Specialistai įsitikinę, kad laiku nepasirūpinus pastato būkle, kils papildomų problemų. Viena jų – nekilnojamojo turto (NT) vertė smarkiai kris, o parduoti pastatą už norimą kainą taps labai sunku.
NT eksperto įspėjimas: pirkėjai itin reiklūs ir pastabūs
NT ekspertas Tadas Meiliūnas pasakoja, kad šiais laikais pirkėjai yra ypač reiklūs ir pastabūs, todėl, pastebėję problemą perkamo pastato konstrukcijoje, visada atkreips dėmesį į kainą, o kartais net ir visiškai atsisakys įsigyti tokį statinį.
„Jeigu ruošiatės parduoti NT objektą, visada patariame, kad pastato nusėdimo problema, prieš surandant pirkėją, būtų išspręsta. Šiandien klientai yra išprusę, todėl, vizualiai pastebėję defektus, pasirenka nepirkti tokio statinio arba labai stipriai derasi dėl mažesnės kainos“, – teigia NT brokeris.
Bandymas sutaupyti gali kainuoti keliskart didesnę nuolaidą pirkėjui
T.Meiliūno pasiteiravus, kiek NT vertė gali sumažėti, jeigu jame yra užfiksuotas nusėdimas, ekspertas sako, kad viskas priklauso nuo pirkėjo atsargumo.
„Kokio dydžio baimė, tokio dydžio nuolaidos ir nori. Pavyzdžiui, jei namas kainuoja 200 tūkst. eurų, tai būna atvejų, kai yra prašoma kainą sumažinti ir keliomis dešimtimis tūkstančių eurų, o tai jau nemažas nuostolis pardavėjui“, – sako T.Meiliūnas.
Pasak jo, nusėdimo procesas dažniausiai aptinkamas pastatuose, kurie buvo statyti 2004–2007 m. laikotarpiu, mat tada statytojams nebuvo taikomi griežtesni reikalavimai.
„Tuo metu vyko didžiausias statybų bumas ir, kaip mes sakome, statė, kas tik norėjo, todėl dėl kompetencijos trūkumo, taupymo sumetimų ir pamatams neatliktų geologinių tyrimų, praėjus dešimčiai ir daugiau metų matome, kad statinių būklė blogėja“, – teigia NT brokeris.
Nauja statyba – ne saugiklis nuo broko
NT specialistui antrina ir 40 metų patirtį geotechniniuose ir inžineriniuose darbuose turinčios suomių įmonės „URETEK“ pardavimų vadovas Lietuvoje Kęstutis Jurėnas, tačiau, pasak jo, nuo šios problemos nėra apsaugoti net ir naujesnės statybos namai.
„Išties dažnai pastebime, kad net ir 2015–2016 m. statytuose pastatuose yra aptinkami nusėdimai, nes jų garantijos laikas eina į pabaigą, todėl valdytojai ieško sprendimų, kurie leistų atkurti pastato pradinę būklę ir taip išlaikytų jų vertę“, – teigia K.Jurėnas.
Nuslėptas pamato defektas gali baigtis teisiniais nemalonumais
Anot T.Meiliūno, NT praktikoje pasitaiko ir tokių atvejų, kuomet, pardavus pastatą, tačiau nesutvarkius jo nusėdimo problemos, kyla ginčai tarp pirkėjų ir pardavėjų.
„Jei pirkėjas nepastebėjo, o pardavėjas neįvardijo tokio pastato trūkumo, tai, įsigijus namą ir po kelių mėnesių pamačius problemą, galima atšaukti sandorį bei reikalauti kompensacijos. Beveik visais atvejais tai yra pardavėjo atsakomybė. Jei pirkėjas įrodo, kad toks faktas buvo nuslėptas, kaltas lieka pardavėjas, o tai jau gali grėsti ir finansiniais, ir teisiniais nemalonumais“, – tikina brokeris.
Kaip pastebėti, kad pastatas pradėjo sėsti?
Pasak K.Jurėno, dažniausiai pastatų nusėdimas yra susijęs su pasikeitusiomis grunto savybėmis, kai dėl neatsakingai atliktų darbų gruntas tampa ypač pažeidžiamas.
„Dėl didelių liūčių grunte atsiranda drėgmės perteklius arba atvirkščiai – dėl sausros gruntas pradeda trauktis. Tam, kad pastatas pasislinko, įtakos gali turėti ir įvairios avarinės situacijos. Pavyzdžiui, po pastatu esančios nuotekų sistemos gedimas, kai besisunkiantis vanduo ima minkštinti gruntą. Nusėdimas taip gali atsirasti dėl šalia pastato augančių augalų, kurie, siurbdami vandenį iš grunto, verčia jį trauktis, arba, savo šaknimis skverbdamiesi pro pamatus, keičia pastato padėtį“, – pastatų nusėdimo priežastis aiškina specialistas.
Pasak jo, identifikuoti ar bent jau įtarti pastato nusėdimą dažnu atveju būna nesudėtinga, nes tai vizualiai išduoda įvairūs įtrūkimai ir įplyšimai pastato konstrukcijose.
„Pagrindiniai indikatoriai, kad pastatas greičiausiai yra nusėdęs – sienose arba grindyse atsiradę plyšiai. Jei kalbame apie sienas, tokie įskilimai gali atsirasti tiek pastato išorėje, tiek viduje. Paprastai jie formuojasi įstrižai iš viršaus į apačią. Kalbant apie grindis – atsiranda tarpeliai jose, įtrūkimai plytelėse, paviršiaus nelygumai ir pan. Žinoma, būna atvejų, kad pastatas krypsta taip tolygiai, jog sunku pastebėti plika akimi, tačiau paprastai gyventojai labai nesunkiai pastebi, kad su tuo namu kažkas yra negerai“, – sako pašnekovas.
Pasekmės: nuo prastos namo izoliacijos iki elektros instaliacijos pažeidimų
K.Jurėno teigimu, laiku nepasirūpinus nusėdimo pašalinimu, gali kilti aibė papildomų problemų, dėl kurių piniginę gali tekti paploninti ne vienu tūkstančiu eurų.
„Blogiausia, kas gali nutikti – objektas pradės griūti, tačiau tai labai retas ir visiškai apleisto pastato atvejis. Įprastai žmonės spėja pastebėti problemą, todėl iki tokios katastrofos neprieinama. Minimaliausia problema – kuomet atsiradę įtrūkimai laikui bėgant virsta plyšiais, per juos pradeda „eiti“ tiek vėjas, tiek drėgmė, viduje pradeda kauptis pelėsis, prastėja gyvenimo sąlygos. Kur kas didesnė ir dažnesnė problema – vamzdyno ir elektros instaliacijos pažeidimai. Pavyzdžiui, jeigu pastate yra šildomos grindys, tai, nesutvarkius atsiradusio nusėdimo, gali trūkti šildymo vamzdeliai, konstrukcijos, o tada jau tenka griauti, ardyti ir taisyti.
Tačiau net ir sutvarkius tokį gedimą, bet nepašalinus nusėdimo, problemos neabejotinai kartosis. Jeigu tai – verslo objektas, pavyzdžiui, parduotuvė, atsiranda nuostoliai, kadangi, neužtikrinus žmonių saugumo, tokių patalpų negalima naudoti pagal paskirtį. Na ir, žinoma, jeigu ruošiamasi parduoti pastatą su nusėdimu, geros rinkos kainos tikėtis neverta“, – sako specialistas.
Geriausias būdas užtikrinti pastato stabilumą
K.Jurėnas pasakoja, kad šiais laikais būdų, kaip kovoti su pastatų nusėdimu, yra išties ne vienas, tačiau tiek kokybės, tiek darbų atlikimo greičiu, tiek patogumu geopolimerinės injekcijos technologija yra geriausias pasirinkimas rinkoje.
„Geopolimerinės injekcijos, kurias ir taiko „URETEK“, nepažeidžia pastato konstrukcijų ir yra efektyvi alternatyva įprastoms pastatų pamatų stiprinimo ar grindų atstatymo procedūroms. Taikant įprastinę metodiką, namo grindys išardomos ir klojamos iš naujo. Tokiu atveju, kol atliekami darbai, gyventojams tenka laikinai apleisti būstą, o jeigu tai verslo objektas – pristabdyti veiklą. Vienu atveju – papildomos išlaidos, kitu – nuostoliai“, – sako specialistas.
Taikant geopolimerinę technologiją, nusėdimas yra sustabdomas greitai ir nepastebimai.
„Šis procesas gyventojams nesukelia jokių nepatogų – nereikia nieko griauti ar ardyti, nes pasiekti gruntą su „URETEK“ technika tereikia 12–15 milimetrų išgręžtų skylučių. Išsikraustyti ir ieškoti laikinos gyvenamosios vietos taip pat nereikia, nes dažniausiai darbams atlikti užtenka vos vienos dienos. Jeigu objektas didesnis, tarkime, prekybinės paskirties patalpos, parduotuvė, tai darbai gali užtrukti ir šiek tiek ilgiau, tačiau visos reikiamos procedūros yra atliekamos ne darbo metu, todėl darbo valandomis verslas gali dirbti įprastu ritmu“, – pasakoja K.Jurėnas.
Ne laikinas spendimas, o investicija 100-ui metų
Negano to, pasak specialisto, kitaip nei įprasti metodai, kuriais yra bandoma atstatyti pastatą į pradinę būklę, „URETEK“ technologija garantuoja, kad vėliau panašios problemos nebesikartos.
„Įklojus papildomo mišinio sluoksnį, nusėdimo problema gali visai nedingti, o atvirkščiai – grindys taps dar sunkesnės ir nusėdimas tik suintensyvės. Taip pat storesnis grindų sluoksnis padidins išlaidas šildymui. Tyrimai rodo, kad geopolimerai užtikrina beveik šimto metų tarnavimo laikotarpį, todėl galima sakyti, kad tai – amžiaus investicija“, – teigia K.Jurėnas.
Pasiteiravus „URETEK“ atstovo, kaip veikia pati technologija, K.Jurėnas aiškina, kad geopolimerinių injekcijų naudojimas gali būti skirstomas į stabilizacinį ir aktyvųjį procesus.
„Stabilizacijos metu yra padidinamas grunto tankis tose vietose, kuriose pastatas turi nusėdimo požymių, taip sustabdant tolimesnį sėdimą, o aktyvuoju procesu konstrukcija yra ne tik stabilizuojama, bet ir pakeliama kaip įmanoma arčiau savo pradinės padėties. Verta pažymėti, kad kiekviena geopolimerinė medžiaga turi skirtingas savybes, kurios yra naudingos skirtingiems atvejams. Todėl, norint užtikrinti sėkmingą darbą, įvertiname visus įmanomus faktorius: pastatą, gamtines sąlygas, konstrukcinius sprendimus, pamatus ir patį gruntą“, – sako specialistas.
