 leidžiama 4–7 aukštų daugiabučių bei verslo paskirties pastatų statyba“, – kreipimesi į ministrą atkreipia dėmesį A.Liutvinas.
Pasak jo, NŽT pasitelktiems vertintojams neilgai trukus po šios išvados parengimo buvo iškelta bankroto byla dėl to, kad pradėjus aiškėti įvairiems jų veiklos trūkumams, vertintojai nebuvo pajėgūs atlyginti neteisingų vertinimų nulemtos žalos.
„Galimybė be aukciono uždarame mediacijos procese susitarti dėl sklypo pardavimo buvo pagrįsta Žemės įstatymo 10 str. 5 d. 1 p. numatyta išimtimi, t. y. tuo, kad sklype buvo „NT plėtros grupei“ nuosavybės teise priklausiusių statinių, tačiau pabrėžtinai nepaisant fakto, kad šie statiniai buvo laikino pobūdžio“, – dėstė teisininkas.
Jis pabrėžė, kad šie statiniai pasitarnavo rengiant tokią schemą: automobilių stovėjimo aikštelė buvo pastatyta tam, kad būtų sukurtos teisinės prielaidos atidalinti sklypą iš iki tol vientisu buvusio viešbučio „Panorama Hotel“ teritorijos valstybinio žemės sklypo, kurį visą iš valstybės nuomojo viešbučio valdytojas UAB „Mikotelgroup“. Tuomet atidalinto sklypo nuomos teisė perleista „NT plėtros grupei“. Galiausiai „NT plėtros grupė“ įsigijo žemės sklypą be aukciono nekonkuruojant su kitais galimais interesantais.
Anot A.Liutvino, „NT plėtros grupė“ neslepia planų nugriovus esamus statinius vystyti daugiabučių projektą.
Jis pažymėjo, kad susiklosčiusiai situacijai analogišką atvejį, kai Žemės įstatymo 10 str. 5 d. 1 p. numatyta išimtimi naudojamasi netinkamai, itin kritiškai įvertino Lietuvos Aukščiausiais Teismas vienoje naujausių savo bylų pripažinęs negaliojančia ne aukciono tvarka parduoto valstybinio žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį.
Nepriklausomas vertinimas: milijoninė žala valstybei galimai padaryta
15min kiek anksčiau susipažino su panašiais argumentais, keliančiais klausimų dėl minėto sklypo, taip pat ir su „Cedruso projektai“ užsakytu šio sklypo turto vertinimu, rodančiu galimą žalą valstybei.
„Super Status“ 2022 balandžio 11 d. parengė turto vertinimo ataskaitą, kurioje įvertinus retrospektyviai pateikta išvada, kad sklypo rinkos vertė 2021 vasario 25 d. (t. y. tą pačią dieną, kai buvo surašytas UAB „Giantus vertinimas“ turto vertinimas) buvo 5,49 mln. eurų.
Suinteresuotų šalių teigimu, iš vertinimo ataskaitų turinio yra matoma, kad „Giantus vertinimas“ sklypą vertino neatsižvelgdamas į patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus pagal esamą padėtį (t. y. nebuvo vertinama, kad vietoje sklype esančių stovėjimo aikštelių numatyta statyti 4–7 aukštų daugiabučius), o „Super Status“ patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus įvertino ir pasitelkė atitinkamas specialiąsias prielaidas.
Sklypo projektinė dokumentacija buvo viešai prieinama tiek vienos, tiek kitos ataskaitos rengimo metu, nes 2019 m. balandį buvo parengtas ir visuomenei pristatytas daugiabučių gyvenamųjų namų sklype statybos projektas, po viešo susirinkimo priimtas sprendimas pritarti projektiniams pasiūlymams.
„Cedruso projektai“ vertinimu, „Giantus vertinimas“ vertinimo ataskaitoje formaliai rėmėsi abejotino palyginamumo skirtingo laikotarpio sandoriais (sandoriai sudaryti skirtingu metu esant skirtingai rinkos situacijai, palyginamieji objektai yra kitose miesto vietose, mažiau komerciškai patrauklūs), taip pat nevertino sklypui aktualių teritorijų planavimo dokumentų – todėl sklypą vertino nenumatant galimybių jame plėtoti daugiabučių gyvenamųjų namų projektą (kuris ataskaitos rengimo metu jau buvo patvirtintas Vilniaus miesto savivaldybėje).
Tuo metu, jų teigimu, „Super Status“ daug dėmesio skyrė teritorijų planavimo dokumentų analizei, pagal tai pritaikė specialiąsias prielaidas ir pagrindė išvadas tuo paremtais konkrečiais skaičiavimais (taikant pajamų metodą).
15min taip pat kreipėsi į vertintoją, nesusijusį nė su viena iš suinteresuotų šalių, kuris galėtų paskaičiuoti, už kokią kainą iš tiesų turėjo būti parduotas minėtas sklypas.
Turtą vertinančios įmonės „Marleksa“ direktorius Marius Kondratas 15min patvirtino, kad išnagrinėjus galimybes ir perspektyvas žemės sklypo dalyje Sodų g. 14 (dalies plotas 88,2 arai iš 114,17 arų) nustatyta, kad 2021 vasarį šioje sklypo dalyje teritorijų planavimo dokumentai leidžia (buvo patvirtinti projektiniai pasiūlymai) vystyti (statyti) apie 10 000 kv. m gyvenamosios ir prekybos paskirties patalpų (3–4 aukštų pastatai, apie 180 butų, cokoliniuose aukštuose komercijai skirtos patalpos), papildomai apie 4400 kv. m požeminė aikštelė (kas sudaro apie 130 parkavimo vietų automobiliams).
„Atsižvelgiant į šias galimybes, į sklypo lokaciją, manau, kad tokių perspektyvų sklypo dalies (0,88 ha) kaina minėtai datai turėjo siekti bent 4,5 mln. eurų“, – paskaičiavo „Marleksa“ turto vertintojas.
Tai reiškia, kad maždaug milijonu eurų mažiau, nei įvertino „Cedruso projektų“ užsakytas vertintojas, tačiau smarkiai daugiau, nei NŽT užsakytoje ataskaitoje.
Anot M.Kondrato, 50 tūkst. eurų vieno aro kaina, esant galimybei vystyti daugiaaukštę statybą, vystytojų neturėtu gąsdinti.
Tačiau panašu, kad vien vertinimų, patvirtinančių, kad sklypas galimai buvo parduotas per pigiai, nepakaks.
Nepriklausomas advokatas: situaciją keistų tai, jei vertinimas būtų pripažintas neteisingu
„AAA Law“ advokatų kontoros advokatas Edvardas Steckis, neatstovaujantis nė vienai iš suinteresuotų pusių, 15min teigė, kad klausimą dėl to, ar valstybinė žemė nebuvo parduota per pigiai, pirmiausia turi užduoti ir tokį interesą turi ginti valstybės institucijos, kadangi tai yra viešasis interesas, kurio ginti kiti privatūs asmenys neturi įgaliojimų.
„Tad suinteresuoti privatūs asmenys, įžvelgdami viešojo intereso pažeidimą, turėtų visų pirma kreiptis į atitinkamas, viešąjį interesą ginančias institucijas, o siekdami apginti savo privačius interesus – inicijuoti teisminius ginčus arba įstoti į jau vykstančias bylas su savarankiškais reikalavimais“, – sako E.Steckis.
Teisininko teigimu, nagrinėjamu atveju taikos sutartį civilinėje byloje pasirašė ir procese dalyvavo tiek valstybę atstovaujanti NŽT, tiek viešąjį interesą ginantis prokuroras, tad sunkoka būtų tikėtis, kad viešojo intereso pažeidimo argumentas būtų labai stiprus pagrindas bylos atnaujinimui.
Pasak jo, tokiais atvejais sėkmingam proceso atnaujinimui turėtų būti atskirame procese nustatytas nusikalstamas NŽT arba viešąjį interesą gynusio prokuroro veikimas, žinomai melaginga nekilnojamąjį turtą vertinusio eksperto išvada, dėl kurios viešąjį interesą atstovaujantys asmenys galėjo būti suklaidinti ir sudaryti taikos sutartį dėl valstybės turto pardavimo nepagrįstai maža kaina.
„Remiantis viešai prieinama informacija, „Giantus vertinimas“ atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kurios pagrindu buvo sudaryta taikos sutartis, teismo sprendimu nėra pripažinta negaliojančia, tad nagrinėjamu atveju ginče yra supriešinami dviejų sklypo įsigijimu suinteresuotų asmenų užsakymu atlikti galiojantys turto vertinimai, gerokai besiskiriantys sumomis. Vis dėlto vien tiktai skirtingi privačių suinteresuotų asmenų atlikti turto vertinimai nesudaro pagrindo atnaujinti jau užbaigtą teisminį procesą. Tačiau, pavyzdžiui, įsiteisėjęs teismo sprendimas, kuriuo UAB „Giantus vertinimas“ atlikta turto vertinimo ataskaita būtų pripažinta negaliojančia, situaciją dėl proceso atnaujinimo galėtų kardinaliai pakeisti“, – akcentuoja E.Steckis.
Kilus teisminiam ginčui dėl nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos teisingumo, bylą nagrinėjantis teismas, siekdamas įsitikinti ginčijamos ataskaitos teisingumu, turėtų teisę skirti nepriklausomą teismo ekspertizę su tikslu atlikti retrospektyvinę ekspertizę turto vertei nustatyti ir tokiu būdu nuspręsti, ar turto vertinimo ataskaita yra teisinga ir pagrįsta.
„Tyčia netinkamai ar itin aplaidžiai atliktas turto vertinimas turbūt pats savaime gali lemti nukentėjusios šalies (o šiuo atveju – valstybės) teisę reikalauti žalos atlyginimo, tačiau, atsižvelgiant, kad vertintojui iškelta bankroto byla, turbūt sudėtinga įžvelgti galimybę iš tokio juridinio asmens sulaukti realaus žalos atlyginimo“, – pastebi advokatas.
Ministras: įvertinsime informaciją
Reaguodamas į kreipimąsi aplinkos ministras Simonas Gentvilas 15min teigė, kad ministerija kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT) prašydama pateikti informaciją, susijusią su valstybinės žemės sklypo, adresu Sodų g. 14, Vilnius, pardavimu.
Pasak jo, ministerijos Korupcijos prevencijos ir tyrimų skyrius įvertins pareiškėjo pateiktą ir iš NŽT gautą informaciją ir artimiausiu metu informuos apie sprendimus ir tolesnius veiksmus.
